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作为一家中小房企，新湖中宝几年前就陷入资金困境，但靠着投资收益化险为夷，还赢得国资入股。它的招数，其他房企能学吗？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：陈欣苗
编辑：陈涧
设计：岚昇
“新湖系”的黄老板，又“加戏”了。
1月9日，据同花顺数据，因参股公司趣链科技，承接并完成了国家知识产权局在浙江进行的全国首个数据知识产权试点，新湖中宝（600208.SH）新增“知识产权保护”概念，
“A股里面概念最多的房地产股。”雪球评论区一网友如此表示。
网友所言不虚，热衷于投资的这些年，新湖中宝概念无数，诸如参股保险、证金持股、期货概念、参股券商、煤炭概念、互联网金融、NFT概念、独角兽概念、元宇宙等。
因投资趣链，新湖中宝还一度成区块链板块龙头个股，成了资本市场明星。比起干地产，新湖中宝更懂投资。
一切有赖于掌舵人黄伟。这位曾在金融、地产两大富矿里赚得盆满钵满的温州商人，带着他的“新湖系”重回江湖厮杀。只是这一次，逻辑有所不同。
左手国资，右手定增
几无专访，身家成谜，黄伟被冠名为“浙江神秘资本大鳄”。
他擅长资本运作，且在外界评价中，他随势而行，嗅觉敏锐，多次踏准市场的发展脉搏。
▲“新湖系”掌舵人黄伟。深厚的功力而今又显现了。在一众房企苦等战投而不得之时，他的新湖中宝迎来了国资背书。
去年12月8日，新湖中宝公告称，公司控股股东新湖集团（全称“浙江新湖集团股份有限公司”）将转让不超过10%的股份予衢州市国有资本运营有限公司、衢州控股集团有限公司以及衢州工业发展集团有限公司共三家公司。
这三家均是浙江衢州国企，此次交易后，公司控股股东和实控人保持不变。
也就是说，国资入股后，新湖中宝将成为混改企业。当天收盘，新湖中宝股价涨了4.01%。
当然，这也是有条件的。据公告，一是衢州方完成尽职调查和决策审批流程阶段；二是需新湖集团对部分质押股份做出解质押安排，截至公告日，新湖集团及其一致行动人未质押的股份站公司股份为9.56%。
“条件二”进展很快，4天后，12月12日，新湖集团部分股份解押，解压后未质押比例（含一致行动人）已超10%，为10.97%。
▲截至2022年12月12日新湖集团及一致行动人股权质押情况，图片截自公司公告。这轮危机中，能得到国资入股的案例鲜少，目前仅有河南房企建业成功引入国资纾困。
而从行业格局上看，而今的混改军团，包括万科、金地、绿城、远洋等，也成为国央企及优质民企之外，比较坚挺的队伍。
不仅如此，与其他房企不同，得到地方国资青睐，纾困的意味更少，更重要的原因仍在于，新湖中宝再次踩在了风口上。
当下大热的新能源赛道，新湖中宝已入局，而其与衢州的交集，正在于此。
2021年11月，衢州海创园开园仪式上，新湖中宝新能源关键材料经营管理总部项目入驻，同年12月，新湖中宝就把公司注册地址由浙江嘉兴变更为衢州。
2021年年报中，新湖中宝表示，要充分利用衢州“中国氟硅之都”的产业优势，合作合资投资氟化工投资项目，助力衢州打造成四省边际共同富裕先行示范区。
氟化工，是新湖中宝围绕先进制造业布局的两大产业链之一，氟化工产业可生产出锂离电池所需的材料，应用于电动汽车。而新湖中宝投资的浙江新动锂科技有限公司，计划在四川省自贡和衢州等地建立锂电新材料项目。
典型的地方政府与企业互惠互利的故事，合作领域也符合当今风向。而包括新能源在内的先进制造业以及高科技等投资，亦是新湖中宝近年来一直在讲的“地产+投资”战略转型，据公司2022年中期报，其对高科技企业的投资累计超100亿。
不得不说，黄老板的商业嗅觉仍旧过人。
另一边，趁着房企“第三支箭”的东风，新湖中宝发布定增计划，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，以及补充流动资金、偿还债务等。
是房企，更是投资机构
放在房企里面，成立近30年的新湖中宝算得上老牌，但在黄伟的把持下，新湖中宝成为“非典型”房企，梳理其发展轨迹，它更似是一家投资机构。
一切仍要从创始人黄伟说起。
黄伟的第一桶金，便来自金融市场。1991年末，黄伟购买800多本上海发售的1992年股票认购证，从每本三十元到几万元，黄伟在此交易中赚了800多万。
这让新湖中宝一开始便有了金融基因和偏好。在2016年前后，房企掀起金融布局热潮之前，新湖中宝就布局了湘财证券、盛京银行、温州银行、中信银行、阳光保险等。
关于新湖中宝的投资主线，“投资金融企业的限制增加了，我们就开始投资金融科技企业，慢慢又从金融科技衍生到高科技企业，投资线条是很清晰的，我们觉得哪个行业有潜力、符合国家的发展方向，就去投哪个行业。”《经济观察报》曾援引新湖中宝方面人士称。
