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一些城市如果像2016年一样，趁着大势再来一波大涨，说不定敢把本地经济、产业，从ICU一下干到火葬场。
本文经授权转载自“米宅”
作者：宋富贵
01
那天直播，突然脑子里蹦出了一个“有意思的比喻”
如果，把中国楼市现在正在经历的这场风暴，比作口罩事件，实际上中国所有一二线和省会城市，都可以分成四类：
第一类：危机的无症状感染者
第二类：危机的轻症患者
第三类：危机的重症患者
第四类：危机重症+基础病，ICU患者
02
先说第一类：无症状感染城市
这些城市包括：北京+上海+成都+西安+苏州+杭州
就像奥密克戎，有些身体素质比较好的人，虽然也感染了病毒，然而身体没有发现高热，也最多是感冒症状，更不要说病毒侵入了脏器。（这个无症状定义不准确，理解意思就行）
虽然当下，全国性楼市风暴来临，然而在中国，一些城市人口流入较大，产业动力较足，财富积累较多，所以对于这场楼市危机感知不大。
当然，涨价不可能，但是主城新房基本上没有跌价。
二手房少许跌价，但是相对于周期顶部的涨幅，这些跌价不大，整个市场相对乐观。
当然，这里面杭州可能局部跌的比较厉害一些，比如未来科技城板块，但是全市来看，大致属于“楼市无症状感染城市”。
第二类：病毒感染轻症城市
包括：广州+珠海+东莞+佛山+宁波+无锡+厦门+大连+福州+合肥+南京+长沙
这些城市新房开始下跌，二手房下跌更厉害一些，但是相对全国绝大部分城市，情况还算好。
可能情绪面影响更多一些，更是因为城市基本面不错，经济和人口都是不错的。
毕竟，短期城市房价和金融，政策影响强相关，但是中长期，主要的还是依靠城市的基本面变化。
一旦楼市情况发生转折，第一类、第二类城市将很容易走出困境。
03
第三类：病毒感染重症城市
深圳
武汉+青岛
郑州+沈阳+昆明+济南+重庆+南昌
此类城市可以分为了三类。
重症城市，新房已经开始了实质性，全城性、暴力性调整，出现肉眼可见的下跌，二手房下跌可能更改为明显，有20%以上跌幅的板块已经比比皆是。
不过，都是楼市市场出现了问题。
但是城市基本面还好，虽然不及前两类城市，但不是致命性问题。一旦全国楼市发生转折，它们也会相应回暖，只不过要花更长的时间罢了。
不过，楼市出现的问题各有不同。
第一特殊情况：深圳。
深圳为什么放在这一组，因为它的下跌幅度确实不小，尤其在一线，非常罕见。
新房还好，但是由于是打新，依靠新房和二手的倒挂卖房，所以不是真实市场数据。
根据深圳中介协会提供的数据，这一轮深圳二手房跌幅从2021年2月份的高点，平均已经下调了22%，属于肉眼可见的下跌，也是深圳楼市从2000年之后最大幅度的调整。
两个原因，第一深圳前期浪的太狠，泡沫太多。
第二、政策太严，一个二手房指导价全面压制。
不过，深圳的城市经济基本面应该还是很好地，产业众多，人口流入大，都是年轻人。
一旦楼市回暖，深圳速度应该能达到第二组水平，甚至第一组。
第二特殊情况：武汉和青岛
这两个城市我都去过多次，也有不少朋友，按照他们的说法，城市的基本面不差，人口也在净流入，然而最大的问题就是原来的供应量实在是太大了。
即使是全国楼市整体回暖，还是这些城市还是要把整个库存去一去才能迎来自己的春天。
第四类、楼市危机重症+基础病患者
包括：天津+哈尔滨+长春+西部内陆省会
此类城市，现在楼市很难，然而经济和城市基本面更难。这些城市面对最大困难，现在不是楼市好不好，而是如何让城市的基本面不要下滑的太快。
在这个名单中，估计把东北城市和西部城市列进去意见不大，然而很多人会奇怪为什么把天津也列进去。
不管怎么说，天津也是直辖市，也是北方GDP第二强，也是高考热点移民城市，也是房价达到2万多的城市。
然而，关键的是天津产业现在已经明显的落后了，四大直辖市一比较就可以看出来。
即使是天津自己和自己比，其发展降速也是明显的。
其中的原因不多说，但是不可否认的就是这种长时间，连续的增长降速，一定不是某个偶然因素，而是基于城市基本面，经济面，产业面出现了难以扭转的问题。
而扭转这种问题，也一定要经过漫长的周期。
这就好像，现在口罩问题放松时刻，我们并不担心体质较好的年轻人，病毒的入侵最多引发几天高烧，难受一会儿，但是过了这个感染期，其他问题都不大。
我们最担心就是这种“老年”城市，产业出了问题，城市基本面出了问题，长期患有基础病，身体是亚健康状态，经不得一点风雨。
从这几年看是楼市问题，是偶然诱发因素问题。
从根子上看则是产业问题，是基础病问题，楼市的，财政的，安全事故，总之，任何外部不利因素都会引发这个系统的问题，从而让局面不可收拾。
对于这些城市，即使全国楼市发生转折，其产业和城市基本面也不会短期有大的好转。
这就决定了这些城市，未来楼市长期会住在“ICU”，长期在低位徘徊。
对于这些城市，房价最好平稳。
如果像2016年一样，趁着大势，再来一波大涨，说不定敢把本地经济，本地产业，从ICU 一下干到火葬场。
因为，没有产业的支撑，所有的楼市涨幅都是“泡沫”。
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▶本文转载自公众号“米宅”（ID：MizhaiPlus），原标题为《这些城市，或许永远走不出楼市困局》，原文发布于2023年1月5日。无冕财经已获得转载授权，并稍作编辑。
