*本文根据2022年9月20日刘德科在地铁越秀·星缦云渚发布会上的演讲内容整理
演讲︱刘德科
过去两年，我们去得最多的城市就是广州。在广州，你一抬头就能看到 440 多米高的广州 IFC——珠江新城的「西塔」。全球最高的四季酒店就在「西塔」。以前我们讲过四季酒店的故事，能不能引入四季酒店，建造出怎样的四季酒店，可以衡量一家房企的品位与决心。
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「西塔」就是越秀开发的，也是越秀的总部所在。越秀是怎样的一家房企？十年前，我们是用「西塔」以及里面的四季酒店来认知越秀；这两三年，越秀在广州已经变成了 TOD 的代名词。
▲刘德科演讲PPT第4页
在广州 越秀是TOD代名词
有些媒体朋友整理了今年的广州十大热门 TOD，你们猜猜有多少个是越秀的？有 9 个。为什么这几年越秀的 TOD 业务突飞猛进？原因很多，其中一个契机是广州地铁在 2019 年战略入股越秀地产，成为越秀地产的第二大股东。
站在地铁公司的角度，地铁沿线物业开发大概有这三种模式——
●模式一：战略入股头部房企（同时拥有了机制优势与专业能力）
●模式二：与头部房企进行项目合作（借助专业能力）
●模式三：亲自下场做房地产开发（考验自己的能力）
地铁公司战略入股头部房企，这是非常先进的模式。简单说，房企可以更懂地铁，地铁公司可以更懂房地产。广州地铁战略入股越秀地产，深圳地铁战略入股万科，都是典范。
▲刘德科演讲PPT第5-6页TOD 以前是头部房企的探索题，现在已是必答题。做好 TOD，需要无数种能力，但第一前提是：与地铁公司的协同能力。对于房企来说，这种协同能力，不是说你有专业技术，你能换位思考就够了，它需要不断的经验积累与良好的机制保障。对于越秀地产来说，广州地铁的战略入股，就是一种不断积累协同经验的机制保障；借助广州地铁，他们可以更懂地铁公司的行事逻辑。这是越秀开启 TOD 全国化布局的经验基础。
现在，越秀地产携手杭州地铁，选择杭州作为越秀 TOD 全国化布局的第一站——2022 年 5 月 10 日，越秀正式获得杭州地铁勾庄车辆段综合体 51% 股权。这个车辆段综合体，就是今天我们要讲的星缦云渚。
讲杭州之前，我们先来看一下广州。越秀在广州已经有 6 个车辆段项目，我们挑一个最难做的和一个最精彩的，来感受一下越秀的 TOD。
这是越秀在广州做的星瀚 TOD，它的地块是长条形的，对于规划设计的考验非常大。从东端的住宅区走到西端的地铁站，物理距离有点长，怎么办？如果物理距离不可改变的话，那么就要去尽量缩短它的心理距离。这就需要「动线场景化」。越秀把这条步行动线做成了「高线乐园」，一路串起了商店、书店、小广场、儿童游乐、装置艺术、口袋公园等等场景。这样一来，你走到地铁站的路程，会愉快很多，感觉地铁站近了许多。
▲刘德科演讲PPT第9页
这是越秀在广州做的琶洲南 TOD，它最精彩的地方在于中间的那个超级盖板——规划审批图中的红色部分就是那个超级盖板。盖板底下有市政道路穿过，盖板本身又融合了商业空间，盖板上方则是空中花园。这样一来，「城市浓度」就被创造出来了。这个项目的可售住宅部分单价不菲，10 万+，但它不是那种孤单寂寞冷的豪宅，而是自带「城市浓度」的豪宅。
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所以，我们今天的演讲主题是：未来最值钱的事物，是「城市浓度」。
未来最值钱的事物：城市浓度
我们借助越秀地产与杭州地铁合作开发的星缦云渚，来感受一下：从一座车辆段上盖项目到一座微型城市，需要多少浓度？
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此前，杭州已经有两个很有代表性的车辆段上盖项目——万科在西边做了一个，绿城在东边做了一个，都是跟杭州地铁合作开发的。现在，杭州地铁又跟越秀地产在城北 CBD 做了这个星缦云渚。杭州地铁在选择合作房企时是非常谨慎的，尤其是车辆段上盖项目，只有极少数头部房企能做，因为车辆段上盖有极高的技术门槛。
我们先来看一下杭州城北 CBD 的规划图。我们特意给它加了一个框，你就能看到这个长方形缺了西北角。把西北角切掉的，是宣杭铁路。当时在做这 个CBD 规划时，宣杭铁路还在开；现在，已经停运了，整条铁轨将会被改造成线性公园。这个西北角就是星缦云渚所在地块。
▲刘德科演讲PPT第14页
所以，星缦云渚的城市使命是：成为城北 CBD 的又一个活力源。它不能是那种孤单寂寞冷的传统住宅项目，它必须是一个自带「城市浓度」的微型城市。这样才能对得起城北 CBD 这么好的地段。
我们一直在说车辆段，那么车辆段到底是什么？车辆段就是地铁列车停放与维保的地方，它是一个四四方方的大盒子。星缦云渚就盖在这个大盒子上。对于规划来说，第一个要解决的问题就是：如何让人很愉快地从地面层走到盖上层。
