股价翻近4倍,卖房不如炒股?合生女掌门剑走偏锋 || 焦点

股价翻近4倍,卖房不如炒股?合生女掌门剑走偏锋 || 焦点
2021年06月11日 17:30 无冕财经

合生创展从传统的房地产开发和商业地产经营领域转向高科技投资,需要实现从思维模式到商业逻辑、商业模式的根本转变,是一个风险挺高的转型。如何带动地产主业,仍是朱桔榕的当务之急。

本文由无冕财经(wumiancaijing)原创首发

作者:陈欣苗

编辑:雷缓之

设计:岚昇

编辑助理:朱智琪

今年来,“地惨股”遍地,连万科(000002.SZ)、保利(600048.SH)这样的巨头也难幸免,股价较年初已分别跌去11.88%、17.38%,合生创展(HK:00754)却是另一番光景。

“感谢朱小姐,半年翻一倍。”6月3日,有投资者在雪球的合生创展(HK:00754)论坛上如此表示。当日,合生创展的股价创下历史新高,收盘报39.5港元/股,较2020年12月31日的19.76港元/股,涨了几近一倍

这位“朱小姐”,便是去年1月10日接任董事会主席的朱桔榕。有别于父辈的低调,朱桔榕执掌下的合生创展,一边斥巨资拿地,一边于股市搏杀。她上任没多久,股权投资便成为合生创展的主要业务板块,去年贡献了38%的净利润,净利率高达92%。

据克而瑞分析,除了股票回购、旧改拓展以外,股权投资带来的业绩利好是提振市场信心的一个重要因素。目前,合生创展的股价已从最初的7港元/股上涨至今,涨幅达394.29%,堪称地产中的“大牛股”。

只是,这位新晋的地产界“女股神”,能将这样的大好局面维持多久呢?

“朱大小姐炒股厉害”

炒股来钱有多快?朱桔榕给出了答案。

股权投资为合生创展带来的收益相当可观。作为新纳入的板块,2020年便录得80.3亿港元的收入和74亿港元的净利润,占比分别达23.36%、38%,贡献力度仅次于地产板块。净利率表现更凸显该业务的赚钱能力,高达92%的净利率,远高于地产板块的42%。

投资者说:“感谢朱小姐,半年翻一倍。”图片来自网络。

受益于此,公司的盈利能力相应走高。去年实现股权持有人应占溢利为136.34亿港元,同比增长43.73%;毛利率同比上升了14个百分点,达64%。

据风财讯智库发布的2020年内房股净利润排行榜,合生创展由2019年的第16位跃升至第9。

合生创展并未在年报中详尽披露80.3亿港元投资收入的来处。不过从公开信息可知,部分收入是来自于数年前的投资变现:去年12月,其以4.88元/股出售4.42亿股北京农商行股份,套现21.57亿,而其平均成本仅为2.73元/股。

实际上,合生创展的股权投资业务最早开始于2016年,但到了2020年才有一系列新动作。

据2020财报,该板块包括一级市场私人股权投资及二级市场股票投资,高科技、医疗类科技公司为主要投资对象,“以中长期持有为目标进行配置,在低息环境下为现金盈余寻找更高的资本回报及稳定现金”。

截至2020年底,合生创展在一级市场和二级市场的投资额分别为40亿港元、219亿港元,合共259亿港元。

2020年,在一级市场,合生创展斥资6亿美元参股了Scientia Technologies Limited,这是一家高科技企业,主要提供人工智能、大数据分析、云端服务及区块链技术。同时亦参与了通用智能机器人公司Flexiv非夕科技的B轮融资。

二级市场方面,合生创展主要投资了中国平安(HK:02318)、平安好医生(HK:01833)、汇丰控股(HK:00005)、中国移动(HK:00941)、小米集团(HK:01810)及Sea Limited(SE.US)。

“股票二级市场投资是良好的管理工具之一,特别是部分优质蓝筹股,既有良好的现今分红,又具备较快变现能力。”合生创展在年报中表示。

若以6月9日收盘价计算,目前合生创展持有的上述6只股票的市值为122.53亿港元,浮盈率达90.8%,账面收益达57.28亿港元。

若把这一账面收益放在上述2020年内房股净利润排行榜中,可以排到21名,高于佳兆业、时代中国、美的置业等千亿房企整一年的净利润。

这其中,Sea Limited的账面收益最高,为42.45亿港元,小米集团第二,为12.01亿港元,浮盈率分别达481.31%、116.65%;中国移动则录得亏损

