作者：陈欣苗
编辑：陈涧
设计：甄开心
实习生：蔡旖忻
“摩天大楼专业户”正面临困顿。
“这个项目15万平方米的裙楼已经开业了，说停工简直是个笑话。”1月8日，绿地控股（600606.SH，以下简称“绿地”）董事长张玉良回应武汉绿地中心停工质疑时表示，“重大型战略项目怎么可能随便停工？”
2019年11月11日，网上流传出一则中建三局集团有限公司向绿地发出的工程联系函，称武汉绿地中心因欠付巨额工程进度款，已被迫实行全面停工。12月5日，绿地主动回应工程进度，称“相关工作运转良好，建设正在稳步推进中”，但也止不住市场对绿地资金链的质疑。
摩天大楼项目曾为绿地开疆扩土立下汗马功劳，但在当下融资端紧缩、调控趋严的市场环境下，耗资巨大、盈利难、开发周期长的摩天大楼，正成为绿地的严峻考验。
高楼停工传言背后
从“中国第一高楼”到“华中第一高楼”，再到欠款停工，武汉绿地中心这个超高层项目自2011年动工以来便命途多舛。
武汉绿地中心位于武昌滨江商务区，是武汉国际金融城核心部分。2010年拿地时，武汉绿地中心设计高度为606米。两年后又宣布加高至636米，目标是超过632米的上海中心，冲刺“中国第一高楼”。
然而，在2017年突破500米后，武汉绿地中心开始遭遇“限高”波折。据《中国经营报》报道，早在2017年1月14日，武汉绿地中心就被责令停工。同年7月，武汉市城管委再次下发督办函，要求暂停项目建设，按照航行评估结果要求对施工塔吊等相关设施进行整改，务必使其高度不得超过500米。
直到2019年1月，武汉绿地中心99层主体结构封顶，建筑高度尘埃落定，由636米直降至475米。至此，“中国第一高楼”殊荣归还上海中心，留得“华中第一高楼”。
▲武汉绿地中心在施工，图片来自乐居财经。
规划频繁改动之下，竣工时间也一再拖延。绿地最新披露的工程进度信息显示，武汉绿地中心外立面预计于2020年中完工，内部办公和酒店区段预计于2020年底、2021年6月交付，但并未披露具体竣工时间。
无独有偶，在武汉绿地中心被曝停工的一个月后，有未来“西南第一高楼”之称的成都绿地中心蜀峰468项目也陷入“停工”漩涡。据《中国经营报》消息，绿地成都中心蜀峰468项目已从2019年9月1日起停工，至今已超过百天。
不过绿地再次否认停工传闻，并表示项目预计于2021年12月30日竣工。但这一时间比原本计划的2019年底又延迟了一年。
实际上，自2016年“23座摩天大楼难产”的争议开始，超高层项目“停工”、“施工进度缓慢”的质疑便萦绕在绿地身上。
无冕财经研究员梳理发现，上述两个项目之外，同位于武汉的“汉阳第一高楼”、“光谷第一高楼”也进度缓慢；苏州太湖东岸地块、江苏无锡地块规划里385米、200米高的摩天大楼，至今未见动工，但匹配的住宅项目多已售出。
超长的开发周期、巨额的资金沉淀，以及随之而来的空置率问题，让多数开发商对超高层项目望而远之，但绿地十分热衷。
从2005年建成首座超高层项目南京绿地中心·紫峰大厦至今，绿地在郑州、西安、广州、济南、合肥、南昌、北京等地复制了这些建筑奇迹，并统一冠名为“绿地中心”。
作为“摩天大楼专业户”，绿地的逻辑在于，通过帮助政府建地标性建筑，低成本拿到政府配比的住宅等用地来获取较大收益。张玉良亦曾公开表示，绿地有些项目的土地成本较低，因为有地方政府的鼓励政策。
比如，通过武汉绿地中心项目，绿地获得了4个地块，总可建面积达155万平方米，折合楼面价仅3482.58元/平方米；武汉绿地中心占地面积仅约1/16，其余3个地块均以居住用地为主。
目前，除武汉绿地中心所在的地块外，其余3块土地上建设的1栋写字楼、2栋商用公寓、4个住宅项目已相继出售。2019年11月17日，距武汉绿地中心被曝停工不到一周，该项目住宅“海珀滨江”开始为售卖预热。据知情人士透露，该盘预计价格不会低于3万元/平方米。
