讨伐公摊是一种受迫害妄想症。︱德科地产频道

讨伐公摊是一种受迫害妄想症。︱德科地产频道
2022年02月17日 18:31 德科地产频道
文︱德科地产频道主编 何玲

德科说要写一下公摊。我马上很烦,怎么又要写公摊了,我们这几年不是来回写了好几遍公摊了吗。当然我没有跟他说很烦,我说:啊?为什么呢?

因为近日《半月谈》发了一篇文章,《公摊面积成糊涂账?别再让买房像开盲盒》。同样是公摊相关,央视财经频道做过专题节目,全国政协委员提过提案,连《人民日报》的官方微信号都推过文。从现象到建议都是一个套路——

1.先举个极端案例:110 平的房子交房时候发现套内面积只有 60 多平

2.再得出结论:公摊越来越大,都是开发商搞出来增加灰色收入的

3.最后提出建议:应该使用套内面积计价

发言权威,情绪到位,建议正确。权威不等于专业,情绪不能代替逻辑,正确不意味着短期内可执行。话题爆了,但结果只是让房地产市场变得更复杂,于谁都无益。

购房者为什么痛恨公摊

从购房者的角度看,要我为我家门外的地方买单,天生就有抗性——

●房子是你设计的,这几年公摊越来越大,当然是你的问题;

●把公摊做大就是为了多赚我钱,我才不想当冤大头;

●所以应该用套内面积计价,大家清清楚楚算账。

开发商也不想做大公摊

从开发商的角度看,做大公摊面积会影响他赚钱——

●现在的公摊感觉比以前多,是因为楼越造越高,楼越高,公用面积占比就越大,再有良心也没法改变数学规律啊;

●一个项目能造出多少建筑面积来卖,拿地的时候就规定好了,公摊做大做小最后我的总收入都是一样的(总价跟着建筑面积走,不受公摊面积影响),为了房子更好卖,我当然要尽量把公摊做小。

套内计价的副作用

「专家们」认为,解决公摊问题最好的办法就是「套内面积计价」。

套内计价确实是一个好东西,但为了获得这个好东西,我们必须同时接受两个坏东西。一个是居住舒适度的极大落差,一个是市场名义房价暴涨的心理刺激。

按套内面积计价,开发商为了实现利益最大化,一方面会把套内面积做到最大化,一方面还会尽可能压缩公摊面积。省公摊最有成效的方式,就是减少电梯、走道、大堂这些公共空间;这样一来最直观的后果就是,从原来的 2 梯 4 户变成 4 梯 20 户,像酒店一样有一条长长的公共走廊,每家每户像葡萄一样挂在走廊上。

你肯吗?你肯,开发商也不肯,主流市场是不会接受这种形态的,很难卖。

第二,我们得承受「名义房价」暴涨的心理刺激。

一个项目总共能卖多少钱是确定的,公摊面积是分母,现在要把分母拿掉一部分,直观的结果就是单价暴涨 25% 左右(现在市场上的平均公摊差不多是 25%)。虽然开发商没有因此多赚钱,购房者没有因此少花钱,只是名义房价改变了统计方式,但带来的是巨大的市场心理刺激。

非常刺激。那种抬头看到巨型陨石疯狂落地的刺激。

好嘛,一般这时候重庆就要被 cue 了:重庆不就是按套内面积计价的吗,也没见重庆的房价怎么样啊?

重庆是在商品房刚刚兴起、房价绝对值很低的时候,就启动了套内面积计价。打个比方,单价从 2000 涨到 2500,同样是涨 25%,这种心理落差最多就是踢到一块小石头。

而套内面积计价的推行,同样也在一定程度上影响了重庆的房产品设计。和同样日照充足的厦门、深圳比,和同样容积率很高的武汉、上海比,重庆的单元楼设计仍然显得非常独特:一层七八户。

重新认识一下公摊

所以,「公摊问题」本身就不是一个问题。我们重新定义一下公摊面积:公摊是一种平衡。

对于主流刚需楼盘来讲,开发商通常会想尽办法做小公摊。但也有开发商放任公摊做大什么情况下呢?做豪宅。豪宅需要更大的大堂、更宽的走道、更大尺度的电梯轿厢,甚至更多部电梯;还有一些特别小众的情况,比如为了提升保温效果,把墙体做得很厚。

总结一下——

●同样是出于利益考虑,购房者和专业开发商都不愿意看到公摊做大;

●套内面积计价是一种理想状态,不是解决矛盾的最佳工具,因为它会造成我们居住舒适度骤降和市场预期暴乱;

●公摊不是问题所在,公摊是一种平衡,根据不同产品形态作出的平衡。

以后再有得房率很低的极端案例出现,你也可以拿这篇文章去回应那些直愣愣的观点了。

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