看着就激动:保利在上海启动「四大名著」。︱刘德科

看着就激动:保利在上海启动「四大名著」。︱刘德科
2022年12月15日 09:09 德科地产频道

这个激动人心的故事,我们已经整整构思了一年。这个故事即将讲述的是:怎么把「城市记忆」这种看似飘忽的事物,压制成沉甸甸的「金条」,堆在你眼前。或许,「金条」这个比喻有点俗气,其实我们想说的是:如何让「城市记忆」变得可感知,变得有价值

这个故事大概会有四个桥段——

●第一个桥段:怎么跟上海博物馆东馆(承载着中国文明记忆的圣殿之一)你侬我侬地黏在一起?

●第二个桥段:怎么让老厂房(承载着城市记忆的工业遗存)脱胎换骨地站上整座城市的高光舞台

●第三个桥段:怎么让世博村建筑群(承载着世博记忆与城市荣耀)重新站上世界舞台?

●第四个桥段:怎么让河流与地铁人流共同汇入到未来城市的星辰大海,进而创造出属于未来的城市记忆?

这个故事有两个主角:一个是上海,另一个是保利发展(600048.SH)。

一起来看一下央企保利在上海的四个新项目(我们可以称之为「四大名著」),每一个都非常有看点,都值得讲上三天三夜

「四大名著」之一:

跟上海博物馆东馆在一起

先来看浦东的这个新项目——保利浦开金融中心。这个项目很有意思:商场、写字楼与博物馆是在同一块地上(花木十号地块),一体化设计的。这座博物馆可不是普通的博物馆,它的级别非常高,它是上海博物馆东馆(上海博物馆在浦西,新建的东馆在浦东)。

我们在东京或纽约会看到一些城市综合体里有博物馆,但那都是私人博物馆;上海不一样,它是高级别的公立博物馆。所以,这是一个全球罕见的城市综合体:博物馆与商场、写字楼将产生不可估量的化学反应,激发几何倍数的城市活力。

所以,我们现在就可以断定:上海博物馆东馆将是「全球最酷的博物馆」。

▲上海博物馆东馆与保利浦开金融中心,效果图

当然,这个全球罕见的城市综合体,分属两个主体:写字楼与商城是央企保利开发的,博物馆是上海博物馆的。

建在同一块地上,就够了吗?当然不够,彼此还得交融在一起。首先,保利浦开金融中心给上海博物馆东馆腾出了一个可以共享的庭院式广场

▲保利浦开金融中心共享广场,示意图

更酷的是,这个广场不是单调的平面,而是一个上下交错的立体空间——层层叠叠的露台、下沉式庭院与地面广场,如藤蔓一般交错在一起。

▲立体交错的共享广场,上图为全景效果图,下图为局部效果图(下沉式庭院),保利浦开金融中心

也就是说,保利浦开金融中心用一个场景浓度极高的共享广场,把自己的商场与写字楼,跟上海博物馆东馆你侬我侬地黏在了一起

这样的规划设计,已经够先进、够前沿、够高级了,但保利还不满足。写字楼不能只是写字楼,所以他们悬挑了三个空中艺阁(三幢超高层塔楼各悬挑了一个),作为文化运营空间——让上海博物馆东馆的气息,继续流淌到写字楼里。

▲悬挑的「空中艺阁」,保利浦开金融中心效果图

这三个悬挑的「空中艺阁」,做了比写字楼标准层更高的室内层高(约 7.5 米),为后期运营提供了更多可能性:可以是画廊,可以是展厅,可以是艺术沙龙,可以是城市观景台……

这样的大幅度悬挑(最大悬挑距离达到约 9 米),还可以让建筑更具识别度。你路过时一眼就能认出,这是保利浦开金融中心,这是「跟上海博物馆东馆在一起」的保利浦开金融中心。

如果你看得再仔细一些,你还会发现一组美妙的「凹与凸」呼应关系:保利浦开金融中心的「空中艺阁」是「凸」,上海博物馆东馆的「凹」(把城市景观引入中庭)。这种「凹与凸」的城市意象,让两者之间更加你侬我侬。

▲保利浦开金融中心的「凸」与上海博物馆东馆的「凹」,效果图

所以说,保利浦开金融中心与上海博物馆东馆至少实现了三个维度的交融——

●地面空间的交融:立体交错的共享广场

●城市意象的交融:「凹与凸」的呼应关系

●精神气场的交融:通过空中艺阁」来承接上海博物馆东馆流淌出来的艺术气息

我们再站到上海博物馆东馆的角度,来感受一下这种高级规划带来的妙处。你去看展,就不用那么无聊地在烈日下排长队;你可以先在这个叫做「时光里」的商场里逛一圈,喝杯咖啡或者吃个饭,等队伍变短了以后再进去。「看展」与「逛街」这两件事,变成了一回事儿。

