当前阶段是反思限价政策的最佳时机。︱刘德科

当前阶段是反思限价政策的最佳时机。︱刘德科
2022年02月24日 19:32 德科地产频道

今天(2 月 24 日),国新办有一场跟房地产相关的发布会。住建部部长和副部长们都有发言。在这些发言中,你可以同时看到硬币的两面。

在硬币的这一面,他们仍然强调——

●「房住不炒」

●「不将房地产作为短期刺激经济的手段」

在硬币的那一面,他们是这么说的——

●「努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用」

●「保障刚需,同时满足合理的改善性需求」

●「我国现在仍然处于城市快速发展的阶段,城镇的人口规模、家庭数量仍在持续增加」

这两面矛盾吗?其实并不矛盾。如果我们觉得矛盾,那是因为我们很习惯下意识地去追求「非此即彼」的效果,一调控就希望看到房价跌,一刺激就希望看到房价涨;但对于决策者来说,他们要做的是「平衡」,而不是「非此即彼」。

我们更关注的,是部长和副部长们在这场发布会上没有提及的一个问题:在当前阶段,限价政策可不可以有所反思?

众所周知,对商品住宅进行限价,是短期的行政性干预措施,是决策层在 2016 年 10 月对于 2015 年楼市去库存开启之后房价明显上涨的一种「应激反应」。

如果要反思限价政策,理论上是有两个时间节点——

●时间节点一:等到城市化高峰期结束,房价彻底地进入固定状态。这时候解除限价政策,基本上不会有副作用。

●时间节点二:房价进入周期性谷底。这时候适度调整限价政策,或许仍然会有一些副作用,但由于房价处于谷底,可以承受房价可能上涨这一副作用的压力。

倘若楼市行情没有跌入谷底,限价政策是万万不能解除的,因为那会大幅度增强市场预期。

当前阶段,不仅楼市行情低迷,市场预期也低落,倘若适度调整限价政策,是有助于「稳预期」这一调控目标的。

所以,倘若要反思限价政策,要么选择当前阶段,要么再等 N 年时间,一直等到城市化高峰期结束。

虽然限价政策有效抑制了一手住宅价格的名义上涨,但也存在着一系列的副作用——

●副作用一:限价政策导致部分城市形成「一二手房价格倒挂」,在一定程度上产生了「富人套利」「刺激炒房情绪」等负面效果;

●副作用二:限价政策造成了不该低价出让的宅地被低价出让,造成国有资产流失;该低价出让的宅地(比如人才房与保障房等),反而失去了低价出让的动能。

●副作用三:限价政策影响的不仅是定价环节,而是已经深深嵌入了楼市调控与房地产开发的每一个环节,从融资到土地,从产品形态到购房者心理,都因限价政策而产生了一定程度的变形,不利于「促进房地产业良性循环和健康发展」这一调控目标。

在过去的楼市行情上扬阶段,副作用是可以容忍的,因为抑制房价上涨才是第一要务;但在当前阶段,「稳房价」才是第一要务,现在是有机会去治理那些副作用的。

更何况,在不少城市,限价政策已经失去了实际意义——开发商已经卖不到政府给的那个限价水准,假设政府给的限价是 1 万元/㎡,开发商恐怕是按 9000 元/㎡ 来卖的。

当然,楼市调控从来不是单维度的决策,当前阶段是否需要反思限价政策,必须服从于「稳地价、稳房价、稳预期」这一整体目标。但我们需要反思的是:限价政策带来的那一系列系统性问题,是要留给下一任甚至下一代解决,还是在当前阶段就可以解决?

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