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郑松兴既是深圳“同心俱乐部”成员，也是普宁商会成员，依靠人脉资源在全国建了8个综合体项目，如今只能靠这些项目土储“卖身”国资。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：方斯嘉
编辑：陈涧
设计：岚昇
实习生：罗婉儿
深圳一家潮汕系地产商，迎来了新东家。
2021年12月31日，华南城（1668.HK）公告显示，已与深圳特区建设发展集团有限公司（以下简称“特区建发”）签订协议，特区建发拟以总代价约19.09亿港元全额认购华南城拟发行的33.5亿股股份。
新年首个工作日（2022年1月4日），华南城与投资者分享称“运气挺好的”。并表示，最初的接触原本是想谈融资业务，不料在做了几个月的尽调后，特区建发便决定入股。
华南城与深圳国资的合作并非无心插柳。无冕财经观察到，华南城创始人郑松兴与深圳商界关系紧密，2014年还引入腾讯战投。此外，华南城定位为“综合型商贸物流中心”，与如今大热的“物流地产”紧密相关。
▲华南城创始人郑松兴。现实的另一面是，马化腾与华南城的7年“联谊”毁誉参半，华南城此时“卖身”深圳国资，前景几何？
深圳国资看上了什么？
行业内评价，华南城卖给特区建发的价格是“白菜价”。
特区建发与华南城交易价格是0.57港元/股，略高于52周最低股价0.47港元。目前，华南城的每股净资产约为5.222港元，市净率为0.13，为严重破净状态。
即使折价卖出，华南城依然很“开心”。在1月4日的投资者电话会上，华南城的发言人一再强调，此番交易的变数很小。
IPG中国区首席经济学家柏文喜对媒体分析，华南城折价卖身，应该还是遇到了现金流压力和流动性问题，旨在通过折价卖身引入战略投资人来解决流动性危机。
华南城表示，发行认购股份的所得款项总额估计约为1909.5百万港元。于扣除相关开支后，发行认购股份的所得款项净额估计约为1893.8百万港元，即每股认购股份的净价格为0.5653港元。公司拟将认购事项所得款项净额，用于偿还现有债务及作一般公司用途。
华南城毫不掩饰“缺钱”的现状。
2021年中报显示，华南城短债约146亿港元，而期末现金及现金存款仅有96亿港元左右，现金流已无法覆盖短债。华南城认为，认购事项将增强公司的财务实力及融资能力，并提高机会扩大股东及资本基础、降低融资成本及改善债务结构和丰富资金渠道。
在华南城负债高企、股价走低之下，为何特区建发愿意揽下华南城？
据特区建发官网介绍，在2011年8月，深圳市委市政府为加快投融资体制改革，推进特区一体化进程，批准成立了深圳市特区建设发展集团有限公司。特区建发目前以“市基础设施、科技园区和功能性投资”板块的业务为主。值得注意的是，特区特发的业务包括科技园区版块，拥有深圳创智云城园区、深汕湾科技城、深圳（哈尔滨）产业园等产业园。
不难看出，特区建发看上了华南城的巨量土储。
华南城价值最高的资产在于8个综合体项目。目前，华南城拥有包括深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆8个华南城项目。据2021年中报显示，华南城录得发展中物业656.69万平方米，规划中土地建面达到1654.17万平方米。
▲华南城项目概况，图片来自公司2021年中报。华南城认为，“认购事项是本公司巩固股东基础的良机，使其可透过从特区建发集团的财务实力及对中国市场的多元化专业经验得益。”其指出，与特区建发合作，可以提高项目的运营效率和价值，探索未来潜在项目的机会。
7年蒸发16亿，腾讯得失几何？
特区建发入股后，华南城股东位置重新洗牌。
认购事项完成后，特区建发集团占发行股本29.28%，成为主要股东兼单一最大股东。华南城创始人郑松兴降至第二大股东，持股比例由28.5%稀释至20.16%。作为第三大股东的腾讯，持股比例由11.81%降至8.35%。
腾讯从2014年入股华南城至今，业内对此投资行为褒贬不一。7年前，腾讯为何会投资华南城？
合作之初，腾讯总裁刘炽平称：“与华南城的合作能充份发挥华南城的据点及物流优势，以及腾讯的庞大用户群和技术实力，共同促进这些企业利用在线处理业务。”公开资料显示，华南城与腾讯将在电子商务、品牌特卖、线上线下一体化、在线支付、仓储物流方面进行合作。
