文︱「德科地产频道」编辑部
前段时间，龙湖遭遇做空；很多朋友问，龙湖跟其它民营房企有何不同？当时我们是这么回答的：一般房企的资产要么规模有限，要么租金坪效很低，要么只是名义上很值钱的样子，到了紧要关头其实是不值钱的；龙湖不一样，龙湖自持的 120 多座天街购物中心，不仅租金坪效高，而且每年都在增长，不仅是现金奶牛，更是紧要关头的压舱石——退一步万说，如果有一天连龙湖都顶不住了，凭借这 120 多座天街购物中心的坚实价值就能让龙湖有尊严地收场。
本轮行情危机爆发之初，我们就说龙湖是民营房企的最后一道防火墙，现在这个判断已是行业共识。对于这样一个龙湖，我们有必要看看他们最近的表态与判断——前两天（8 月 26 日），龙湖集团召开 2022 中期业绩发布会，我们可以看看他们到底说了些啥。
▍要点速览
● 一定要在没有看到冰山的时候，就要有所应对。
● 龙湖只进入了 68 个城市，在 TOP 10 房企里是最少的。
● 政府对高信用民营企业的融资非常关注和支持。
● 我们预判今年是低开-触底-向好的态势。
● 四个一线城市的土地出让金，就接近 300 多个低线城市的一半。
● 我们在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。
● 我们已经开业的商业城市是 14 个，未来也基本上聚焦在 20 个左右的高线城市去做布局。
● 现在我们已开业的商业是 65 座，在手近 130 座，我们每年都会保持 10 座左右的开业速度。
● 经营性物业收入的增长将对龙湖穿越周期起到非常重要的稳压器作用。
▲从左到右依次为：龙湖集团CEO陈序平、董事长吴亚军、副董事长邵明晓、CFO赵轶安全度：提前应对没有看到的冰山
○问：大家都说龙湖是行业最后一道防火墙，刚刚经历了做空事件，吴总此刻心情如何，有什么想对同行同路人和客户说的？
●吴亚军（龙湖集团董事会主席）：我的心情还可以。做空其实是一个正常的市场行为，但是造谣不是一个正常的市场行为。公司的股价或者 PE 比别人好一点，肯定会遭遇这种事情，我们也有预料。经过这次事件以后，尤其是现在，半年业绩也发布了，大家可能对龙湖看得更清楚了。行业的底部已经逐渐显现出来了，其他同行包括一些表现良好的公司，都能够跟龙湖一起穿越周期。
经过这次周期的穿越，也看到了很多优秀的同路人跟我们一起共渡难关。我们每年的开发量还保证在一定的水平上，每年还有十座左右的天街开业交付，所以这个工作量蛮大的。我们现在的长期战略合作方跟我们的关系还是比较密切的。
我们的员工经过这一轮的变化也更坚韧。以往行业一直上行，容易养出骄兵悍将。经过这一次周期的调整，管理层会更谦逊、更勤勉，我觉得这不一定全是坏事。虽然过程当中可能大家很痛，但是我觉得龙湖还是有些准备的。除了我们做一些常规的动作、防守的动作以外，更重要的是我们是提前很早就预见到这个行业一个大周期，我们要怎么办？这个问题是提前好多年开始思考和布局的。
在很多年前我记得有一位金融机构的朋友跟我讲，他说其实泰坦尼克号撞上冰山那一刻，你再应对风险已经来不及了，一定要在没有看到冰山的时候，就要有所应对。这句话过去十多年了，对我的影响是非常大的。我就总在想，有没有我们看不见的冰山？我们要是撞上了怎么办？所以从心理上，我们整个团队是有准备的，动员起来也非常容易。而且我们现在团队的变化还是非常明显的，整个精气神和工作状态，包括专业水准、系统性等都有一个全面的提升。所以，对团队来讲也是前所未有的满意。我们新的 CEO 也给了我们非常多的惊喜，他能做好是我们意料之中的，他能做得这么好，是超出我们的预期的。
○问：在组织架构上如何应对当前市场？
●陈序平（龙湖集团 CEO）：我们今年关注的是组织提效和聚焦，这主要跟我们对城市的进一步聚焦是相对应的。因为这一轮的城市分化速度是非常快的，龙湖的地产开发也只进入了 68 个城市，在 TOP 10 的开发商里是最少的，接下来我们会进一步做聚焦。随着城市的聚焦，我们的效率得以不断提升，随之带来组织的整体增效。
另外，在主航道上，我们会更聚焦和投入资源，原来有一些「点心业务」，我们也进行了整合、合并，比如说我们把酒店业务整合到租赁住房航道来进行统筹管理。
同时，我们每年也保持了充分的新鲜血液的加入。在 7、8 月份，有近千名校招生陆续入职。每年我们还是会持续补充新鲜血液，做到组织提效、穿越周期。
○问：交房状况如何？
●陈序平：我们上半年总的交付套数超过五万套，全部按期交付，其中超 30% 是提前一个月以上交付。
○问：融资是否依然通畅？
