南京有一个了不得的越城天地。︱刘德科

南京有一个了不得的越城天地。︱刘德科
2022年08月19日 15:30 德科地产频道

在剧烈的城市化进程中,我们总是期许未来;那么,未来到底该是什么样子?

诗篇沉积

关于未来,我们先来聊一聊李白。小时候读过李白的这两首诗——

凤凰台上凤凰游,凤去台空江自流。

●郎骑竹马来,绕床弄青梅。同居长干里,两小无嫌猜。

最近才知道:两首诗,竟然是一河之隔。凤凰台和长干里仅仅隔着一条秦淮河而已。

▲刘德科《新版本市中心》PPT第3页

对,长干里就是「青梅竹马」的发源地,它跟乌衣巷、夫子庙和朝天宫等一起入选了「南京十佳老地名」(南京行政区划地名学会,2004 年)。

不止李白,在长干里留下瑰丽诗篇的诗人清单可以很长:崔颢、杨万里、王安石、郑板桥、林则徐……

只是,我们从前见过的长干里,早已不复诗篇中的模样,跟平常的老城区并无二样。那么问题来了:如何让文脉深厚的市中心,焕发出面向未来的高级烟火气……简单说,就是老树如何发出新芽。

我们先来感受一下这个新版本的市中心,会是什么样子——

▲刘德科《新版本市中心》PPT第6页

是的,诗篇沉积的长干里,正在变成越城天地。招商蛇口、香港置地和碧桂园这三家企业联手,把已经模糊的长干里,慢慢变成越来越清晰的越城天地。

再过两三年,你若在南京,越城天地将是你绕不开的打卡地。为什么?一起来了解一下越城天地的这三个关键点,或许你会更有感触——

●文华东方酒店

沉浸式商业街区

●中央公园

▲刘德科《新版本市中心》PPT第9页

文华东方酒店:气场定义者

对于一个城市综合体来说,酒店意味着什么?酒店不仅仅只是城市配套,更是「气场定义者」。

五星级酒店很多,但文华东方不多;所以,你甚至可以用有无文华东方酒店,来识别头部城市的气场之强弱。文华东方酒店不仅属于越城天地,更属于整个南京。

在北京文华东方酒店的露台上,我们可以眺望故宫;南京文华东方酒店,则是紧挨着秦淮河与明城墙。

文华东方酒店的 LOGO 是一把折扇,其实他们还有一项与此呼应的传统:每家文华东方酒店在开业前,都会邀请艺术家,根据当地文脉为酒店寻找或设计一把独一无二的扇子。我们可以期待南京的文华东方酒店开业时,会给我们带来怎样的一把折扇。

▲刘德科《新版本市中心》PPT第13页

商业街区:城市浓度的引擎

我们再来看越城天地的商业街区,它着秦淮河明城墙,对望大报恩塔。明代的大报恩塔高约 78 米,是当时中国最高建筑,盛名远播,你甚至能在安徒生的童话里读到它。

21 世纪重建的大报恩塔更高一些,约 93 米;那么,是不是该把这座光彩四溢的宝塔纳入你逛街时的视野?当然。等到两三年后越城天地的商业街区开业时,可以看到约 830 米开外的大报恩塔。

▲刘德科《新版本市中心》PPT第15页

越城天地的商业街区做了这样的空间规划结构:「塔-楼-院」。当你朝大报恩塔方向望一眼,你就获得了连续的视觉:远处的塔,近处的楼,眼前的院。

▲刘德科《新版本市中心》PPT第16页

整个街区大部分都不是复古建筑,而是根据透视法原则,在点睛之处设计了一幢相对传统形态的楼,来映照远处的塔。这样一来,这幢楼就更耀眼了。

他们已经规划设计了无数的空间场景,等着开业时你去慢慢探索,慢慢琢磨。比如,你可以仔细逛商业街区的每一个角落,看看究竟能发现多少个「月亮」。天上那个月亮,会在你钟爱的空间场景里,幻化成很多个月亮。

置身其中,你随时可以接收到优雅的城市浓度:在灯光通明的玻璃橱窗里,在散发着中国气息的楼台中,在四通八达的空中连廊上……

越城天地的商业街区能带给我们什么?它带给了我们一个「通往未来的历史现场」。

对于城市来说,这样的商业街区是城市浓度的引擎;对于越城天地的住宅拥有者来说,他们与商业地产自持者是价值共同体:越城天地越强大,双方的资产价值也都越强大。

▲刘德科《新版本市中心》PPT第20-21页

中央公园:内容丰富的流量平台

在越城天地的地块中间,南北贯穿了一座约 5.5 万平米的开放式中央公园。这个公园的来历,还是颇有「知识趣味」的。南京规划部门的决策逻辑是:越城天地南侧应天大街的车行设计时速是 80 公里,那么驾车经过越城天地时,基于车内人的「速率感知」,需要有一定宽度的开敞绿地空间。

