作者：陈欣苗
编辑：陈涧
设计：布冬
实习生：郭曼怡
“三道红线”卡点推进，房企负债“紧箍咒”步步紧逼。
9月28日，据财联社消息，已有参与“三道红线”融资新规试点的房企，按监管部门要求提交降负债方案，这距离8月20日新规出台不过一月有余。
9月1日起，该新规在12家房企试点实施，试点房企需于2023年6月30日前完成降负债目标。
“三道红线”包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比小于1倍。据“踩线”情况，房企被划分为“红、橙、黄、绿”四档，所在档位将直接影响其融资额度。这被认为是史上最严厉的债务管控政策。
新规之下，多数房企举债将受限。以2020年中期数据为基准，销售TOP50的上市房企中仅有5家未踩线，余下45均踩线，踩线率达90%。
这对债台高筑的房企而言无疑是重击。据克而瑞数据，截至2020年年中，179家房企总有息负债规模达8.42万亿元。这其中，76家重点房企总有息负债为7.29万亿元，短期有息负债2.55万亿，较期初增长8.84%，短期偿债压力增大。
强监管叠加债务压顶，部分房企已忙于降杠杆。然而，该融资新规将于2021年1月1日起在房地产全行业全面推行，留给房企“亡羊补牢”的时间仅剩3个月。
前50家房企9成踩线根据触线情况，房企将被分为“红、橙、黄、绿”四档。若三道红线全部触及，则有息负债规模以2019年6月底为上限，不得新增；触及两条线，负债年增速不得超过5%；触及一条线，负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
“出台‘三道红线’，主要是对房企的有息负债规模进行控制，使有息负债合理增长，并且加强对房企融资行为的监管。同时做到间接控制地价，促使房企拿地回归理性。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
尽管新规目前仅在12家试点房企中铺开，但高企的踩线率，足以让外界感受到该规则的严苛。以2020年中期数据为基准，销售TOP50的上市房企中，45家房企踩线，踩线率高达90%。
▲TOP30房企踩线情况，图片来自“地产叁哥”。踩线房企中，8家房企踩中三道红线为红色档，分别为恒大、融创、绿地、华夏幸福、富力、蓝光发展、华发股份、泰禾，前三家位列房企TOP10。
这其中，由于此前的高杠杆、低周转，泰禾成为行业下行周期中遭遇重大债务危机的典型房企。为走出债务危机，泰禾拟引入战投万科，但目前该事项尚未最终落定。截至8月14日，泰禾已到期未还金额为349亿元，尚未支付的利息为43.32亿元。
“尤其是泰禾事件，实际上确实对房地产市场产生一定的影响，即如何防范企业突然破产或倒闭。所以‘三道红线’的内容，其实就是为了防范房企的金融风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
50家房企中，阳光城、中南置地、金科、金茂等11家房企踩中两道红线为橙色档，其中9家房企踩中“剔除预收款后的资产负债率”不得大于70%、“净负债率”不得大于100%这两道红线。
踩中一道红线为黄色档的房企最多，为26家，包括碧桂园、万科、新城控股、世茂等房企，其中，25家踩中“剔除预收款后的资产负债率”不得大于70%这道红线。
仅有5家房企处于绿色档，未踩中任何红线，分别为保利、中海、华润、龙湖和金地。另外，招商蛇口、世茂、远洋、越秀地产是最接近绿档的4家房企，其中招商蛇口的现金短债比为0.97，另3家房企剔除预收款项后资产负债率均为71%。
异于之前的房地产融资监管，这是监管部门首次明确房企举债标准。“以往对于房企融资的限制都是宽泛和模糊的，本次三道红线对于房企负债行为作出了清晰严格的管控，弥补了之前政策的漏洞。”陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
需要注意的是，从有息负债规模来看，截至2020年中期，这50家房企的有息负债总额高达6.68万亿元；其中有息负债规模超过1000亿元的房企有25家，占50家房企有息负债总规模的76.84%。
同比增速上，50家房企中，剔除去年末刚上市的房企新力地产，仅有碧桂园、中海、富力、远洋、荣盛发展、合景泰富、泰禾5家房企有息负债规模同比2019年中期减少；其余44家房企的有息负债规模均在上升，其中包括万科、世茂、龙湖等17家房企同比增幅在15%以上，奥园同比增幅最高，达到92.01%。
“在当前强监管和高负债的情况下，房企降负债难度加大，部分房企经营风险性提升。”陈霄指出，新规一旦开始实施，负债率处于高水平、现金流不足、资金周转困难，以及业绩完成率不足、盈利水平下滑的房企，受到影响更大。
忙着降负债，明股实债风险或上升虽然监管部门对房企“三道红线”的指标设定了过渡期，不会“一刀切”，但为脱离危险区，房企降负债成为大势所趋。尤其是步入“红色危险区”的恒大、绿地、富力等房企，近期动作频频。
▲部分房企有息负债超过1000亿。为降低负债，加速资金回笼，恒大在“金九银十”率先开启降价促销。9月6日，恒大召开营销大会，启动全国楼盘7折优惠，并提出9月、10月每月1000亿元、两个月合计2000亿元的销售目标。
“一方面，恒大在此前的降价跑量中取得显著效果，且起到了推广项目品牌的作用。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，另一方面，根据新规，恒大踩中三道红线，本次降价促销的主要目的也是为了快速回款、降低负债指标，预计后续踩线明显的房企将要持续跟进。
分拆上市、配股融资也提上日程。
8月13日，恒大发布公告称，旗下物业公司引入云峰基金、腾讯、农银国际、中信等14家战投，总筹资235亿港币；此前的7月31日，恒大对外宣布分拆物业平台金碧物业赴港上市的计划。在宣布引入战投三天后，恒大汽车又在9月18日计划赶赴上海证券交易所科创板上市。
在今年的中期业绩会上，恒大总裁夏海钧表示：“未来恒大也会审慎考虑其他资产分拆上市，在为股东带来更大收益的同时，大幅降低公司负债率。”
富力、绿地、融创亦有相关动作。
8月，融创宣布分拆融创服务于港交所上市。9月，有消息称，富力地产拟在未来10个月内，将其部分酒店资产分拆成房地产投资信托基金（REIT）在新加坡上市；同月，据21世纪经济报道消息，绿地控股拟三年内完成分拆旗下金融业务板块上市。
配股融资方面，9月15日，恒大汽车通过配售新股的方式共募集约40亿港元，配股所得款项将有助于改善恒大流动性和降低负债比率。同日，富力公告称拟配售2.57亿股新H股，筹资25.24亿港元，此举有助于减少公司对债务融资的依赖、优化资本结构。
踩中两道红线的阳光城则采用引入战投的方式来降负债。9月9日，阳光城转让13.53%的股权，引入泰康保险作为战略投资者。
“新规之下，后续房企在具体经营方面，会继续强调降价促销等动作，同时在其他战略方面，会强调引入战略投资者、股票增发等做法。”严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，也可能会出现一些违规的做法，类似明股实债等。
华创证券在其研报中指出，由于扩大非控制性股东权益的难度更低，房企或更倾向于借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率，这意味着房企联营、合营的事件可能增多，明股实债的风险也可能上升。
新规之下，房企借助高杠杆快速扩张的时代正加速走向终结。
“新规将会使得房企逐渐从注重量的增长到关注质的提升，使房企扩张回归理性，实现高质量的发展。房企要谋求长远发展，需注重产品打造以及服务水平的提升，积极推进多元化发展。”陈霄认为，于行业而言，新规将加速行业洗牌，促使行业优胜劣汰、去伪存真。