更激动人心的是:等到上海博物馆东馆开馆时,它的国宝密室将为观众提供接近稀世国宝的机会……如果未来的你恰好在保利浦开金融中心上班,那么你至少同时拥有了三种身份:「艺术朝圣者」「新消费见证者」与「天选打工人」……

▲保利浦开金融中心共享广场效果图

当然,我们不止要看到这个项目的规划设计了得,更要看到更了不起的「城市规划底盘」——为什么商场、写字楼与上海博物馆东馆可以在同一块地上?

听起来似乎很简单,但倘若一座城市没有先进的观念,是不可能实现这种级别的功能混合。换成那些观念传统的城市,如果一块地要建造高级别的博物馆,那么其它功能都必须清场——什么写字楼,什么商场,都给我移到别处去;腾出土地,给博物馆配一个空荡荡的广场。

这就是上海的其中一项高级:功能混合。

功能混合并不是简单地把多种功能堆在一起,而是必须像高级机械腕表那样,让无数个零件精密地咬合在一起,从而创造出极其精准的走时。

所以,如果下次有人问你,上海有多高级?你可以这么回答——上海可以高级到让商场、写字楼与上海博物馆东馆处于同一块地,实行一体化设计,进而激发无法复制的城市活力。

上海深谙其道:「未来城市」的最大方法论,就是极其精密的功能混合。

「四大名著」之二:

让老厂房变成高级活力源

如果说博物馆是文明记忆的圣殿,那么作为工业遗存的老厂房则是城市记忆的秘境。很巧,保利在浦东遇见了博物馆,在浦西遇见了老厂房。

这又是一个非常有意思的项目:保利与金茂这两家央企一起开发的静安天悦。它在新中动力机厂旧址,怎么处理这些老厂房?它们是珍贵的城市记忆,直观反应是「得保护起来」;如果想得更深入一些,你会说「得用起来」。

静安天悦两个都要:既要「保护起来」,也要「用起来」

相对来说,修缮保护没那么困难,真正难的是如何让它成为一个城市活力源。

说起来简单,做起来需要耗费很多心血,需要投入无数脑力。保利花了很大的代价,温柔地平移了那幢红色砖墙的老厂房:平移了约 80 米,用了 12 天。

▲老厂房平移作业现场,静安天悦,上海

平移之后,这幢红砖房就跟沿街的那四幢连续拱形屋顶老厂房,连成了一体。

▲沿街的那四幢连续拱形屋顶老厂房,实景与效果图

现在,我们可以来看一看他们打算怎么激活这些老厂房。怎么做?静安天悦的做法是,将工业遗存嵌入到新的规划结构中,使之成为活力源。你也可以这么说:为老厂房创造一条街

首先,让老厂房与新建的商业体,形成对望关系,让它们像恋人一般对望:街的这一边,是你喜欢逛的那种商场;街的那一边,是承载着城市记忆的老厂房,它将是独具气质的市政服务空间(政府规划了菜场、社区学校、办事窗口等内容)。

▲对望关系:左边的街角广场与右边的拱廊空间,静安天悦效果图

所谓「对望」,就是让两个建筑挨在一起?没这么简单。「对望」不止是位置关系,更是情绪交互。怎么创造建筑的情绪?彼此都要敞开怀抱:你看,新建商业体退让出了一个街角广场,老厂房也打开了其中一个拱形屋顶,让它变成一个开放式的拱廊空间(珍贵的「灰空间」,有点米兰拱廊街或鹿特丹拱廊菜场的感觉)。

除了商业体,写字楼也要跟老厂房你侬我侬。你看,写字楼特意做了一段沿街骑楼(又是珍贵的「灰空间」)。这样一来,写字楼与老厂房之间的关系就更加亲密,更加气脉连贯。

▲写字楼的沿街骑楼,静安天悦效果图

所以说,静安天悦最大的看点在于:它的规划方案极具创造性地完成了一场「新与旧」的对话。

现在,我们再用超广角镜头,来看一看更为完整的城市界面(灵石路)——一条充满高级烟火气的街呼之欲出:静安区档案馆新馆、大宁剧院、写字楼、焕新之后的老厂房、新建的商业体……

