莆田系地产富豪欧宗洪的中年焦虑 || 深度

莆田系地产富豪欧宗洪的中年焦虑 || 深度
2021年01月15日 17:30 无冕财经

曾经激进的融信中国,随着掌门人欧宗洪步入半百之年,发展亦逐渐减速。但净负债率连续3年大幅下降,融信中国似乎已经度过最危险的阶段。人到中年,万事皆缓,剩下只有一个大问题摆在欧宗洪面前:谁来接班?

本文由无冕财经(wumiancaijing)原创首发

作者:方斯嘉

编辑:雷缓之

设计:布冬

编辑助理:朱智琪

莆田地产商、融信中国创始人欧宗洪这辈子做过两宗糟心买卖。

他曾大手一挥,买了两块“地王”。一块是2007年在福建买的,另一块是在2016年的上海。两宗买卖做完不久,就出台了楼市限购或限价政策。结果,福建那块地赔钱退地,上海那块地开发进度一拖再拖。

可是欧宗洪不信邪,从没停止大手笔买地。因此,行业人称他为“土地收割机”。

那时的欧宗洪还年轻,秉承着闽南人“爱拼才会赢”的劲头,迎头面对市场,不闪不避。

但时至今日,50岁的欧宗洪,处事已然不如当年激进了。

最近,他的融信中国出了两个大事儿:

其一,融信中国合约销售金额增速达上市以来最低。2021年1月4日,融信中国披露未经审核运营数据显示,2020年总合约销售额约为人民币1551.73亿元,踩线完成100.8%的销售目标;在销售增速方面有所放缓,同比为9.81%。

▲融信中国近5年的合约销售额增速急剧放缓。

其二,12月末,业内传出消息,称融信中国将出售上海虹桥世界总部大楼,后续将搬迁至融信上坤中心。

融信相关工作人员解释道:“接下来搬过去的融信上坤中心,是地铁上盖,交通位置更好,更便利出行,员工满意度会更高。”不过业内普遍认为,这个理由稍显牵强。毕竟上海虹桥世界总部大楼早已是成熟的商业综合体。

两件事放在一起,让人感叹:融信中国——或者说欧宗洪本人——锐气不再,仿佛步入中年人的养生时刻。

“欧老三”和他的两个哥哥

欧宗洪出生于福建莆田,他的前半生,离不开“莆田”和“家族”两个关键词。

莆田系商人驰骋商界,在医疗、制鞋行业中名气极大。但欧宗洪想必不喜欢“莆田系”这个头衔,因为对于地产行业而言,“莆田系”并不是一个好词儿。毕竟,莆田系模式以“善营销、轻品质”著称,而房地产品质一旦出现问题,那就坏事了。

欧宗洪有两个哥哥,老大是欧氏集团创始人欧宗金,老二是正荣集团创始人欧宗荣,欧宗洪排行第三,当地人称“欧老三”。他们都生于莆田市东峤镇汀塘村。

欧家上一辈以务农为生,加之汀塘村地理位置偏僻,经济发展不畅,欧氏三兄弟的成长环境颇为艰苦。

欧宗洪胞兄欧宗荣曾回忆:“我出生在莆田最贫穷的镇,最贫穷的村,最贫穷的家里。买不起书包,吃地瓜碴吃不饱,没有房子就住在祠堂里。”

▲网络流传的欧氏家族亲属谱系。图片来自网络。

上世纪80、90年代,跟随改革开放的浪潮,欧氏两个大哥先行外出谋生,辗转福建、江西各地。一开始在建筑工地施工,之后便开始承接工程。彼时,国内各处基础建设需求旺盛,欧氏兄弟从“桥路业务”切入,由此获得了第一桶金。

欧宗洪与二哥相差7岁、与大哥相差12岁。没过多久,成年后的老三欧宗洪也凭借兄长铺好的道路,涌入创业大潮中。

《南方周末》报道,相比二哥欧宗荣开朗畅谈的性格,欧宗洪的作风明显更为低调。唯一透露的是,他19岁便开始创业。

另据天眼查显示,1995年,24岁的欧宗洪独当一面,正式创立莆田市交通工程有限公司。

2000年,欧宗洪正式进入地产业,创办莆田市交通房地产开发有限公司,投资建设了莆田市当年的第一高楼“观桥御景”楼盘。当时,周边的住宅售价多为百余元一平方米,而这个楼盘却卖出了均价1000多元的“天价”。

2003年,从莆田房地产市场捞得一笔后,欧宗洪选择转战异地市场,于是来到省会福州,成立融信中国的前身,福建融信房地产开发有限公司。

不过,融信原职员曾向《南方周末》记者透露,融信成立的前几年,“基本上没什么作为”,主要在福州开发大众性项目。“观桥御景”主要也是老大欧宗金在背后运作。

直到2007年,全国房价出现增长,开发商积极抢占土地市场。这时候,欧宗洪开始“硬气”起来。在2007年9月的一场土拍上,他以15.5亿元总价、每平方米9953元楼面价拿下当时的福州单价“地王”项目。

戏剧性的是,拿下“地王”的次年,2007年9月,国家出台楼市调控政策,提高了二套房首付的比例及房贷利率。此举令福州楼市成交量“腰斩”。欧宗洪不得不以损失7000万元土地定金的方式,将地块退回,以挽回损失。

▲欧氏三兄弟,欧宗金、欧宗荣、欧宗洪。

随着“退地事件”的平息,欧宗洪极少出现在公众面前,但麾下的融信却开始盘桓于一二线城市。

从2007至2016年,近10年间,欧宗洪带着融信深入福建漳州、厦门等市场,偶尔向长三角区域上海、杭州等地“探路”;融信内部默默培育了一批与融信征战沙场的高管,其中就包括如今的执行董事余丽娟。

