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市场震荡之下，碧桂园管理层表示，“对未来的市场仍充满信心”，是什么在支撑这家房企的信心？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：陈欣苗
编辑：陈涧
设计：岚昇
实习生：邓颖茵
又到了房企财报季，但不同以往，好消息寥寥。
过去的2021年，雷声滚滚，大批房企拒绝躺平艰难自救，以求得一线生机。多家房企因此业绩“难产”，延迟披露年报。市场情绪低落，资本信心不足，不少直接抽身离去。
诘问、反思，已成为房企常态。外界疑惑，震荡中的房地产行业，可还有一线生机？
“去年是近10年来行业波动最大的一年，调控政策是为了维护房地产市场长远健康发展。只是受疫情影响，行业的现状以及市场信心，还需要一段时间继续恢复。”3月30日的业绩会上，碧桂园管理层表示，“对未来的市场仍充满信心，房地产仍是一个支柱型的行业。”
诚然，房地产作为支柱产业的地位不会变。这一轮大浪淘沙过后，能存活下来的房企，难能可贵。竹子三年不长，但一夜千尺，这些未来可期的房企，有何值得借鉴的地方呢？
危机意识
而今回头看，过往常被指责“太保守”的房企，而今多处于安全期。
需要看到的是，面对行业变化，不同房企的战略选择均不同。但一个共同点是，近年来，在多数同行仍在“唯快不破”的情况下，这些房企已及时转向，“慢”下来，追求有质量的增长。
这背后既是这些房企的危机意识，亦是对行业趋势的洞悉。这轮去杠杆，实则从2018年便有迹象，随后不断深化。
较早意识到高增长时代终将结束的是万科。早在2018年秋天，其便喊出“活下去”，而后几年接连发出“节衣缩食”、“背水一战”等危机预警，并将当下定义为“黑铁时代”。
另一龙头房企碧桂园，亦在2018年，行业杠杆扩张仍是主流的情形下，提出“提质控速”，不以规模和速度论英雄，转向高质量发展，而今已是大象转身的第五年。
这样的思维仍在延续。
在业绩会上，对于今年的销售目标，碧桂园管理层表示，销售规模不是第一追求，合理的量价关系、有质量的销售和经营是公司的追求，“今年总的可售货值大概在6500亿元左右，我们会精准供货，提高货量的利用效率，使去化水平提高到70%-75%。”
▲2021年碧桂园权益合同销售金额前十的城市，图片来自克而瑞。
另一个共同点是，这些房企跨步多元化、寻求新利润增长点，亦是审慎，多是与主业高度协同，最终回归现金流、利润逻辑，并指向更具发展潜力的未来。
典型如龙湖，开发业务之外，其更致力于存量市场的挖掘，包括物业服务、商业运营、租赁服务等，并已逐渐壮大，甚至可反哺开发业务。
过去的2021年，其经营性收入达188亿元，同比增长39%。这当中，长租公寓板块冠寓首次实现盈利，期内收入22.3亿元。
碧桂园则是瞄准机器人和农业赛道，目前已取得阶段性成果。
在明确两大多元化业务之前，碧桂园已覆盖了房地产行业几乎所有环节，包括垂直整合从规划设计、材料供应、建造，再到园林、装修、物业、酒店、学校等。在这个能力基础上，布局机器人及农业，可看成是其围绕地产主业，挖掘新市场潜力的战略行动。
财报显示，截至2022年2月，其已有21款建筑机器人投入商业化应用并对外开展租售业务，服务覆盖25个省份超350个项目，累计交付机器人超750台，累计应用施工面积超700万平方米。
财务自律
一个可见的事实是，在过往高杠杆、高负债的发展模式下，不少房企激进扩张，将杠杆拉到极致，债台高筑。特别是动辄近达10%的高息借款，不仅侵蚀利润，在房企流动性愈发枯竭之时，光是利息便能大厦将倾。
当然，近两年，这当中也有部分房企意识到这种模式的脆弱性，主动调节杠杆。但在融资监管不断加码、市场环境急速下滑的情况下，计划已赶不上变化，过往沉疴如鲠在喉，危机一触即发。
也只有在这时候，夹杂着“保守”的争议，实则是长期的自律与审慎，所带来的稳健的财务基本面，才是房企在这轮调整中安全着陆的重要因素。
在这点上，除了有国资背景的国企及央企，比如中海、华润等，碧桂园、龙湖、美的置业等民营房企，表现颇佳，这主要体现在债务结构的合理，以及较低的融资资本。