正是因为南京有这样先进的城市规划观念,所以才有这样的公园空间——于是,你就在越城天地的地块中间看到一个辽阔的公园。

公园再大,倘若只有绿化,那就是一种巨大的浪费,公园更需要的是「内容化」——要让公园成为内容丰富的流量平台,而不是幽深的秘境。

越城天地的这个中央公园,同样规划设计了一环套一环的 N 个空间场景:小广场、大草坪、草甸山丘、户外剧场、亲子乐园、窑址博物馆、游客中心……还是那句话,等到中央公园落成时,你会「哇哦」很多下

总结一下这个有趣的逻辑链:规划部门基于「速率感知」,在越城天地规划了公园空间;越城天地精心打磨了「公园内容化」,使之成为「内容丰富的流量平台」,使之真正成为市民的主场。

▲刘德科《新版本市中心》PPT第25页

贵重资产价值定律

羡慕南京的其中一个原因是:诗篇沉积的长干里,正在变成这样的越城天地。

现在,我们可以总结一下越城天地的这三个关键点——

●文华东方酒店:气场定义者

沉浸式商业街区:城市浓度的引擎

●中央公园:内容丰富的流量平台

这三个关键点,构成了越城天地的「高级资源底盘」,应接不暇的场景带来了城市浓度,带来了浓烈级烟火气

▲刘德科《新版本市中心》PPT第27页

在全球著名豪宅项目海德公园一号,你可以看到类似的「高级资源底盘」:它被伦敦文华东方酒店、哈罗德百货与海德公园所环绕着。

▲刘德科《新版本市中心》PPT第28页

虽然这样的「高级资源底盘」足以令人艳羡,但我们还是要说:繁华易得,底蕴难求;有底蕴的繁华,则是可遇不可求的孤本。越城天地的「高级资源底盘」,恰好又处于历史文脉的光晕里:秦淮河、明城墙、中华门、大报恩塔……它们宛若历史文脉的信号基站,彼此交叉定位,就交织出了这样一个越城天地。

▲刘德科《新版本市中心》PPT第30页

历史文脉的光晕,借由越城天地的一系列空间场景,得以更集中地弥漫在我们的言行举止之间。

高级资源」与「历史文脉的光晕」有什么用场?它们可以用来考量贵重资产的价值:你分别把「高级资源底盘」与「历史文脉的光晕」视为一个圈,你的贵重资产每增加一圈,其价值也就膨胀了一圈。

▲刘德科《新版本市中心》PPT第31页

这就是我们所关心的「贵重资产价值定律」——

●贵重资产的价值=(高级资源底盘+历史文脉的光晕)×价值倍率

门外的强大气场

现在,我们可以来感受一下越城天地的贵重资产。那是怎样的贵重资产?

当你踏入越城天地实景示范区的那一刻,或许你就已接收到我们刚才所讲述的那一切气息。

你看那座六角重檐亭,那是从山西搬来并且费时费力地精心修复的——

▲刘德科《新版本市中心》PPT第34页

那座水纹石叠水假山,是非物质文化遗产「山石韩」技艺传人韩光明先生参与设计的——

▲刘德科《新版本市中心》PPT第35页

售楼处里的那幅《应天繁华图》,是南京云锦非遗技艺传人金文先生耗时一年完成的。你可以在这幅云锦上看到你刚刚经过的大报恩寺琉璃塔、中华门与长干桥。等到南京文华东方酒店开业时,这幅云锦将移交至酒店大堂。

▲刘德科《新版本市中心》PPT第36页

透过实景示范区的月洞门,你还能看到满池的琉璃荷花——荷花是唐代诗人崔颢《长干曲》里的荷花,琉璃则是从城市记忆库里挑选出来的材料。

▲刘德科《新版本市中心》PPT第37页

你能感受到贵重资产的优雅气质——

▲刘德科《新版本市中心》PPT第38页

其实啊,贵重资产的价值,不仅取决于门内的气质,更取决于门外的强大气场。尤其是「十二阁」产品(越城天地 D 地块),更是直接毗邻文华东方酒店。

▲刘德科《新版本市中心》PPT第42页

伦敦的豪宅海德公园一号,街对面也恰好有一家文华东方酒店,所以他们就设计了一条地下通道,通向文华东方,并且引进文华东方的酒店服务。

对于贵重资产来说,像文华东方酒店这样的高奢酒店带来的不止是服务共享,更是地标识别(「 他们家就住在文华东方酒店那里」),是身份构建(「 那个楼盘是有文华东方酒店的」),是气场定义( 那个楼盘看起来就不一样)。

▲刘德科《新版本市中心》PPT第43页

甚至我们可以这么说:高奢酒店就是贵重资产的另一个 LOGO。没有高奢酒店的所谓豪宅,首先要减一些分值。

在 「十二阁」产品(越城天地 D 地块),你可以若隐若现地看到隔壁的那座六角重檐亭,你可以感受到「再现瞻园」的那种强烈愿景——南京看瞻园,杭州看刘庄,苏州看拙政园。

所以,如何抽丝剥茧地看待贵重资产的价值?我们首先要看到这么一张逻辑导图——

▲刘德科《新版本市中心》PPT第45页

那扇门

未来到底该是什么样子?越城天地用它的「高级资源底盘」与「历史文脉的光晕」,打开了通往未来的一扇门。

当很多人都在谈论未来时,我们要知道通往未来的那扇门。

南京越城天地的故事PPT

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