文︱「德科地产频道」编辑部
这一轮行业调整，会把那些滥用杠杆的房企淘汰出局，这已是共识；那么，之后呢？如果问得再长远一些：二十年甚至五十年之后，哪些房企仍然还会生龙活虎地在场？华润置地肯定是其中一家。目前，只有极少数房企拥有面向未来的能力，华润置地是其中之一。
这几天我们一直在关注 TOP 10 房企中期业绩会，我们看过了龙湖的不慌、万科的清醒、绿城的上升期与中海的全面撒网；现在，我们可以一起来瞄一眼华润置地在前两天（8 月 31 日）中期业绩发布会上的一些说法。华润置地的领导们说话比较谨慎，但还是说出了很多大实话。
●市场恢复取决于经济总体走势和行业疏困的进展，存在不确定性。
●我们对今年业绩实现持比较积极的态度，有把握在去年底房企排名上有所提升。
●收并购项目也未必比公开市场的性价比更高。
●原则上不考虑平台的收并购。
●整体竞争未来仍然是相对稳健的央国企为主。
●如果将来中国商业公募 REITs 市场开放，我相信华润置地将迎来「经营性不动产业务」赛道价值的巨大释放。
●「经营性不动产业务」，尤其是优质购物中心，这是华润置地保持商业领导者的核心。
行情判断：取决于经济走势和行业疏困
○问：怎么看待市场前景？
●张大为（华润置地首席运营官）：受疫情反复、经济增速放慢、行业问题没有完全解决等几重因素的叠加影响，房地产市场短期来看依然是承压的，是有一定的不确定性的，难以全面回暖。
城市和项目会持续分化，优质的城市和核心利润的项目现在看表现比较稳定；市场恢复取决于经济总体走势和行业疏困的进展，存在不确定性。但是长期来看，房地产仍然是超十万亿的大市场，我们对中国经济未来的发展充满信心，所以长期还是向好。
从整体来看，公司总可售货值充足，下半年有 4306 亿元。从资源分布上看，85% 处在一二线城市，一线城市占比 30.4%，二线城市占比 54.6%，这样的结构符合长期高质量发展的需求。新资源主要聚焦在一二线城市，接下来的供货重点城市为北京、深圳、杭州、成都、南京、苏州等城市，这些也是目前相对比较稳定，市场表现比较好的城市，短期来讲具有优势。
从产品结构上看，约 71% 是住宅产品，住宅产品定位符合市场需求，在业绩实现上更有保证。总体上，我们对今年业绩实现持比较积极的态度，有把握在去年底房企排名上有所提升。
收并购：原则上不考虑平台的收并购
○问：怎么看待收并购？
●谢骥（华润置地首席战略官）：对于收并购，华润置地一直以来积极主动地广泛接触市场收并购的机会，同时也会严谨慎重地做预判和决策。
华润置地大量接触了一批项目，总体来看，有两方面：第一，收并购项目相对比较复杂，股权端、债权端的资产状况和债权债务关系比较复杂，利益平衡难度比较大；另一方面，伴随着公开土地市场竞争相对缓和，收并购项目也未必比公开市场的性价比更高。
因此华润置地主要遵循以下几个方面的原则：第一，市场化，法制化；第二，符合华润置地的战略，聚集在核心城市，核心区域；第三，重视和控制交易风险和项目风险，以及以项目收并购为主，原则上不考虑平台的收并购，并且还应该满足合理的回报要求。
在这个基础上，华润置地整个收并购工作一直在正常有序进行，相信后续的一段时间会逐渐有收并购的成果落地。
拿地：有利于获取更多优质土地
○问：怎么看待土地市场？
●谢骥：今年上半年销售市场承压，但是土地市场的竞争相对缓和，可以说危与机共存。华润置地在拿地方面既不冒进，也不恐慌，始终坚持严格的投资纪律，顺应市场分化的变化趋势，重点在一线和强二线核心城市主流市场倾斜资源。
我们还是比较好地把握住了投资机会，上半年获取了 24 块地，470 亿的权益货值。应该说，未来销售业绩和利润贡献的确定性都是非常强，对公司未来发展、业绩目标构成了比较好的支撑。
在供应端，政府应该会加大在核心城市、核心地段的优质土地供应；在企业端，高杠杆的企业资金承压，在土地市场的出手意愿度弱，整体竞争未来仍然是相对稳健的央国企为主。
总体而言，站在土地市场角度看，相对缓和的竞争环境，将会有助于公司获取更多优质土地。
