wumiancaijing.com
////
黄其森构想中的泰禾，是放弃一部分项目，做300亿到500亿规模，但越来越多债权人失去耐心，泰禾似乎越来越危险。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：陈欣苗
编辑：陈涧
设计：岚昇
黄其森持有的ST泰禾（000732.SZ，下称“泰禾”）股权，再次被强制执行拍卖。
12月5日，泰禾公告，因泰禾控股股东泰禾投资（全称“泰禾投资集团有限公司”）与光大信托（全称“光大兴陇信托有限责任公司”）的股票质押业务触发违约条款，泰禾投资持有的泰禾约1.3亿股（占比5.31%）已被拍卖，以1.16亿元成交。
0.88元/股的拍卖成交价，是当下泰禾股价的54%。“黄其森亏大了，简直是被打劫了！”一股民直呼。黄其森是泰禾投资的实控人，后者则持有泰禾32.92%的股份。
不久前，11月17日，黄其森平安归来，这距离其被带走“协助有关机关调查”，已过去了8个月。而今回归，并未掀起多大波澜。
关于黄其森将继续带领泰禾上岸这一说，外界似乎期待不高。反而是泰禾，在过去一年多的时间里，遭遇了资产被拍卖、转让，越来越多的债权人，对泰禾失去了耐心。
终究要为过往的疯狂埋单，黄其森失去的，将越来越多。
债主们失去耐心
体量远不及恒大，但在资产处置方面，泰禾似乎同恒大一般，落入了同一条河流。
许家印喊出“不能贱卖资产”，而黄其森亦是极其惜售。作为暴雷的“早先锋”，泰禾不是没有资产处置的空间，更何况其资产集中在一二线，相对优质。
相比其他房企进行整体债务重组，泰禾直接以优质项目开始突破，从项目层面寻求重组、盘活，而非直接出售。而在公开市场层面，几无进展，截至今年11月30日，公司已到期未归还借款本金达585.37亿元。
但项目重组的进展，也只停留在约2年前公开的，与渤海银行、民生银行、长城资管等达成约200亿元的展期，涉及珠海、深圳、佛山等项目。
随着时间的推移，资产贬值潮来，泰禾重组几近停滞，不少债权人失去耐心。去年以来，包括华融资产、信达资产等泰禾的主要债权人，频繁处置泰禾的资产、债权，当中涉及一些核心、大体量的资产。
▲泰禾部分资产处置情况，无冕财经制图。
比如信达，泰禾曾经关系密切的资方，今年6月在福建方圆拍卖有限公司的交易厅正式拍卖石狮泰禾广场投资有限公司债权项目，本息合计11.87亿元。
早在去年5月，信达便于福建日报刊登了这一资产处置信息；同年3月，泰禾终止在上海新江湾、深圳坪山和上海顾村项目中与信达的合作，亏损4.2亿元退出这三个项目；12月，信达通过法拍程序，以6.2亿元拍下郑州泰禾东府大院项目。
上海新江湾项目即信达泰禾上海院子，这一项目曾是泰禾在上海的重要院子作品，而今却在信达的手中谢幕，今年2月该项目推出最后一批房源，以29.5亿元的销售额售罄。
另一主要债权人华融亦很决绝。
今年初，芜湖融普明投资中心向法院申请查封扣押、冻结泰禾价值25.9亿元的财产，而芜湖融普明拥有方正证券和中国华融的背景；6月，华融公告称拟处置泰禾华东总部大厦，债权总额8.3亿元。
6月，泰禾出售福建白塘湾项目60%股权予兴业信托，交易对价23.53亿元用于抵债。这是个超级大盘项目，据泰禾2021年年报，项目土地面积达93.6万平方米，总投资额达82.97亿元，但完工进度仅有54%。
地产资产之外，黄其森旗下其实还有部分可变现的优质资产，主要是金融和医疗板块，这些资产不在上市公司泰禾体内，而是在其控股股东泰禾投资旗下，而黄其森是实控人。
泰禾人寿是当中的关键。这是2017年泰禾投资以106亿元并购而来的，之前曾传出要卖予平安保险，但疑因对方出价太低告吹。然而今年6月，泰禾人寿的控股股东永兴达企业（香港）有限公司（简称“永兴达”）被法院呈请清盘，理由是无力还债。
此外，泰禾投资持有的另一金融资产福建海峡银行部分股权，也已被拍卖，据海峡银行2021年报，其持有股权由2020年的5.56%下降至4.83%，持股比例从第四位降至第六位；持有的泰禾金控（平潭）集团有限公司51%的股权，也在阿里拍卖网上作价2.01亿元，正拍卖中了。
据企查查，截至12月7日，泰禾投资涉及的司法案件达294件，当中司法拍卖7项，询价评估11项，当中便涉及医院、保险、银行等。
▲泰禾投资部分企业询价评估情况，图片来自企查查。
逐渐增多的资产强制拍卖，对泰禾来说不是什么好信号。
“白衣骑士”撤了？
引战万科，一度被视为泰禾重新站起来的关键。但两年多的时间过去了，几无进展。
