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郑州“烂尾楼”出大招了。一切都由停工而起，必然要以保交付而终。要知道，保交付，就是保成交。
本文经授权转载自“大碗楼市”
作者：葫芦娃
昨天，作为停工问题相对集中的城市之一，郑州流出一份官方文件（文件经确认为真）。
文件的标题，是一句相当提神的口号：
大干30天，确保全市停工楼盘全面复工。
有些事情，越来越有意思了。
01
向停工楼盘，全面宣战。
——10月6日前，实现郑州全市停工楼盘全面复工。
上面这句话，是这份政府文件的目标。
截止目前，郑州涉及问题楼盘超130余个，停工、延期交付的房源数量高达2.5万套。
大干30天，让130多个问题楼盘、2.5万套问题房源同时复工，口号猛的让人猝不及防。
怎么干？
文件中的具体实施方案，有以下四个重点：
第一、压实企业主体责任。
钱是房企挪用的，锅就要房企来背。
怎么背？
文件中给出的方法是，变卖土地、资产和公司股权。
除此之外，提到压实企业主体责任时，文件还专门强调一句话：出险房企要千方百计承担保交楼任务。
什么叫千方百计？
能卖的，全卖。
第二、严肃追究责任。
前面说，挪用的监管资金，要靠房企变卖资产来还。
它不卖、它耍赖怎么办？
文件中也给出了具体的解决办法：
存在资金挪用的，依法及时追回；
追究挪用监管资金的房企股东和实控人的责任；
对不配合复工、不配合承担保交楼任务的房企，进行偷漏税核查。
最狠的就是上面那句话——
不变卖资产、千方百计保交楼，那就是不配合复工，就要查你的税。
税这种东西，就像老太太做体检。不查都没病，一查全是病。
第三、做好破产重整。
如果房企确实资不抵债，着实还不上挪用的监管资金怎么办？
破产重整。
各区成立破产清算协调专班，市区两级法院积极配合，短平快的清算资产，尽快完成资不抵债的楼盘处置。
也就是，更彻底的拆飞机卖零件、更彻底的清算清偿。
自此，江湖再无这家房企的声音。
第四、政府全力纾困。
此前，高层通过政策性银行，释放了2000亿的保交楼专项借款。
这2000亿的借款，该怎么用？
郑州也给出了答案——
不能白用。
想借钱，得有资产抵押。
凡使用专项借款的房地产企业，须将有效资产抵押给辖区平台公司；
动员停工问题楼盘项目或开发企业梳理提供更多优质资产，与纾困基金做好对接。
上面那句话，最有意思的字眼就在于——
动员房企提供更多优质资产，与纾困基金做好对接。
所谓政府兜底，还是得拿好东西来换。
02
通过以上内容的梳理，不知大家是否发现了问题——
保交付，并不存在纯粹的兜底。
郑州的四项“保交楼”具体实施方案，几乎全是在压实房企责任。
——能卖资产先卖，卖不掉的再抵押；
——最后还是不够，那就破产清偿；
——敢不配合，就查你的税。
当年划船不用桨全靠浪，今天浪催的也该出出血了。
挤一挤，再挤一挤，哪怕是个A，也还是能挤出奶的。
逼着开发商吐钱的，不仅仅是郑州。准确的说，是各个城市都在“压实房企责任”。
比如，西安。
前两天，西安发生一起标准的“下克上”反水案例。
西安金科博翠天宸的项目公司，向金科集团公司发了一封资金催促函。
——催促集团公司，尽快归还前期挪用的项目监管资金。
薄薄的一页纸，精准的阐述了所有问题。
2700多套房子，是我卖的；
但6亿的项目回款，已经被集团公司挪走了；
现在项目停工了，西安住建局和经侦部门已经立案追缴了；
集团的大哥们赶紧把钱还回来吧……
此前所有人不是好奇——
监管资金怎么会被挪用，谁挪用了，挪去干啥了？
你瞧，破案了。
——钱被集团公司挪走填窟窿了。
一场“停工立案”的倒逼施压，破了许久未决的悬案。
接下来，在自上而下的挤奶式施压下，我们可能会看到更多的“下克上”反水案例。
那就苦一苦开发商吧。
03
讲到这里，我们来思考一个问题——
为什么郑州这次要下决心“30天解决停工问题”？
为什么各地都在问题房企身上下死手挤奶“保交付”？