这样的思路并没有错。2014年，腾讯开始大张旗鼓布局电商，同年，还拿下京东15%股份。此外，京东、阿里巴巴登陆境外资本市场。不难理解，腾讯入股华南城，是为了抢滩电商市场。
时过境迁，在电商大战中，腾讯决意舍弃自营电商业务，转向电商公司投资。与此同时，腾讯与华南城的关系从业务合作，转向纯粹的股权投资。
2014年1月、9月，华南城分别以2.2港元/股购入6.8亿股、3.36港元/股购入2.45亿股，不计入分红等因素，按1月9日华南城0.69港元/股粗略计算，腾讯在华南城投资中，市值蒸发超过16亿元。
与之对照的是，特区建发仅以0.57港元/股，总代价约19.09亿港元便一举拿下29.28%股权，成为华南城第一大股东。
从投资角度看，腾讯无疑是失败的。反之，华南城通过引入腾讯，在2014、2015年走向“高光时刻”，股价在2-3港元/股徘徊。
▲华南城股价表现，图片来自雪球。易居企业集团CEO丁祖昱曾评论指出，腾讯和华南城的合作，最大的意义恐怕还是在用概念做房地产上，而不是在电子商务。
如今，华南城依然是一家房地产企业。2020年年报显示，华南城的物业销售收入为84亿港元，约占总收入的74%。至2021年9月30日，物业销售及融资租赁收入占总收入仍高达约73%。
华南城还能回春吗？
市场机构预测，华南城8个项目的估值在819亿元。特区建发将华南城收入囊中，是否能安枕无忧？
▲华南城旗下项目估值，图片来自YY评级。华南城的资金问题尚未解决。克而瑞证券指出，股权融资获得的18.938 亿港元，对于公司应对短期的流动性危机显然不足，而特区建发集团的介入对公司未来发展会产生怎样的化学反应尚未可知，短期内公司的信用水平及经营、变现能力，需要落位到公司现有资产进行研判。
柏文喜亦指出：“在公开市场国企信仰的效应并不明显，而主要看企业的未来偿债能力为核心的信用评级。”
交易完成后，华南城的董事长、执行总裁和管理层将维持不变，新股东或将进入董事会。有观点指出，国资大股东与郑氏家族在经营理念、商业模式等方面的磨合还要进一步观察。
实际上，国资系、腾讯系与潮汕商人郑松兴的渊源颇深。郑松兴在商界的人脉颇广，在腾讯入股不久前，2012年，在深圳投资的30多位全国政协委员和全国人大代表，共同发起成立“同心俱乐部”，被外界评价为“堪比泰山会”。
郑松兴与马化腾、比亚迪王传福、顺丰控股王卫、鹏瑞集团徐航等人，同是深圳市同心俱乐部常务副主席职位，还曾任广西壮族自治区第十届政协委员、第十一届政协常委，深圳市第三、四、五、六届政协委员，中国国际商会副会长等。如今看来，马化腾与郑松兴合作，离不开同心俱乐部的推动。
与此同时，作为潮汕帮成员的郑松兴，还是普宁商会的成员，协会成员包括黄楚龙、郭英成、郑松兴、赖海民、马锡民等。
2002年，郑兴松的华南城解决了批发、物流市场脏乱差的格局，并提高了土地利用价值。因此，“华南城模式”受到各地推广，在10年时间内，华南城以此模式圈了8城的土地。
▲华南城项目位置分布图片来自华南城官网。郑松兴善于利用关系网，助力华南城跑马圈地。据新京报报道，华南城负责人承认，在2008年时，国土资源部检查组提出，其公司项目在用地上存在改变土地功能方面问题时，华南城联系到落马官员、深圳原国土局局长张士明出面帮助协调关系，摆平这件事情。另据每日经济新闻2012年12月报道，华南城四地项目涉嫌违规。
如今，华南城的营收超7成来自项目销售，但其商贸物流业务增长受困。有观点指出，“商贸物流+”模式投资周期长，资金沉淀多，能否激发业务模式的潜力还要等待较长时间。协纵策略管理集团创始人黄立冲曾指出，华南城的商业模式状况会越来越差，这与物流产业链的转移、市场的转移、供求失衡有关。
克而瑞研究中心认为，虽然物流地产需求旺盛，未来发展前景宽阔，收益回报客观，还能够实现资本闭环，但对于房企庞大的业务收入而言，仍难以起到支撑作用。
华南城的高光时刻已然不在，品牌价值存疑。背靠着郑兴松背后的商帮及深圳国资，华南城“第二春”何时能到来？
资本市场对国资入股华南城一事反应平淡。受并购消息影响，华南城股价在1月4日上扬至最高0.76港元/股，但与54周内最高价1.01港元/股仍有一定距离。截至1月11日收盘，华南城为0.68港元/股。
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