且不说，泰禾迟迟未达到万科入股的前提条件，即达成债务重组方案，万科对泰禾的介入，也在减淡。
梳理时间线可知。
一开始，即2020下半年到2021年初，从成立处理问题的工作小组、牵线协调债权人洽谈，到拟成立平台公司的消息，万科对泰禾的介入逐渐深入。
也是在这期间，泰禾得到多家主流金融机构的支持，旗下珠海、深圳、漳州等多地子公司与金融机构达成债务重组协议。此外，万科还在项目梳理、融资筹资等方面做了不少工作。
但去年二季度开始，情况发生了变化。
据路数消息，万科公开场合中提到过的独立的操盘公司被暂缓成立，改为由部分万科人员入职泰禾的形式推进。原因系万科无法答应金融机构提出的注资、增信和担保诉求。再往后，操盘公司的大部分人员，又从泰禾离职重新回到跟万科相关的平台，例如中航万科。
也是从这时候开始，地产环境逐步恶化，行业进入深度调整期。往后暴雷的房企，无一提出引入战投这一方案，市场对房企的信心，直线下坠。
作为行业中优质的少数，万科也免不了遭受冲击波，自保，比当白衣骑士重要多了。而现在，借着融资的利好，万科忙着在这窗口期筹多些钱，似也无暇顾及泰禾这摊事了。
据华尔街见闻消息，接近万科的人士认为，万科已经没有入股泰禾的意愿了。
双方的“盟约”，而今只剩下泰禾单方的回应。
11月25日，泰禾在投资者互动平台表示，公司控股股东与万科方签署的合作协议目前双方均未宣布终止，公司一直在积极推动债务重组事宜。
不过，泰禾也不是完全躺平，只是关乎资金回流的项目层面推进，进展缓慢。
仍是“保交楼”的背景下，泰禾积极释放复工信息。
据官方消息，泰禾多个项目被政府列入了保交楼或风险防范化解重点项目等，包括北京院子二期项目、福州湾项目、福州院子等。
▲泰禾北京院子二期现场施工图，图片来自泰禾官微。
此外，泰禾称，截至10月末，其累计获批纾困资金超过9亿元，正在申请中、将有望获得的增量资金共计约7.5亿元。
有增量资金进入，一定程度上说明泰禾部分资产质量还可以。只是，翻阅泰禾财报，上面披露的项目，动辄10亿以上的投资额。这合计不过16.5亿元的纾困资金，确实也是杯水车薪。
比较奇怪的是，虽然泰禾持续在发布复工情况，但其披露出来的土储开发情况，却毫无变化。
据泰禾中期报，期内公司累计土储1272.3万平方米，剩余可开发面积923.87万平方米，这一数字，与2021年年报相比，完全一致。
泰禾能变成“小而美”吗？
黄其森爱惜羽毛。引战万科，便是他在巨额债务压力下的妥协，代价是让渡19.9%的股权。
现在，万科入股的意愿微弱。但他手中的股权，却频繁被司法拍卖。
据泰禾12月5日公告，因泰禾投资与光大信托的股票质押业务触发违约条款，光大信托向北京三中院（全称“北京市第三中级人民法院”）申请强制执行，泰禾投资持有的约1.3亿股泰禾股票以1.16亿元拍卖价成交。
而截至公告日，泰禾投资及其一致行动人所持泰禾股份累计被司法拍卖约3.12亿股，占公司总股本比例达12.55%。
上述拍卖后，泰禾投资及其一致行动人合计持有泰禾44.57%的股权，合计约11.09亿股，几近被司法冻结。
▲泰禾投资及其一致行动人所持股票被拍卖情况，图片截自泰禾公告。
值得一提的是，今年7月，恒丰银行将泰禾投资合计36.33亿的债权本息挂上了阿里拍卖网，而这笔债权的抵押物是泰禾投资100%的股权。
这意味着，如果泰禾投资一直换不上债，且恒丰银行也找不到接盘债权的对象，那么恒丰银行有可能处置这个抵押物，届时，泰禾投资可能易主。
而泰禾投资目前合计持有泰禾32.92%的股份，同时亦是黄其森旗下最重要的资产持有平台。
“泰禾投资及其一致行动人可能存在被法院判定强制执行被动减持股份的风险。”泰禾在公告提示称，此外，“据泰禾投资函告，其目前正在与相关债权人进行协商工作，以稳定股权。”
本来，黄其森重新构想中的泰禾，逐渐盘活后，放弃一部分项目，专攻“高端改善”细分市场，至于规模，300亿到500亿就够了，“小而美”。这是他地产生涯的“二次创业”。
这是他在协助调查前定下的目标。
但现在，一边，是坐不住的债权人，另一边，是逐渐失去的股权，以及被变卖的资产，刚回归不久的黄其森，估计正焦头烂额，应对这越发难控的局面。
这不，11月17日正常履职后，隔天，泰禾便发布公告，宣布黄其森为公司第十届董事会董事长，任期三年。
至此，泰禾的“灵魂”人物仍未变。
在泰禾发布的半年报中，公司旗下很多项目股权，仍牢握在泰禾手中。只是，外界似乎早没了期待。“泰禾集团没一点利好！”雪球评论区，一位投资者如此表示。
面对越来越多的司法强制拍卖，黄其森接下来要失去的，可能越来越多。