保交楼，兹事体大。
楼市的信仰底线是什么？
不是房价涨不涨，而是房子交不交。
全网皆知的“停工断贷”，几乎就是在告诉所有人——
期房很不靠谱，房企随时跑路；房企一旦跑路，你就无家可归；不仅无家可归，还要偿还房贷。
老乡！期房，狗都不买。
1、当“期房狗都不买”的情绪出现的时候，楼市会发生什么？
成交量，如尿崩般溃散。
下面这张图，是全国商品房逐月成交量走势图。
这张图上，我们能看到一个异常清晰的转折点：
6月份，依靠“各大城市集中松绑限购限贷”，才换回来“成交量爆发”。
但进入7月份，成交量再次被打断了脊梁。
——相比较6月，7月的楼市成交量急速下坠，足足比6月减少近50%。
7月份发生了什么？
“停工断贷风波”全网疯传，“楼市信仰底线”惨遭撼动。
交房就是楼市的最后一块基石。
一旦交房变得不确定，楼市的成交量就如尿崩般溃散。
2、当楼市成交量如尿崩般溃散后，又会发生什么？
货币无法派生，信用无法扩张。
央行印出来的钱，投放不出去。
此前，我跟大家普及过咱们的货币派生机制。
央行印钱，然后投放给各大商业银行和金融机构。紧接着，银行和金融机构再通过借贷的方式，投放给私人和企业。
这套派生体系中——
楼市长期以来都是作为“最主要货币派生工具”而存在。
你用100万首付，贷款200万，买了一套300万的房子。
开发商拿到这300万之后，去买地、采购建材、支付工资分红、给建筑公司结账、给银行支付利息、给地方缴税。
建筑公司再去给农民工结算工资、地产员工拿着工资去消费、股东拿着分红去投资、地方拿着土地款和税费去建公共设施配套和给公职人员发放工资。
……
如此周而复始，
100万的资金量，派生出300万的购房款。
300万的购房款，派生出多个300万的衍生货币流动。
过往数十年，天量货币就这样通过楼市派生出去。
因此，7月份的楼市成交量腰斩之后——
社融增速创6年新低，新增信贷超预期回落。
3、当货币无法派生、信用无法扩张后，会发生什么？
稳增长和救市的本质，其实就是一场信用扩张。
信用扩张一旦凝滞，稳增长就无法保证。
因此，7月份的社融和信贷增速超预期回调之后——
GDP增速3.1%，较6月有0.5%的回落，明显弱于此前预期。
讲到这里，我们就能梳理出以下这条逻辑线：
停工断贷→击溃楼市的基石信仰→买房竟然无法保交付→楼市成交量尿崩；
作为货币派生工具的楼市成交量尿崩→社融和信贷增速下滑，信用扩张凝滞→稳增长出现不确定性。
一切都由停工而起，必然要以保交付而终。
保交付的源头，是问题房企挪用了监管账户里的资金，那就往死了挤问题房企的奶。
那就再苦一苦开发商吧。
04
最后，给诸位两个提醒吧。
第一，救楼市不等于救房企。
此前，高层刚放出要向市场投放2000亿的专项借款时，很多人都吆喝着要去炒地产股的底。
尤其是曾出现过违约的问题房企，他们说这是有救了，股价也要触底反弹了。
屁的有救！
看完今天的文章，大家就清楚：所谓救楼市，其实是在救成交量。
成交量关乎信用扩张，信用扩张关乎稳增长。
如何救成交量？
先保交楼。
如何保交楼？
挤奶，往死了挤奶。
哪怕肢解一两家房企，也要挤出来更多的钱用于盖楼。
只要房子能交付，成交量能保住，倒下一两家房企算得了什么。
保交楼的代价，是部分问题房企的彻底倒下。
这个时候你去抄地产股的底，怕不是疯球了吧。
第二，一旦救起来成交量，难免把成交价也带上去。
对于高层来说，理想状态下的“救楼市”应该是如下这般：
楼市成交量复苏上涨、货币投放复苏上涨、信用扩张主动出击、经济增速快速回温，但是房价没涨。
但是，扯淡的是——
历数过往二十年，似乎但凡成交量猛涨、信用猛扩张的年月，房价没有不涨的。
再说了，
假如没有涨价预期，谁会进场给你托成交量。
老百姓也不是傻子。
最后，我知道一定会有人问——
郑州都这么保交楼了，楼市能不能起来，房价能不能涨，我的房子何时能解套？
这个问题，一两句话还真讲不清楚。我自己写了一千多字的小短篇，详细分析了郑州的市场。