▲静安天悦的城市界面示意图

你能看到,焕新之后的老厂房在整条街中熠熠生辉——

▲静安天悦的城市界面示意图与效果图

我们去静安天悦,能看到这样一场「新与旧」的对话;实际上,上海这座城市的魅力就在于「新与旧」的对话。静安天悦善解人意地继承了这座城市的方法论。

所以,如果下次有人问你,上海有多高级?你也可以这么回答——上海可以高级到为老厂房创造一条街,并且把它变成城市的活力源。

「四大名著」之三:

读取了整座城市的雄心

老厂房是城市记忆,世博村也是城市记忆。接下来我们要讲的保利世博项目,又是一个非常高级的项目:如何把过往的城市荣耀变成面向未来的勋章。

这同样是一个城市更新项目,原本是 2010 年上海世博会的世博村建筑(世博村 B 地块)。怎么焕新这些旧建筑?它们矗立在黄浦江畔,拥有黄浦江一线江景。所以,它们早已是城市记忆的双重叠加:不仅是「世博记忆」的一部分,也是「天际线记忆」的一部分。

保利的做法是:保留原有建筑群的「退台风貌(前排低,后排高)。它们不像不远处的「陆家嘴三件套」那样高耸入云,而是要像浦东美术馆那样,趴在地上,用退台式的横向体块关系,去照耀整条江岸线。

▲保利世博项目鸟瞰效果图

对于这样一个极度稀缺的位置,保利还要再做两件事情——

●做一个散发着东方韵味的地标

●将恢弘的城市纳入到室内

在保利集结的「全球设计天团」中,担纲建筑规划设计的是新加坡 SCDA 事务所的曾仕乾(Soo K. Chan)。他总是有办法让建筑外立面变成诗篇。他很擅长把窗与墙纳入到充满东方韵味的秩序中,让建筑外立面宛若一首中国古典时代的律诗,讲究平仄、对仗与押韵。在保利世博项目,他更是用金属线条创造了中国古典建筑那种屋檐堆叠的意象

这么说更容易理解:你先在脑海里过一遍滕王阁或黄鹤楼的模样,或许更容易领会到保利世博项目那种屋檐堆叠的楼阁意象。

▲保利世博项目效果图

我们将视点切到室内,你就更能感受到建筑师的雄心:恢弘的城市,被大尺幅的玻璃窗悄然纳入到了室内空间。你会感觉瞬间就拥有了整座城市。

▲保利世博项目效果图

恢弘的城市不仅在室内,也在园区里。当你漫步在诗加达(CICADA)主创设计的下沉式庭院,一回头就能看到黄浦江畔的那座红色塔吊艺术装置,金色的夕阳会让红色塔吊更梦幻。你能感觉到整座城市:左手边就是大飞碟(梅赛德斯-奔驰文化中心),右手边就是「陆家嘴三件套」……

▲保利世博项目下沉式庭院实景图

保利集结的「全球设计天团」,读取了上海世博会的荣耀记忆,甚至读取了整座城市的雄心。每座城市都有自己的高端住宅,但是能同时兼有城市记忆与全球视野的高端住宅,极其少。

「四大名著」之四:

一个城市单元级TOD

现在,我们来看第四个新项目:百万方规模的 TOD 项目——保利·光合上城。

它是上海申通地铁集团 15 号线元江路站车辆段上盖 TOD,在闵行航天城附近。这是上海地铁车辆段上盖开发的又一个标志性事件:此前,上海申通地铁集团已与万科合作开发了著名的天空之城;现在,上海申通地铁集团又与保利合作开发光合上城。

▲保利·光合上城业态分布示意图

那么,保利·光合上城这个 TOD 特别在哪里?它的建造基地非常特别,拥有 F 型的天然河流(三河汇流),所以你只需想象这样一个等式——

地铁站+三河汇流=?

答案必然是「公园 TOD」。它的逻辑不是:一个楼盘边上有个公园。

它的逻辑是:公园是整个 TOD 的底盘

说得稍微夸张一些:大大小小的公园就像区块链那样分布式存储,无所不在

▲保利·光合上城景观结构示意图及效果图

公园不止是绿化,更是公园内容化。我们做过这样一个理论模型:一个高浓度的公园最好能兼具这 7 项内容——游乐(Play)、艺术(Art)、科普(Science)、商店(Shop)、运动(Athlete)、园林(Garden)和适老设施(Elder);把这 7 项内容的英文首字母组合在一起,恰好是PASSAGE(乐章)。一座高浓度的公园,它得像贝多芬或莫扎特的乐章一样,让我们乐此不彼地沉浸其中。

