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允许部分开发商，通过降价回笼资金，同时减轻刚需买房压力，刺激楼市回暖。这招，真的管用吗？
本文经授权转载自“ 中产先生”
作者：你们的中产先生
从一城一策到一房一价。
01
最近，楼市政策频出。
我以为昨天苏州全面取消首套房限购已经够劲爆了，没想到今天看到广州来了个更猛的：
新房价格最高可下调20%。
一个强二线，一个一线，看来都想在金九银十有一番作为。
广州这个降价消息来自《第一财经》，已经由中介和知情人士证实：
政策已经在准备，但是还没有落地执行。
为什么会是广州？
如果大家记性好的话，我们写过一篇《炒房客砸盘，误伤开始了？》，说的是某市郊区楼市不太好，有业主降价20%含泪卖房，还有炒房客资金链紧张，为了回血打五折抛售，导致同小区业主被砸盘误伤。
这个地方就是广州增城。
广州楼市，目前库存比较大：
一手库存达10.8万套，二手库存达11.4万套，突破20万大关。
截至8月末，广州全市库存量1165万㎡，去化周期17个月，其中花都、南沙、从化、增城4区消化周期仍维持在20个月以上。
根据行业公认的库存警戒线，只要库存量超过18个月，就被认为存销比过大，目前广州四区早已超过，全市库存也马上要达到警戒线。
再看网签数据，2022年上半年，广州新房成交39618宗，同比下跌35%，近5年中排名第三，低于2019、2021年同期水平；二手房共成交42002宗，同比大幅下降44.2%。
庞大的楼市库存，持续减弱的需求，让这个一线城市的楼市感到了压力，郊区外围比如增城的房价已经在实质性的下跌。
这个时候，上半年的一城一策各种松绑限购限售没有发挥太大作用，要用点猛药了。
02
目前各种预期转弱，投资者要不提前还贷，要不大玩家去豪宅市场打新，刚需住宅显得比较惨淡。
也不能怪刚需，很多人确实接不起盘，而开发商也需要新盘回笼资金：
一拍即合，降价是比较好的选择了。
但是不让降，从去年开始各地都在推限价令不让开发商降价，原因我们也说过：
1、居民财富，中国家庭财富80%在房子上，一旦缩水，居民财富化为乌有，会引发老业主的不满。
2、地方财政，地方财政主要靠土地出让和房地产税收，楼市不好，地就卖不出去，财政就难以为继。
3、金融风险，一旦降价放开，难免要形成踩踏，到时候系统性金融风险的压力就更大了。
虽然有限价令，但是开发商还在变相降价，比如通过高价收小麦、大蒜、水蜜桃……等，变相把降价的差额补贴给购房者，达到变相降价的目的。
还有的地方，通过补贴体制内人员，也是一种变相降价。
而当地政府也睁一只眼闭一只眼：
只要名义房价不跌就行。
这是不是说明，房价下跌并不是不可接受的。
我们来分析下房价的构成：
地价 + 建筑成本 + 各种税收。
其中以地价的成本最高，这里的水很深，简单说两点：
有的开发商喜欢囤地捂地，拍下地块拖着不开发，等楼市大涨之后，把地转让了，直接省去了建房和买房的环节，俗称炒地皮，最深谙此道的就是香港开发商，有的一块地捂了十几年，xue翻了。
还有开发商看似高价拍了地块，其实是和地方做得局，由开发商高价拍出地王，推高面粉价格，然后面包当然也要涨价，房价就是这么涨上去的，但是地方事后是会给开发商返还的，事实上开发商的地价没那么高。
不管是捂了地价地块开发，还是拍地之后有返还，都说明一个问题：
部分开发商有降价的空间。
回到金融系统这块，根据此前做得压力测试，银行系统可以承受房价下跌三成而不会形成系统性风险。
所以，才有了慢撒气、软着陆的说法。
你看啊，刚需和开发商都有降价的意愿、银行不情愿但也可以承受，现在球到了地方手里了。
以我的理解，允许部分有降价空间的开发商通过有幅度的降价回笼资金，同时减轻刚需买房压力，刺激楼市回暖。
不失为一个短期可操作的选择。
03
上半年，一城一策，各地花样频出，争奇斗艳：
新市民购房、农民购房、体制内购房、三胎购房、养老购房、投亲购房、大学生购房、接力贷购房、一人购房全家帮购房……
结果证明，效果不太行。
下半年，一房一价，广州率先打响第一枪。
目前还在等待落地，后期会有其他城市跟进吗？
对楼市的影响会有多大，刚需会马上出手，还是等等再降五百？
大家可以留言说说看。
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▶本文转载自公众号“中产先生”（ID：zhongchanxiansheng），原标题为《最高20%：终于允许房子降价了？》，原文发布于2022年09月15日。无冕财经已获得转载授权，并稍作编辑。