碧桂园披露的2021年财报就显示，期内，其杠杆水平再次降低，债务结构进一步优化。
2021年，其有息负债总额同比下降2.6%至3179.2亿元，这其中，短期债务的占比降至24.9%，现金短债比约2.3倍；净负债率45.4%，较上年底下降10.2个百分点，已连续多年低于其给自己设定的“70%的财务安全红线”。
▲碧桂园严控债务比例。
业绩会上，碧桂园方面透露，截至今年3月30日，其年内已无境内到期债券，仅余腾越两笔可回售公司债，共计40亿元的可回售公司债，境外仅7月份到期的一笔7亿美元优先票据，公司已做好还款安排，“会据市场情况考虑再融资等，一步调整负债结构。”
此外，碧桂园的加权平均融资成本仅为5.2%，较上年底下降36个基点。龙湖、美的置业亦保持低融资成本，过去的2021年，其平均借贷成本分别为4.14%、4.82%。
这样的融资成本远低于行业平均水平，亦在民企中表现突出。
可参考的数据是，据亿翰智库统计，2021年上半年，50家典型房企中有41家披露了融资成本，均值为5.96%，这当中，国企背景的房企平均融资成本为4.84%，而民营房企的平均融资成本为6.43%。
长期的自律与审慎带来的，是金融机构的信任，在诸多房企仍在为融资发愁之时，它们已率先接到金融机构抛来的橄榄枝。
比如在今年第一季度，碧桂园、美的置业均获得银行机构大额度并购贷，分别约350亿的、370亿。
▲碧桂园融资状况向好。
这期间，碧桂园还完成发行多笔供应链ABS、中期票据及可转股债券。这个月，其于银行间交易商协会首度获批50亿元中票额度，并将在业绩发布之后进行首发。
内生造血
这轮危机演变至今，房企最痛的领悟之一，约莫就是手中没有存够充足的现金，以应对金融机构信心消退下几近断流的融资口，以及急剧冷却的市场。
现金流充裕的房企，优势益加凸显。中海等国企外，碧桂园、龙湖、美的置业，均是当下为数不多的，手有余钱的民营房企。
以碧桂园为例。财报显示，截至2021年末，公司现金余额约1813亿元。“在1800多亿元的现金中，沉淀在各地预售资金监管账户里的大约是900多亿元，另外900亿元左右是可以自由动用的。”其管理层在业绩发布会上称。
另一个数据是，期内公司经营性现金流净额为正，达108.6亿元。这表明，公司不需要依赖外部融资来支撑现金流，自身造血能力强劲。
手里有钱的安全感，是当下许多房企难以体会到的。而这样的回血能力，在市场收缩期更显差距。
销售回款率便是考验之一。
龙湖、碧桂园于2021年的回款率均达到90%或以上，高于行业平均水平。当中，碧桂园已是连续6年达到90%或以上；今年前2个月，其共实现权益销售回款金额约656.8亿元，权益回款率超95%。
碧桂园总裁及执行董事莫斌便表示，“碧桂园在市场下行期，以可动用资金作为考核目标，牵引每个区域、每个项目都在安全范围内做正确的事。”
所谓“正确的事情”，是做有现金流的利润，“确定的事情”，是控支出、调结构、保资产。
若再往上追溯，则是产品层面。调控常态化下，市场消费回归理性，房企的产品力更受考验。这直接关系到房子好不好卖，接下来才是回款。
多数房企已意识到这个问题，只是对产品的打磨，也非一日之功。
近年来，“产品力”一直是碧桂园的核心关键词。多年的市场探索和经验沉淀下，其产品已经过数次迭代、创新，形成多个产品线。同时累积其自身的产品竞争力，特别是在三四线，这亦是其销售能多次实现逆势增长的动力之一。
也由此，自我造血能力强劲房企，才能在投资端有更多的空间和自由度，在审慎中，亦保持发展节奏。
2021年，碧桂园共获取项目333个，土地权益地价合计1416.2亿元。其管理层在业绩会上透露，在未来的发展过程中，仍会根据市场的变化，做好投资策略。
特别是，在当下市场，有余力的房企能够择机选择优质标的收购。
美的置业、碧桂园均有类似举措。
去年四季度至今，美的置业共进行了13个项目的股权收购，涉及正荣、雅居乐、花样年等合作方项目股；碧桂园亦与十余个合作方就80多个项目进行沟通，目前已完成35个项目的收并购，另有30个项目基本谈妥。
碧桂园方面表示，接下来，其有意加大收并购的力度，未来通过收并购获取的项目在集团总土储中的占比有望提高。
