11月初，蛰伏了2年之久的烟台土拍市场，
终于开始有新地块放出来了。
二狗说，振兴烟台土地市场第一枪，他有设想过很多地方，
比如现在有华润和飞龙两个流量红盘的三滩、已经几乎没有改善可选的开发区西部，甚至是山海路。
毕竟快速路快修好了！
这是不是烟台目前最大的基建项目不好说，但一定是烟台最“令人难忘”的基建项目。
快速路一出，沿线的售楼处，就再没热闹过。
但这一枪，匪夷所思的，打在了幸福新城。
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烟台发展史上，幸福大概是最适合用“悲壮”来形容的板块。
当了几十年的“落后户”，终于在幸福新城的规划之下，扬眉吐气。
高新技术产业、职住平衡、学校引入、住宅产品迭代、海岸线规整。
幸福新城的蓝图，深深的感动了烟台的开发商。
即使拿地需要连带产业、需要动用集团的外资，开发商还是蜂拥而上。他们似乎全然不记得一年前的：
南部新城和新城明昱锦园
二狗说，在那个房价神话的年代，没人能抗住贪婪和莽撞的欲望。
2年后的降价，只是在为当年的决定买单。
新sir数了数，烟台降价促销最狠的项目，全都在幸福。
万科和恒堃，一个送4个车位，一个买房送公寓。
2年前我去金茂悦踩盘，金茂对我说，他们最大的竞争对手不是万科，而是隔壁的三盛和蓝光。
2年后，央企金茂终于熬到这两个竞品烂尾、甩手，没想到又遇到市场下行。
金茂央企的背书，在烟台竟像英雄无用武之地。
逼的金茂也推出促销政策，一周卖了一千万，跻身烟台周度项目销售TOP10。
但即使品牌房企全部加入降价促销的队列，依然解决不了幸福现在的难题，
库存高企。
哪怕一中分校已经在幸福尘埃落定，但对于中学的消息，9月份是：
区域内配套中学将根据幸福新城建设进度适时启动。
10月初的消息又变成：
配套中学也正在进行前期的规划方案设计及用地手续的办理。
幸福的降价已经用脚投票证明，购房者对于现在的幸福并不买单。
但也就是在这个时候，幸福新城一口气推出3个地块，两块住宅，一块商服。
最高楼面价是4149元/平米，与2年前地价一样。
不同的是，这次保证金打了3折，也没有产业引入的附加条件。
也只有降低出让条件，这样大家才能和平的坐下来，好好聊聊。但即使地价变相下调，幸福就能好好聊聊了吗？莫非，
中学有明确的落地消息了？
但奇怪的是，如果没有提前和开发商协商好，在这个信心比黄金还重要的市场环境下，幸福也没有理由再次出地。
所以大概率是已经有了人选。而且在中央政策之下，蓝姓企业也不能随心所欲的拿地了。
至于谁有这个勇气，大概是烟台楼市目前最大的悬疑。
如果不精准、详细、权威的诠释“新城”的定义，那恐怕购房者依然不会把自己的积蓄押宝在幸福。
那么，关于“新城”，真的这一次能给出定义吗？
11月30号，当6:2输给英格兰的伊朗队重振旗鼓踏上阿图玛玛球场，幸福新城的3宗地块也将在烟台市土地市场网挂牌亮相。
在幸福地块公告的2天之后，开发区也陆续上了5块地，这才是真的惊喜。
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5块地中有3块商服，2块含住宅的综合地块。
开发区的处事风格一直很稳。
2018年烟台市场正火热时，全烟台都疯狂出地，开发区却跟挤牙膏似的一点点来。
直到2020年绿城鏖战拿下地王，市场才将目光移至开发区。
据腾策统计数据，2020年开发区地块出让总建面125万方，是芝罘区和莱山区的一半。
但溢价率高达24%，而芝罘区和莱山区的溢价率分别为1.3%和5.5%。
其中一块地在万科墨翠府对面，据说万科、中海、碧桂园、海信等众多开发商都已经去勘察过。
现在的开发区，是烟台楼市最后的倔强。
去墨翠府的购房者看完沙盘，逛完样板间之后，总要再问一句：
你们什么时候送4个车位啊？
墨翠府很是无奈，你那么想要，就送一个吧，但仅限部分房源。
牟子国住宅地块属于第二次出让，总价比上次少了2.4亿，楼面价降了1000元/平米，同时也减少了外资要求。
11万方的体量是最舒服的开发体量，开盘就能去化小一半，也不会由于地块过小不利于营销。
4431元/平米的楼面价，隔壁墨翠府精装价格一万二，怎么算这块地都是划算的。况且此时的开发区，
刚需供应已经消耗殆尽。
开发了8年的招商马尔贝拉在明年将会迎来自己的售罄，曾经一时风光无二的辉盛岚海也早就静候交房。
不出意外的话，墨翠府明年也将售罄，马路南边的绿城籣园，应该不能再改规划供应100平米的户型了吧。
毕竟绿城是国企，也是要面子的。
但开发区的刚需，是会一直增长的。
且不说最近两年开发区疯狂规划小学，又更名为黄渤海新区。
单就开发区目前企业林立情况，刚需就会一直存在。
开发区很聪明，自己降低了身段，给了开发商活下去的机会。
只不过这一次，开发区可是要擦亮眼睛，优质地块就交给优质开发商把，
二狗说我这一次是瞎担心了，开发区这宗地块粗中有细，在出让公告中有这么几条：
1、本项目地下车库工程不建议采用板柱结构体系（无梁楼盖）。2019年，富力湾一期车库就是因为采用这种工艺，导致车库在施工过程中出现塌陷事故。
2、住宅类项目，装修工程作为单位工程的分部工程，应全面纳入工程基本建设程序和质量安全监督管理。
建设单位应采用土建安装与全装修一体化设计，全装修工程 应与建筑、结构、安装等专业同步设计、同步审查。全装修 住宅样板问设置应符合《通知》要求。
这就给现在频繁出现的装修维权问题，预埋了一个政策监管口。
3、项目应达到烟台市优质工程施工水平。
这个要求，已经很是明显了。
我拿出来便宜的优质地块，你必须给我开发成优质项目。
开发区这一次土拍，如果能掀起一轮竞价潮，那开发区的楼市，要再次热闹起来了。
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这两年的烟台楼市，着实让人五味杂陈。
已经买房的担心降价烂尾，还没买房的担心买房后降价和烂尾。
经历过降价又叫停的过山车；
经历过延期交房的黑暗拉扯；
市场疲软无力但还要继强撑着，
朋友圈里小一半的地产从业者开始转行，而剩下的人对行业未来的发展也是迷茫困惑。
虽然烟台政策频发，但市场，
却安静如昨。
二狗每周都对我说一句话：
穿越行业周期，在这周，应该差不多了吧。