●赵轶（龙湖集团 CFO）：政府对高信用民营企业的融资非常关注和支持，我们昨天顺利发行了第一单中债增信给我们全额担保的一支债券。龙湖跟全国很多银行建立了战略性的关系，目前从我们跟银行的沟通来看，他们对整个行业未来坚定看好，认为行业出现了一些阶段性的困难以后，应该会有更好的明天，所以他们坚决支持高信用房企。未来龙湖也会依靠这部分融资弥补公开市场的波动。总的来说，我们的融资渠道是畅通的，融资资源是丰富的，请大家放心。
○问：怎么看信用评级？
●赵轶：在经历做空事件之后，我们跟评级机构也保持了非常畅通的沟通。他们对公司的现状、安全性表示完全放心，对谣言表示非常愤怒，也期待行业的复苏。整体而言，以现在的安全性和盈利增长，我们对未来的不确定性的准备是非常充分的。
行情判断：低开-触底-向好
○问：对下半年的行业走势怎么判断？
●陈序平：6 月起，市场出现了持续筑底并反弹的迹象。我们预判今年是「低开-触底-向好」的态势，全年的房地产成交规模同比去年预计会出现 30% 左右的降幅，但整体市场往向好的方向走。
我们今年全年计划供货的可售货值达到 4000 亿。在当下时点，我们不会为了销售规模去做被动性的动作。随着杭州、上海的一些项目陆续入市和加推，8 月份我们有信心实现当月同比销售额转正。全年我们不做目标预设，会根据市场形势做实时的动态调整。
城市选择：坚定聚焦高线城市
○问：当下房企在拿地方面比较保守，龙湖如何看待当前土地市场的变化？下半年在土地投拓方面的目标和计划是怎样的？
●陈序平：2022 年上半年，全国的土地出让金是 2.36 万亿元；其中四个一线城市的土地出让金，就接近 300 多个低线城市的一半，可以看出城市间的分化是非常剧烈的。
高杠杆企业出清之后，市场竞争减少，土地竞争也随之减少。以龙湖以为例，上半年我们获取了 17 宗土地，平均溢价率只有 5%，其中有一半是零溢价获取的。接下来土地的获取将有常态化的机会，行业共识是往高线城市聚焦，我们在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。
轻资产代建：比想象中要快
○问：轻资产代建模式在龙湖战略中处于什么位置？
●陈序平：我们智慧营造的品牌是「龙湖龙智造」，这个业务是围绕着龙湖在 TOD 方面多年沉淀下来的能力，以及过去几年在数字化上超过百亿的投入，积累了关于数字化，包括线上、线下一体的能力。所以我们觉得这个能力是有别于其他的一些纯粹做传统代建代销服务的。我们是一站式、全周期、全业态的服务。这个业务从今年开始正式对外，我们发现这个机会确实比想象中来得要快。
我们今年开始有轻资产项目的开业，现在总共在手的近 130 个项目，里面有近 20 个是轻资产项目。这些项目主要在杭州、重庆、武汉等城市，因为龙湖的商业在这些城市已经形成了网格化布局，包括已经开业的项目也兑现了比较好的经营情况。所以在这些市场有些存量资产、业主方，因为他的资产需要有优秀的商业运营商去盘活，会找到龙湖帮他把商场盘活。龙湖商业依靠品牌体系化的能力，包括帮业主把项目盘活，这方面也是作为我们商业一个重要的补充，轻资产是重要的组成。
当然我们轻资产项目的布局还是会跟紧重资产城市的布局。截止到年中，我们已经开业的商业城市是 14 个，未来我们的商业也基本上聚焦在 20 个左右的高线城市去做布局，无论是重资产还是轻资产。我们不会为了项目的数量或在管规模，而下沉到一些低线城市去做商业的轻资产管理。我们对轻资产业务也满怀期待。
经营性业务：穿越周期的稳压器
○问：今年上半年龙湖经营性业务的收入首次突破 100 亿，下一步的发展策略是什么？
●陈序平：我们现在经营性业务主要几大板块：第一是商业投资，我们现在已经开业运营了 65 座，在手近 130 座，我们每年都会保持 10 座左右的开业速度。已经开业的商场，我们也会保持同店同比的增长，整个商业板块力争保持每年 30% 的复合增长。
长租公寓——冠寓在手 16 万间，已经开业超 11 万间。响应国家「租购并举」的战略方针，冠寓进行积极布局，也会力争实现 20% 的收入和利润增长。
龙湖智创生活板块包括物管和商管。物管这块现在已经接管的面积是 2.8 亿方，合同面积已经达到 4.8 亿方，未来每年固定的转化，包括我们围绕的已经接管的，不断把我们的增值服务包括各项非业主的增值服务都持续做好。
这三块业务加起来，我们力争保持每年经营性收入 30%-40% 的年化增长；在行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对龙湖穿越周期起到非常重要的稳压器作用。
你也可以翻一下
我们此前写的文章
2022年8月19日