▲刘德科演讲PPT第15页这还不简单？架几条路上去就行了啊。如果只是要通行，有路就够了；但我们要的是很愉快地步行，这就需要「动线场景化」。
这需要我们变革对空间的传统观念：我们需要怎样的台阶，怎样的广场，怎样的公园，怎样的商业街区，才能让步行更愉快？
先来看一个案例。这是墨西哥的宪法广场，将近 6 万平米，他们拿出了不到 3000 平米来做改造，就是把地面铺装成墨西哥的传统图案，再放上各种街道家具，让人可以随时坐下来。如此一来，一座威严的大型广场，迅速就变成了温馨的街区。温馨何来？因为空间尺度变了——不到 3000 平米的地面铺装与街道家具，实现了「人体尺度温柔的环绕」。
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对，我们的公共空间，更需要的是「人体尺度温柔的环绕」。很多人都在推崇「步行友好」，但不是说把车行道强行变成步行道就万事大吉了，倘若没有「人体尺度温柔的环绕」，就不会有真正的「步行友好」。
▲刘德科演讲PPT第19页
我们的台阶、广场、公园或商业街区，都需要用「人体尺度温柔的环绕」重新打量一番。现在，我们再来看星缦云渚，那些看似寻常的台阶、广场、公园或商业街区，其实都在遵循「人体尺度温柔的环绕」。
从地面层走到盖上层，我们会走过这样的台阶——
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我们会走过这样的广场——
▲刘德科演讲PPT第21页
这样的台阶与广场组合在一起，它们是路，也是露天剧场，更是邻居们聚集在一起的活力场。
我们会走过这样的街心公园——
▲刘德科演讲PPT第22页
这样的小尺度街心公园，就在小学与幼儿园之间，它让街道又多了一个可以让人停留下来的场景，而不是匆匆忙忙地一穿而过，街道的场景感因此又浓了一些。
我们会走过这样的商业街区——
▲刘德科演讲PPT第23页
关键在于它拥有商业外摆空间。几乎所有的建筑师在做商业街区时都想做外摆空间，这是他们天生的使命与责任感；但经常做不成，因为现在仍然有不少地方的城市管理不允许商家的桌椅摆出来。但星缦云渚是悬浮在城市上空的车辆段上盖，相对独立，它的外摆空间更能落地。
这一切看似寻常的台阶、广场、公园或商业街区，首先需要「人体尺度温柔的环绕」，才能真正带来「城市浓度」。当然，我们一说到「城市浓度」，就会想到「功能混合」，但不是说你混合了学校、商业街区、邻里中心、体育场馆、公园、广场等等这些公共空间就够了，你还需要「动线场景化」与「人体尺度温柔的环绕」。
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我们经常说当前的房地产开发，要「从建筑视野进化到城市视野」，为什么？因为只有完成了这种转变，才能带来「城市浓度」，因为「城市浓度」是未来最珍贵的事物——一个项目自带多少「城市浓度」，将是衡量资产价值的关键。
更新观念 才能拥抱未来
作为车辆段上盖项目，星缦云渚还有什么特别之处？没错，它是一座微型城市，但同时它也是一座山，你可以在山上眺望城市——因为它盖在 9 米板和 15 米板上，就好像是盖在山丘上。罗马与伊斯坦布尔就是盖在几座山上的城市，地形变化使得它们的街道格外生动。
▲刘德科演讲PPT第25-27页星缦云渚不仅是一座山，同时又是一座岛，盖板之下是城市生活的大海。它既要边界消融，又有天生的地界领域感；它跟城市相对隔开，同时又与浓稠的城市交融在一起。业主们可以在这座岛上创造属于自己的世界——这样的地界领域感，更容易完成业主群体的身份建构。你看威尼斯人特别骄傲，不止是因为他们拥有灿烂的文化，还因为他们住在领域感极强的岛上。
▲刘德科演讲PPT第28-29页现在，你大概能明白星缦云渚的名字里为什么有个「渚」字。「渚」就是小岛。「渚」就是杭州这座城市的诞生之地——如果你去看过良渚古城遗址，你就知道「良渚」的意思差不多就是「很美好的小岛」。
如果你问杭州到底是什么？我们或许可以这样回答——
●杭州或许是「乱花渐欲迷人眼」的人体尺度
●或许是「淡妆浓抹总相宜」的功能混合
●或许是「有三秋桂子，十里荷花」的动线场景化
●或许是「山外青山楼外楼」的城市浓度
白居易、苏东坡、柳永、林升等历代诗人们早已定义了杭州的空间逻辑。「人体尺度」「功能混合」「动线场景化」与「城市浓度」，这些观念听起来很简单，但如果要把它们变成大多数人的行为直觉，仍然需要时间。
▲刘德科演讲PPT第31页
接纳了这些观念的人，更容易看见未来。这就是我们今天所讲的一切：更新观念，才能拥抱未来。
城市浓度：越秀车辆段综合体PPT
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