华润置地一贯坚持量入为出，坚持现金流第一的原则，根据现金流情况安排投资结构。如何寻找财务安全和高速增长的平衡点？我们认为，财务安全和业绩增长之间不是此消彼涨的矛盾关系；恰恰相反，正是在保障财务安全的前提下，并且通过高质量投资和高效率的运营，才能保证公司业绩有质量的持续发展。
销售：两抓两抢两保一稳一控一清一解
○问：如果市场继续低迷，华润置地有哪些应对举措？
●张大为：中央和地方政府在今年上半年发布了一系列房地产调控政策，对市场起到了积极的正向作用；但是进入到 7 月下旬和 8 月份以来，市场还是有明显的下行趋势，我们监控的 50 个城市，成交环比在 8 月份下滑了 15-20%，个别下降了 30%。
但我们对于全年的业绩实现，还是持比较积极态度。我们主要是从三个方面保证今年业绩的高质量实现。
第一，保证可售资源的充足、优质和结构合理。
第二，坚持以销定产，做好供销存的管理。对于畅销项目，全面开工，加快现金流回正。今年上半年开了 7 个畅销项目，平均比计划提前 42 天开盘，贡献了 305 亿元的签约额。对于迟销项目，坚持以销定产，大分期改小开发分期，根据流数确定开和推盘节奏。对于个别难盘项目，未开发的实行停缓建策略。
第三，坚持「两抓两抢两保一稳一控一清一解」的整体销售策略，即抓销售和抓回款、抢供货和抢去化、保交付和保利润、稳投资、控工建、清尾盘、解难盘，通过全方位的目标管理和举措，确保业绩高质量的实现。
组织变革：47个城市公司调整为28个
○问：华润置地如何在组织架构变革上应对市场变化？
●吴秉琪（华润置地总裁）：从管理架构变革的角度，我们调整了总部、大区和城市的管理关系，按照「总部做专、大区做精、城市做实」的模式，来增强组织效率。
在总部层面，强化总部专业管控水平；在大区层面，强化跨专业的协同，增强大区的业绩管理能力；在城市公司层面，还是要聚焦深耕，由 2020 年的 47 个调整为当前的 28 个，打造城市公司全价值链的组织能力，让城市公司成为业绩实现的平台。
从组织人事变革上强化全面的人才管理，强化干部的选用任留派退，把合适的人放到合适的岗位上，从而提升人才的能力。从薪酬激励变革上，强化薪水激励，强化激励向一线倾斜，以业绩导向推动整个组织的自驱。
业务模式：3+1业务模式足够用了
○问：市场在变化，华润置地的业务模式是否有调整？
●李欣（华润置地董事会主席）：华润置地 3+1 业务模式，是比较有前瞻性的战略规划，是基于华润置地过去二十多年的发展历程做了充分总结和反思的。3+1 即「开发销售型业务」「经营性不动产业务」和「轻资产管理业务」，再加上「生态圈要素型业务」。它们不是相互孤立的，而是相互协同，相互促进，共同发展。
为什么这么说呢？我简单阐述一下。「开发销售型业务」就是传统的房地产业务，这块业务是公司业绩主要贡献者，是华润置地业绩增长的发动机，占比也很大。
「经营性不动产业务」，这是公司业绩和长期稳定现金流的主要贡献者。这项业务去年收入 180 亿人民币，基本上覆盖了华润置地全年股息和财务利息，所以它在华润置地的业务结构里面是长期持续稳定增长的稳定器。
如果将来中国商业公募 REITs 市场开放，我相信华润置地将迎来「经营性不动产业务」赛道价值的巨大释放。到那个时点上，我相信这块业务必将成为华润置地新的强大的利润增长极。
「轻资产管理业务」就是华润万象生活（1209.HK），这是华润置地业绩贡献的强劲增长极。华润万象生活上市不到两年，业绩增长非常显著，也得到了资本市场的高度认可，目前是物管板块估值最高的一家企业。
这三个核心业务是我们的战略组合和战略方向，所以未来不会发生方向性的调整，这也是长期被资本市场和投资者所认可和信赖的，我们会一直长期坚定走下去。
○问：会不会考虑扩大「经营性不动产业务」的规模？
●谢骥：「经营性不动产业务」，尤其是优质购物中心，这是华润置地保持商业领导者的核心，华润置地会维持每年合理的投资比例，确保在这个领域的领导者地位。
总体而言，在「开发销售型业务」和「经营性不动产业务」两者之间，当前的资源配置比例是相对合理的，我们会保持恰当的比例，共同保持华润置地未来的发展。
2022年9月1日