保利·光合上城把整个 TOD 变成了一座庞大的日常社交场,让商业、办公、住宅、学校等等不同场域的人,通过公园而彼此链接,获得高频次的场景交互。在你的步行半径内,你时不时就会看到滑板、街舞、飞盘、球赛、阅读、露营、音乐会……你的内心会流淌着「C'estLa Vie」的感慨。

▲保利·光合上城效果图

如果只能用一个词来描述保利·光合上城的「公园底盘」,这个词可以是:三生融合(生活、生产与生态彼此融合)——过去的城市理念是「三生独立」(工业区、住宅区与生态公园要彼此区隔),现在则是「三生融合」。

未来城市是什么?每个人都有自己的答案,但所有的答案最终都会指向三生融合

保利·光合上城还承载更强烈的时代责任——推进「租购并举」,它将建造若干个的租赁住房组团。这不仅承载了新市民与年轻人的住房梦想,反过来看这个群体又是城市的活力来源,将给这个城市单元级 TOD 注入更多活力

▲保利·光合上城规划结构示意图

地铁线网把这样一个城市单元级 TOD 拽入了城市骨架,TOD 本身又形成了自己的内循环:住宅、商业、办公、公园与学校彼此交融,彼此赋能。

未来城市是什么?央企保利正在交出这样一份答卷:保利·光合上城。

众多未来

保利在上海的四大名著,不仅各有高级看点,而且占据了非常关键的位置:其中三个在中环之内,还有一个占据了未来——一个与未来对话的城市单元级 TOD。

对于一家房企来说,能同时在上海拥有如此级别的四个新项目,太值得艳羡了。

▲保利「四大名著」分布示意图,上海

我们稍微来总结一下这「四大名著」——

●保利浦开金融中心:与博物馆交融一体

●静安天悦:新与旧的对话

●保利世博项目:世博记忆与全球视野

●保利·光合上城:探索未来城市

保利在上海讲述的故事,就是我们这个时代的故事,讲述的是上海博物馆东馆所承载的文化自信,是工业遗存所承载的城市记忆,是黄浦江所承载的城市荣耀,是 TOD 所承载的众多未来……

当一座伟大的城市把她心底的故事放在你手上,你能否接得住?能否让它发出更璀璨的光?保利卷起了属于这个时代的洪流,你也可以置身其中。

DK读盘笔记

·保利浦开金融中心的看点➊上海拥有极其开放的城市规划理念,愿意让上海博物馆东馆如此高级别的文化地标,跟写字楼项目处于同一块地。➋保利用一个场景浓度极高的共享广场,把自己的商场与写字楼,跟上海博物馆东馆你侬我侬地黏在了一起。➌保利在每幢写字楼都悬挑了「空中艺阁」(作为文化运营空间),不仅在城市意象上实现了与上海博物馆东馆「凹与凸」的呼应关系,而且在空间功能上努力让博物馆的气息继续流淌到写字楼里。

·静安天悦的看点:➊上海拥有极其开放的城市规划理念,敢于把工业遗存活化成为市政服务空间(包含菜场、社区学校、办事窗口等内容),既要「保护起来」,也要「用起来」。➋怎么激活工业遗存?静安天悦的做法是:为老厂房创造一条街(将工业遗存嵌入到新的规划结构中,使之成为活力源)。➌让老厂房与新建的商业体,形成对望关系,而且彼此都敞开怀抱:商业体退让出了一个街角广场,老厂房退出了一个开放式的拱廊空间。➍写字楼通过沿街骑楼,建立与老厂房的动线连接,形成更加气脉连贯的关系。➎不是仅仅着眼于红线之内的规划,而是用更高维度的城市视野,来营造一整条街的高级烟火气(完整的高级烟火气应该同时包含商业运营与市政服务)。

·保利世博项目的看点:➊保留世博村原有建筑群的「退台风貌」,延续「天际线记忆」。➋用屋檐堆叠的楼阁意象,创造出散发着东方韵味的地标。➌将恢弘的城市纳入到室内,纳入到园区内部庭院。➍集结「全球设计天团」,将城市记忆与全球视野作为开发导则。

·保利·光合上城的看点:➊以公园为TOD底盘,大大小小的公园就像区块链那样分布式存储,无所不在,通过「公园内容化」滋生出更高的场景浓度。➋形成城市单元的内循环:住宅、商业、办公、公园与学校彼此交融,彼此赋能。➌承载更强烈的时代责任,推进「租购并举」,通过租赁住房组团,为TOD注入更多活力。➍以「三生融合」为使命,探索未来城市。

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