作者：方斯嘉
编辑：雷缓之
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编辑助理：朱智琪
中国房价最低的一线城市——广州，正在拉紧楼市的口子。
4月8日，住房和城乡建设部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市相关负责人，要求遏制炒房热。其中，便有广州、东莞两个位于大湾区的城市。
实际上，被号称“一线城市房价洼地”的广州，调控早已加码。4月2日。广州出台相关限购新政，包括人才新政购房拿证后需满三年方可转让，加强房地产金融管理、加强对新建商品住房价格指导等政策。于此同时，热门投资区南沙也发布严令，要求严厉查处伪造、虚构人才资格相关案件。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，说明三大都市圈周边的重点地级市近期有炒房的现象，依然需要积极管控。
严政之前，广州房价上涨趋势突出。在3月15日国家统计局发布的70城房价数据中，2月，北京、上海、广州和深圳4个一线城市新建商品住宅销售价格分别上涨0.7%、0.5%、0.9%和0.1%。其中，广州上涨幅度最高。二手住宅销售价格，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%。
到底是谁，伸出那只“看不见的手”推高房价？房价最低的一线城市，还有机会让炒房者进场吗？
背后推手此番调控前，广州房价已经历一轮上涨。其中，黄埔、南沙两个区域最为明显。
据克而瑞数据显示，南沙区从2019年的均价约2.14万元/㎡涨至约2.66万元/㎡，涨幅达24.46%。黄埔区则是从2.57万元/㎡，涨至3.02万元/㎡，涨幅达17.8%。部分热门商圈的涨幅则更为明显，例如黄埔部分热门楼盘在2019年普遍为4万元/㎡，到2020年已达5、6万元/㎡。
近一年，广州一手房的房价一直在涨。图片来自克而瑞广佛区域。业内人士指出，由于黄埔、南沙两区颁布有人才购房政策，因此对外来购房者较为友好。广州业内人士分析，由于南沙及黄埔两地在前期放松限购，人才购房政策较为宽松，只要本科以上学历及其他附加要求既可购房，于是，吸引不少外地房客进入，令南沙黄埔两地的房价进行了一轮推高。
此次新政出台后，无冕财经研究员走访了南沙区域，沿路见到有不少外地车牌通行。南沙购房者看好南沙，但亦有其担忧。“绿化很好，路很快，新楼很多，人很少。”这是购房者黄雯初来南沙的第一印象。她亦指出，南沙的企业和配套如果有落实，未来前景可观，但问题就在于会不会落实。
本次限购政策，对外地炒房客在南沙购房形成了不小的冲击。一位市场人士对无冕财经研究员(ID:wumiancaijing)透露：“深圳客去年买明珠湾、灵山岛板块的比较多，今年政策紧张，转战去珠海了。”不过，该行业人士亦指出：“黄埔限购，深圳客难买。黄埔可能是本地人自己推高的。”
实际上，除了外地炒房客助推之外，本地业主抬价的气氛仍在，且不限于黄埔区。2021年1月，便有包括广州住建局严厉发声打击哄抬房价等违法行为，链家开始下架部分高价房源。如今，在链家网站的二手房数据中可以看到，涨幅在10%-30%的小区多位于天河、黄埔、海珠三区。
在这场价格拉锯战中，也带动了实际的成交价格。据自媒体“广州plus”监控链家网数据发现，半年间，全市超20个小区成交价涨幅超20%，其中如天河的荟雅苑、保利心语花园，半年签约价涨幅高达44%至50%。
不过，行业人士亦指出，虽然全市楼市气氛“浮躁”，但白云、花都等区域的价格依然稳定，从化、增城两个外围区甚至出现房价下跌的现象。
收紧的资金楼市热度盛行，钱却开始收紧了。
助推此番房价上涨的另一个因素——经营贷遭遇严查。3月26日，三部门联合全国围剿经营贷流入楼市。
以经营贷入市，是广州房产圈此前心照不宣的操作。一位业内人士指出，炒房客便是利用高杠杆买房，一些炒房客利用经营贷全款付清，此后仅需支付经营贷的年利息，坐享房产升值。
重拳之下，市场出现紧张情绪。广州中介陈华对客户表示：“提前将首付款现金分批，存入自己储蓄卡，切忌朋友、亲戚大额转账显示流水记录。各大银行审批贷款一律严查资金来源。”
南沙中介王戴对无冕财经研究员(ID:wumiancaijing)指出，在去年，深圳客大多运用经营贷入市，不过近期政策收紧，操作更难，但仍有机会。他透露：“如果是深圳户口，有本科学历加中级技能证明，外加一个南沙劳动合同，就有南沙的购房资格。”在贷款方面，该中介表示：“贷款最近查得比较严，要确认一下首付来源。如果五成首付的话，或许有些银行可以做。”
在广州的另一个房价攀升区域黄埔，不少中介对无冕财经研究员直言，没有半年社保，外地户口很难买房。不过中介也声称，可以通过延期挂社保的手段购房，但如今风口正严，不能保证能办理成功。
部分以“首付贷”作为宣传口径的楼盘，正处于进退两难的局面。此前声称“首付贷可以贷两年到五年”的中介对无冕财经透露，因银行放款难，加之近期严查首付贷，他手上的一位客户在2月成交至今仍未网签。“银行要求首付三成有90%是自有存款，如果查到其他资金来源需要提交证明，给不了的话直接不给放款，就算银行放款，后面查到首付款是做首付贷，也会要求提前把那笔钱还回去。”
热钱撤去哪里热钱就像泥浆，填平一个又一个洼地。
去年以来，包括东莞、深圳、广州等大湾区城市轮番滚动。相比北京、上海、深圳其他一线城市而言，坐拥房价洼地的广州正身处风口浪尖。
在政策趋严之下，热钱会撤离广州吗？
公开资料显示，今年3月，广州成交量退回1.2万套，市场似乎降温了。地产经济学家邓浩志认为，预计4月广州楼市成交量有可能进一步下滑。但温和的调控政策并不能改变整个市场的大趋势，也不能改变全球宽松货币的大背景。预计经过4月份的调控，进入5月份之后，市场会逐步回暖，再次进入上行通道稳步前行。
广州调控之后，下一轮，热钱还将滚到哪里？
邓浩志认为，大湾区轮动效应仍在继续，呈现东部深圳已然降温，中部广州热力十足。与此同时，广州周边城市的轮动效应显现，佛山、中山悄然升温。
热钱撤出广州，周边城市的轮动效应开始显现。图片来自克而瑞广佛区域。据公开数据显示，以往6、7年间，佛山成交量赶超广州，但去年却出现广州反超佛山的现象。今年3月，佛山成交量又逐步恢复超过广州。而中山在3月份月成交5700多套，库存已经下降到10个月左右，从备案价上看，中山多数楼盘已经全线上调，普遍上调10%~20%。
值得注意的是，与此同时，随着京津冀区域限购升级，环京楼市房价从2017年的高点大幅回落，一些区域房价近四年时间平均跌幅高达40%，有的跌幅甚至高达71%。
面对全国楼市分化日益明显的趋势，任泽平在加入东吴证券后的首场亮相中公开表示：“房地产是中国最坚硬的泡沫，还有最后十年解决问题的时间窗口。”如今，轮番调控之下，这位被称作“网红预言家”的预测，会实现吗？
（以上采访人物黄雯、陈华、王戴皆为化名）
