「房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。」这是前两天(9 月 23 日)银保监会公开说的。
这句话的意思是,此前泡沫确实存在,现在挤得差不多了。然后呢?有些人这么解读:既然泡沫挤得差不多了,那么楼市的银根有条件更宽松一些,比如房贷利率是不是可以更低,限贷政策是不是可以适当调整,房企的融资是不是可以更正常一些?
不能这么想。几乎一模一样的话,半年前就已经说过——2022 年 3 月 2 日,银保监会主席郭树清在国新办的新闻发布会上说,「房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转」。
俗话说,「重要的话说三遍」,现在才第二遍;所以,不宜期待楼市「放水」。
银保监会与央行确实是在适当放松楼市银根——
●三次常规降息:2022 年 1 月 20 日,5 月 20 日,8 月 22 日,5 年期以上 LPR 分别下调 5 个基点、15 个基点与 15 个基点。
●一次非常规降息:2022 年 5 月 15 日,首套住房较 LPR 减 20 个基点。
目前,首套房房贷利率最低已降至 4.1%,已是史上最低,低于 2009 年房货利率打 7 折后的 4.156%。
但是,现在还不能说楼市的银根已极度宽松,现在远远没有到「放水」的地步——不管未来某一天会不会「放水」,但就眼前的情势来看,我们不宜期待楼市「放水」。
那么,现在是「政策底」吗?那要看你怎么理解「政策底」——
●第一个「政策底」:收紧政策不会再有了
●第二个「政策底」:放松政策差不多出尽了
最后一个收紧政策,是在 2021 年 10 月 23 日——当日,全国人大常委会决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作(2022 年 3 月 16 日宣布暂停);此后,便再也没有收紧政策。所以,第一个「政策底」(即收紧政策不会再有了),早在去年 10 月份就出现了。
第二个「政策底」(即放松政策差不多出尽了),至今尚未出现,因为放松政策还在陆续出,并且还会继续出。
通常,「市场底」要滞后于「政策底」;现在连「政策底」都不知道啥时候会到来,更遑论「市场底」。
但我们可以确认的是:虽然现在未必是楼市最低谷,但也已经是楼市的相对底部。购房者买房也好,开发商拿地也好,更需要看重的是相对底部(可以判断),而未必是最低谷(难以判断,主要靠运气)。
确实,目前很多城市的二手房价在跌,有一些朋友会想:再不卖掉,万一跌更多怎么办?卖不卖房,是很个人的事情,但更重要的其实并不是「卖不卖」,而是「然后呢?」——卖掉以后你要做什么,钱是不是有更好的用场?
被市场情绪感染,是很容易的;最难的,是保持自己的节奏。
重要的话说三遍,哪怕银保监会第三遍说「房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转」,我们最好还是保持自己的节奏。
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