相应的，2015年始，新湖中宝开始高频投资金融科技类公司，近年又延伸到高科技、先进制造业领域。
不过，转型的过程并不那么顺利，但黄老板的杀伐果断这时候又显现了出来。
2015年到2018年大举投资遭遇地产业务下行，新湖中宝在2019年开始遭遇资金困境，随后就是大手笔的卖卖卖来降负债。据不完全统计，集中于2019年、2020年两年，新湖中宝通过卖项目回笼资金超200亿元，交易对象主要是绿城、融创。
▲新湖中宝2019年-2020年资产出售情况，图片源自观点地产。回过头看，这场调整来得恰逢其时。就拿2019年公司和绿城、融创的两宗大额资产交易来说，都是好项目，涉及上海内环的旧改项目，且均溢价出售，两次交易共产生收益9.5亿元。放到现在，可能就没这么好运了。
到2020年末，新湖中宝“三道红线”直接转绿。
而黄伟的资本运作实力也开始显现。
新湖中宝近些年的利润全凭投资支撑。2019年-2022年三季度，公司的投资收益分别为36.44亿、46.09亿、35.74亿、20.76亿，占净利润的比重均高于100%，分别为128%、169%、160%、132%；同期，房地产业务的营收占比均超6成。
据公司披露的2021年投资收益具体构成，投资收益主要源自被投标的归母净利润分成。
▲新湖中宝2021年投资收益构成，图片截自公司公告。搁房企堆里，优势也很明显。
以新湖中宝2022年前三季度的业绩进行横向对比，期内该公司营收66.83亿元，净利润15.69亿元。
据克而瑞，期内该新湖中宝在操盘金额榜单中排名第74。同期，在排行榜中位列第12位的滨江地产，营收是新湖中宝的近3倍，净利润仅为其1.3倍。
在房地产行业，新湖中宝一度被视为近年融资环境巨变下，背负高负债的中小房企转型求生的一个缩影。现在来看，其已成为相对成功的样本。在公司的表述中，这些年对投资领域的持续投入，是“前瞻转型”的关键。
生意版图不断扩张
新湖中宝并非黄伟的全部。他身后的“新湖系”成名也早，难得的是至今仍成规模，且版图仍在扩张。
去年7月，黄伟实控的新湖期货（全称“新湖期货股份有限公司”）披露IPO招股书，拟在上交所沪市主板上市，预计成为业内第五家A股上市期货公司。
期货，黄伟早年积累财富的领域，据称其期货生意“输赢都在千万元以上”。新湖期货的前身为天地期货（全称“浙江天地期货经纪有限公司”），1999年黄伟正式入主。
而今新湖期货业绩处于国内业绩中游，2021年营收和净利润为77.6亿元、1.66亿元。
这将是64岁的黄伟人生中的第四个IPO。其余三家为新湖中宝、湘财股份（600095.SH）、大智慧（601519.SH）。
梳理发现，通过新湖集团，黄伟参股、控股了多家企业，业务涵盖地产、金融、能源、科技、等。据企查查，黄伟是新湖集团的实控人，公司控股企业74家，间接持股企业高达993家。
▲“新湖系”版图，无冕财经制图。尤其在金融领域，湘财股份之外，“新湖系”还入股了中信银行、温州银行、阳光保险等，加上新湖期货，已实现银行、保险、证券、期货四大类别全覆盖。
近年在高科技、新能源等新兴领域的投资，则主要由新湖中宝来主导。
据新湖中宝2022年中期报，期内公司长期股权投资企业28家，包括3家合营企业，25家联营企业；趣链科技、富加镓业、邦盛科技等高科技企业均在内，目前已有3家登陆科创版，“未来3年左右将有约10家被投资企业进入IPO”。
这些投资直接为新湖中宝补充流动性提供便利。据新湖中宝2021年报，通过股权质押融资，期内公司的融资金额达102亿元。
▲新湖中宝2021年被投企业股权质押融资情况，图片截自公司公告。实在不行，还可直接变卖。新湖中宝在去年三季度便处置了约19亿元的绿城中国、宏华数科股权投资。
曾为黄伟带来巨额财富的房地产业务，已处于收缩状态。
据新湖中宝年报，其土储已从2019年的3000万平方米降到而今的约1400万平方米，预计可售货值约1600亿元。公司称可满足未来5-8年的开发，即每年保持200亿-300亿的销售额。
虽然规模不大，但由于拿地早、成本低，又集中在以上海为中心的长三角区域，利润十分可观。
据年报，2019年至2022年中期，新湖中宝的地产开发的结算毛利率为43.91%、39.85%、26.99%、51.35%。2021年26.99%的水平，仍比行业20%的平均高出许多。
可见趋势是，地产下行背景下，“新湖系”的资本已向高科技、先进制造等投资领域倾斜。
低调中潜行，温州商人黄伟又迎来了新的春天。
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