值得一提的是，通过摩天大楼项目，绿地还能获得不少补贴。2018年，有48家上市公司获得了超过亿元的政府补贴，其中绿地获得的补贴达到5.4亿元，排在第六位。
会不会被拖垮？
2004年开始尝试超高层起，截至2017年底，绿地有49栋超高层项目，包括200米以上45栋，400米以上8栋，基本上做到了“凡有二线城市，皆有绿地高层”。
据不完全统计，仅2010年-2012年两年间，绿地就拿下超过40个项目，拟投资总额超4000亿元。其中超高层是其轰轰烈烈的“造城”运动的核心。
绿地也由此迎来高光时刻，2014年-2015年，绿地问鼎房企第一的宝座。2014年超越万科，成为全国第一个销售业绩突破2000亿的房企。到了2015年，绿地在A股整体上市，乘着当时牛市的东风，股价一度高达42.78元/股，市值超过5000亿元。
▲绿地控股2015年整体上市后的股价表现。
摩天大楼功不可没，但祸根也由此埋下。
为迅速回笼资金，配比的住宅项目销售一空，但本该建成的摩天大楼却不见踪影，其沉淀的大量资金不免遭受质疑。业内人士指出，绿地商办占比35%，其中有部分超高层地标建筑与城际空间站的商办项目，资金占用比例不小。
以武汉绿地中心为例，业内人士普遍认为，当达到一定临界点后，楼层越高，增加的成本越多。300米的摩天大楼造价需要35亿元，增加到400米需要多投入25亿元，再往上增高100米的代价就变成了30亿元。按这个标准，武汉绿地中心的建造成本便达90亿元。
不仅如此，中国指数研究院分析师李国政指出，绿地正面临一个两难境地：不能放弃摩天大楼，因为已投入大量资金；但如果继续下去，又会面临找不到租户的困境，同时还要支付天价维护费。
据戴德梁行数据，截至2019年三季度，中国写字楼总建筑面积高达5800万平方米，平均空置率为20%，部分二线城市如长沙、苏州、天津、无锡和武汉等空置率已高达30%以上；直至2022年，中国仍将有4200万平方米以上的写字楼供应投放市场。
“绿地的套路通常是，到一个地方给当地造一个地标型建筑，以此换取较低廉的土地。”财经评论员严跃进表示，“但办公应该是按照成本计的，只要盖就是赔钱的，很多三四线几乎没人来办公。”
商办体量巨大的超高层建筑，需要强劲的资金实力支撑，但摩天大楼缓建背后，绿地的资金链不容乐观。
业内人士指出，绿地2019年资金确实比较紧张，4月份，绿地香港将上海3栋大楼出售给海外基金，下半年绿地又通过出售雅生活四分之一的股份套现10亿港元。
数据显示，2019年绿地的经营性现金流为124亿元，同比降幅达70.6%；资产负债率为87.94%，较2018年下降1.55个百分点，但仍处于高位。
对比其他头部房企，绿地现金流优势亦不明显。据第三方平台统计数据显示，2019年前三季度，万科现金余额为1072.4亿元、保利为1125.7亿元；相比头部房企手握千亿现金，绿地只有823.8亿元。
▲绿地控股经营情况。
与此同时，绿地的销售额原地踏步。据其披露，2019年全年绿地的合同销售金额为3880.42亿元，同比仅增0.1%，相较于2018年26%的销售增速明显放缓。
现金流不佳、销售增长乏力，绿地却未停下投资的脚步。2019年全年，其累计斥资977亿元获取共计108个项目，总货值近4500亿元。
此等情况下，“吸血”能力十足的摩天大楼稍有不慎便会成为绿地的“绊脚石”。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林就指出，绿地多城市超高层的经营战略模式，很难保证其经营的平滑，资金压力是“长期+巨额”开发模式不可避免的问题。
尽管如此，张玉良也依旧乐观，“只有坚持奔跑，才能站在原地”。