目前来看,这位毕业于中国人民大学财政金融学院的二代女掌门人向外界展露了其颇为不错的投资眼光,并为合生创展觅得新方向。

然而,股票市场向来变幻莫测,金融投资更具专业性,一时盈利或不是难事,要获得持续的收益却是大考验。

据亿翰智库研究总监于小雨分析,股权投资的成败,与操盘团队的相关性很大,相关收益存在波动性,很难保持高成长性。如果股价提升有限,企业是否要靠卖掉持有股票换取收益?因此,对投资支撑利润的持续性持怀疑态度。

这不,有股民就表示:“朱大小姐炒股厉害,一年赚80亿。除去操股所赚,每股实际上是3.4港币,市盈率7倍左右。我担心的是,去年赚了80亿,今年或以后一年会不会亏80亿。在确定性不充分的情况下,不逗留了。”

科技故事只有“面子”

投资收益之外,股权投资还承载了合生创展科技转型的愿景,“助力集团逐步从房地产开发、商业地产运营商转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司”。

合生创展的愿景是形成以地产、商业、合生活(物业)、基建、投资五大板块并驱发展的“全产业链优质生活运营商”。图片来自网络。

从投资标的便可窥见公司对科技的热度,且尤其偏爱“平安系”的资产。上述二级市场标的中,中国平安、平安好医生、汇丰控股均属“平安系”。一级市场的Scientia Technologies Limited,即是中国平安旗下赛安迪科技,旗下主要业务是平安智慧城。

若联系上去年末的一次资产挪腾,合生创展讲科技故事的意图更加明显。

去年11月3日,合生创展公告称,拟以1.82亿美元(约12亿元人民币)买入元知开曼20%股权;元知开曼则以同等金额入股合生创展旗下物业公司合生活20%股权、商业地产公司合生商业30%股权。

元知开曼的主要经营平台为“优选好生活”,聚集了房产、保险、康养等业务。公告中称,元知开曼本次入股合生活及合生商业集团,“将允许更好开发技术服务及有关大数据、智能计算引擎及移动互联网技术引入后者”。

在此背景下,加上投资板块上对平安系保险、医疗等的投资,合生创展意图将自身业务作为科技应用场景,并构建一套完整的逻辑闭环,这个闭环里承载了其多元化业务。

合生创展的愿景很大,“将整合世界一流的科技手段,鼓励和实施业务创新、产品创新,颠覆传统的商业模式,打造行业平台”

但从目前来看,其搭建的科技应用场景仍是个壳子,所谓的科技赋能也未有太多成果。

上述优选好生活的实际业务范围仅限于合生系(珠江投资及合生创展)本身,后续发展情况尚待考量。其推出的APP中,房产板块辐射范围以合生系旗下楼盘为主,康养也仅推出合生系旗下两家康养机构(惠仁康养和乐榕水印),而保险业务也仅售卖珠江人寿旗下几款保险。

同时,股权投资能否真正成为科技转型的助推器,还需时间检验。

据“YY评级”分析,平安近年自己打的标签为“金融+科技”,但是在科技领域乏善可陈,无论是集团自己的科技板块或者对外投资的版块,均表现一般。合生跟投平安的科技投资标的,前景难言。

可以明显看到,这家老牌房企在二代朱桔榕的带领下有了新气象,开始上规模,有利润增长,讲科技的新故事。

但从当下效果来看,科技转型之路仍漫漫。甚至有分析指出,合生创展从传统的房地产开发和商业地产经营领域转向高科技投资,需要实现从思维模式到商业逻辑、商业模式的根本转变,是一个风险挺高的转型。

如何带动地产主业,仍是朱桔榕的当务之急。当下调控趋严、“三道红线”的环境对合生创展这样的中小房企而言并不友好,在地产主业提速、大量存量土储待变现的情况下,公司的资金压力也会随着而来。

虽未踩线,但由于周转加快及业务版图扩张,2020年公司的负债总额同比上升57%至2030亿港元,财务成本即利息支出亦同比上升53%至66亿港元;经营活动现金流净额为-305亿港元,为2015年以来首次。

况且,科技转型尚早,与科技转型匹配的股权投资,却要承受亏损的风险。据公司管理层透露,长期来看,该板块的投资总量会控制在净资产的30%左右。

若是顾此失彼,又何尝不是一场“豪赌”?

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