在融信创办10年之期的2013年,融信进入了全国地产TOP50行列。

三年冲击千亿背后的险招

2016年,是融信中国的高光之年,45岁的欧宗洪开启了他的中年冒险之旅:欧老三不甘走在老大、老二背后,抢先在欧老二的正荣集团之前上市了。

2016年1月13日,融信中国在港交所正式挂牌上市。同年2月,融信中国将总部从福建迁至上海,进驻了上海市闵行区虹桥万科中心。

2016年3月,时任融信中国执董兼副总裁林峻岭在融信中国首次业绩会上表示:“上市之后,已经领略了资本市场的魅力。”

当时,一向低调的欧宗洪亦首次正式出现在媒体面前,出席业绩会。欧宗洪在会上更多关注拿地问题,他说:“今年融信中国拿的地会多一些。”

在欧宗洪的带领下,融信中国在2016年开启“土地收割”模式。全年共在全国收割了21块土地,增加土储超500万平方米。由于其高价拿地的动作,欧宗洪也被业界冠以“地王收割机”的称号。

2016年8月,他以110亿元总价、楼面价每平方米10万元的价格,拿下上海静安中兴地块,这个价格亦是当年全国最贵的“地王”。同年12月,融信中国将此项目49%权益转让给万科,协议共同开发项目。

在莆田人看来,那几年的欧宗洪正是春风得意之时。但是在业内人士眼中,欧宗洪早已是负累甚重。融信中国在2015年时递交的招股书上显示,2015年3月,融信中国净负债率曾高达1601.9%。

即使上市之后,债务情况得以减缓。但融信中国的“地王后遗症”却逐步显现。

正如9年前“福州地王”一般,同样的剧情又上演了一次:2016年底,遭逢上海楼市“限价”政策,融信以天价拿下的“上海地王”又一度被套牢。

债务强压之下,在2017年3月的业绩会上,欧宗洪松口了。他称将加大合作开发的力度以降低投资风险,并努力“降负债”。

实际上,早在2016年后,融信中国便减少了拿地数量,并通过与万科、保利、融创等头部房企合作开发项目的方式减少开发风险。

58安居客房产研究院首席分析师张波曾评论,企业追求快速规模化导致拿地成本高企,会导致企业财务状况困境的发生,如果不改变追求规模化为主的方向,企业的财务很难在短期内得到改善。

2017年全年,融信的合约销售金额突破500亿元,但净负债率从2016年同期的100.94%飙升至159%。同时,融信中国还面临着毛利率下滑的问题。

欧宗洪有些急了。在2018年3月召开的业绩会上,欧宗洪甚至两次打断CFO发言,亲自解释融信中国毛利率、净利润不高的问题。他说,主要是当时有个收购项目带来了很大影响,那个项目原来的报表指标都很难看,并表后拉低了融信中国的毛利率。

到2018年结束后,三年疾行总算换回了不错的业绩。在2016年、2017年、2018年三年间,融信中国的合约销售金额依次约为246.39亿元、502.35亿元、1218.84亿元,仅用3年就冲击至千亿规模。

▲融信中国的合约销售额仅用3年就达到千亿规模。

不过,在宣告销售额破千亿的业绩会上,欧宗洪已经意识到接下来的动作要放慢了:“今年的重点是把杠杆降低下来。”毕竟风光无限背后,高价拿地、高负债的风险始终随行在欧宗洪左右。

此后,欧宗洪亦进行高频次的发债,用于流转现有债务再融资。张波认为,通过“借新还旧”可以暂时缓解偿债压力,将短期债务变换为中长期,但从本质来看,依然会增大企业的融资成本,只是延后了债务时间,并非消除债务本身。

无论如何,到2019年,降低杠杆的努力初见成效。从2017年到2019年,融信中国的净负债率连续3年大幅下降,2019年的这一数字为69.92%,如此低的水平,在50家典型上市房企之中排第21位。

▲融信中国的净负债率在2017年达到峰值。

截至2020年6月,融信中国的负债总额合计达1794.49亿元,资产负债率为81.29%。

欧宗洪的接班人是谁?

在“降负债”的漫长旅途中,2021年,欧宗洪已迈入50岁关口。在众多地产二代接班的大潮下,谁会是欧宗洪的接班人?

据公开资料显示,欧宗洪有两个儿子,欧国飞和欧国鹏。

2019年,欧国飞被推上台前,宣告掌管融信中国的第二事业部,包含上海、江苏、山东地区业务。值得注意的是,融信中国最近出售融信中国总部的事宜,便由融信中国第二事业部主要负责。欧国飞本人行为较为低调,极少在媒体前露面。

相比之下,欧宗洪的另一子欧国鹏则较为高调。在新浪微博认证为“融信集团董事”的“OGP欧国鹏”账号,曾有高调晒出豪车的图片。2016年,亦有青岛农业大学校友在微博热议欧国鹏驾豪车出入校内。

在2018年,欧国鹏则将微博删除,只留下一条“感谢团队,一起进步”的工作动态。

值得注意的是,欧宗洪的董事会成员之中,大多为40岁上下的70后、80后人士,最年轻的执行董事余丽娟甚至不满40岁。这个年轻的“军团”或将成为90后二代接班的坚实后盾。

曾经激进的融信中国,随着欧宗洪步入半百之年,发展亦逐渐减速。随着欧宗洪之子欧国飞操手融信总部搬迁一事的推进,或许不久后,欧宗洪会将新掌门人推向前排。

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