2021,楼市最大的黑天鹅已经降临 || 关注

2021,楼市最大的黑天鹅已经降临 || 关注
2021年02月28日 10:00 无冕财经

作者:米公子

高中同学每年都要在年底之前聚一次,今年亦不例外。

一个同学是在一个地方银行任行长,我问他:你们现在的房贷还能发放吗?

他的回答亦没让我意外:没额度了,全停了,去年放太猛了

我就知道,2021年楼市最大的黑天鹅已经如期降临,毫无意外。

是的,2021的楼市信贷,将重回2013和2018年,利率上升、要找关系、没额度、放贷难、下款难

2020年12月,我在珠海加购了一套小四房,本来购入的时候给开发商说的是延期到三月办理手续,前段时间,我交待助理:不要拖了,马上办理手续和贷款,能多快就多快。

对于趋势,我们要了然于心。

一切源于此

2020年的最后一天,央行出台了房地产集中度管理政策,给房贷下达了具体的数字和比例红线。

新政从2021年1月1日起执行,具体要求如下。

2013年的信贷收紧,利率上升,额度不够,是窗口指导。

2018年的信贷收紧,利率上升,额度不够,是窗口指导。

以前都是看不见的手在人工干预,这一次,明文标准化、格式化、数字化

强力执行。

于是,广州先紧了

广州开年就说:我先紧为敬,你们看着办

广州工农中建四大国有行传出房贷涨价的消息后,多家银行跟进。

邮储银行广州分行表示,与其他国有大行保持一致,也开始提高了个人房贷价格。

此外,浦发银行光大银行中信银行均表示价格调整中。

向来房价最低的汇丰银行,本周起也大幅提价,首套房贷从LPR不加点上调至不低于LPR+50bp。

这个表格已经是一周之前的表格了,现实中的情况肯定是更为紧张,不会轻松。

天鹅已经降临,无须侥幸。

广州怎么了?

其实没什么,广州楼市太火了,房贷需求太多了,额度不够了,银行房贷占比已经超过或将要超过红线了

要不停贷,要不提高利率,在越线之前多赚一点是一点。

广州、东莞、深圳、佛山、珠海的楼市,在2020年都很火热。

如表中所述,在华中、东北、西部等城市的楼市销售额同比2019年下滑之时,广州2020楼市销售同比增长29%,深圳同比增长24%,东莞同比增长32%。

而网红城市杭州只不过同比增长了3%,重庆武汉都是同比下滑了21%。

供需决定一切。

房贷需求太多太快,房贷占比急剧上升,离红线越近,当然要收紧,当然要提高利率

就是这么一点事。

然后呢

广州只是第一枪,其它城市肯定会蔓延和跟进,因为,很多银行都已经红线了,没有额度了。

比如,上一张表格中的南京、成都,很快也将出现利率上升和额度收紧的情况。

来看下表。

如图,红线都是已经越红线的。

所以,成都银行郑州银行中原银行青岛银行厦门银行兴业银行招商银行肯定是完全没有额度了,肯定是拒贷的,或者是婉拒的

各位如果有在这些银行做按揭的,请及时调换银行,不要耽误事儿。

而邮储银行、建设银行的个人房贷也是超线的,也是没有额度的,也是要提高利率和收紧审批的,要提前注意换银行。

再然后呢?

回顾2013、2018,之前也有类似的情况。

那时的说法是:窗口指导

我在2013和2018的当年都有买房和做贷款,清晰的记得当时的利率之高和放款之难,2013年还好一点点,利率上浮20%。

而2018年的利率要上浮30%,然后找关系也才降到了上浮25%,还是靠存款和理财换来的。

审核也是极为困难,不能有征信等任何问题。

在2019年情况好了一些。

2020年,疫情来临,货币宽松,贷款也容易了许多,抓住了的就抓住了。

宽总体货币,紧楼市信用”,这是总基调,不要抱侥幸。

一旦有松动的口子,一定要抓住,不要以为会一直这样,窗口期不会一直存在。

一切都有周期,我相信未来也一定还有松动的窗口期,但这次明显不一样,之前是非标准的窗口指导,这次是明文规定的数字和标准。

这次的松动,更难。

但一定会有,还是那句话,一切都是周期,只是波长和波峰难以精准预测

问题是,你无须等待周期,因为,鱼和熊掌,房价洼地和利率洼地,不可兼得。

有何影响?

1、广州只是前兆,很多城市都将出现类似情况,利率上升和房贷收紧,审批变难

2、楼市信用收紧,楼市边缘性资产将被房企和购房者双双抛弃,比如华夏幸福的产业新城、融创的文旅城、恒大的文旅城、碧桂园的郊区小镇、蓝城的乡村小镇等等,这类资产将在2021继续打折促销。

3、而有限的信贷资源将继续聚焦于好城市的核心资产,比如郑州北龙湖、合肥滨湖、青岛市南市北、成都金融城、广州天河海珠黄埔、苏州园区狮山、西安高新沣东曲江、武汉滨江光谷等等,这些资产不会下跌,并会继续楼市大年的趋势,铁定跑赢大势。

4、2021年的中国楼市,普遍大涨不可能,但点状的突起一直存在,你只要找到并关注这些点即可,大面无需关注,这是你的信仰。

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