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建发坐上了闽系房企老大位置的同时，开启了凶猛扩张之路。摊子越铺越大，会不会消化不良？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：陈欣苗
编辑：方原
设计：岚昇
总有人在爬坡。
据中指研究院数据，今年1月，3家地方国企挤进权益销售十强，建发房产最前，排在第八，越秀地产、华发股份分别是第九、第十，而龙湖、金地、融创掉出前十。
地方国资已然是房地产新崛起的一股力量。这其中，建发尤甚。闽系民营房企成片倒下的这些年，建发坐上了闽系老大的位置。
但房地产，并非建发的全貌，其背后的建发集团（全称“厦门建发集团有限公司”），有着世界500强之名，年营收超7000亿，实力甚至比保利集团、招商局集团更为强劲，商业版图更是多元。
这头潜行的国企“巨鳄”，而今正四处出击。
“巨无霸”建发系
理解建发的“进取”，要先理清建发系庞大的商业版图。
从架构上看，建发集团由厦门国资委100%持股，旗下控股多家公司，据企查查，其控制企业达951家。此外，建发集团还参股多家企业，包括君龙人寿、厦门航空、厦门国际银行、厦门国际信托等。
整个建发系光上市企业就有建发股份（600153.SH）、建发国际（01908.HK）、建发物业（02156.HK）、建发合诚（603909.SH）、建发新胜（00731.HK）5家。
▲建发系版图部分企业，无冕财经制图。我们熟知的地产业务，仅是建发系业务版图的一部分。
应厦门经济特区而生，建发集团的出现本就有特殊意义——前身是厦门建设发展公司，成立初期是厦门对外引进资金、技术、设备的唯一窗口，兼具政府和企业职能。
而后经过系列市场化变革，形成涵盖供应链运营、城市建设与运营、旅游&会展、医疗健康、新兴产业投资等业务的企业集团。
单是在厦门本地，影响力就不一般。应该说，厦门市民的衣食住行，均有建发的身影。“坐厦航的飞机，住悦华的酒店，买建发的房子。”厦门的老话如此说道。
而今说它是国企“巨无霸”，也一点也不为过：
2022年度《财富》世界500强排行榜上，作为地方国资的建发集团排在第77位，比我们熟知的央企招商局集团（全称“招商局集团有限公司”）、保利集团（全称“中国保利集团有限公司”）要靠前得多，这两者的位次分别为152、181。
官网显示，建发集团年营收超7000亿元，资产规模超6500亿元。
建发股份是建发集团的核心业务平台，主营供应链运营和房地产开发，2021年营收达7078.44亿元。
供应链业务一直是公司营收贡献的大头，占比基本在8成以上，发展也比较稳健，涉及农产品、浆纸、钢材、消费品、矿产、能源化等多领域的进出口业务，是供应链行业的龙头企业。
在房地产领域，建发股份就有建发房产（全称“建发房地产集团有限公司”）和联发集团（全称“联发集团有限公司”）两个运营主体，这两家房企在克而瑞的2021年全口径销售榜单中均排进前50，建发房产更是直接冲到了第10名。
这样的资源和实力，是建发系在当下四处“出击”的底气。
“凶猛”的闽系本色
开年的首起并购案，建发股份就是接盘方。
据建发股份公告，其拟收购美凯龙（601828.SH）29.95%股份，收购对价62.86亿元，以现金方式支付。这意味着，建发股份将把这家国内连锁家具卖场龙头收入囊中，交易完成后，建发股份将成为美凯龙控股股东。
且这笔交易进展极快，从公告收并购意向到具体交易方案，不过大半个月时间。
此番收购恰逢美凯龙债务缠身、股价历史低位之际，业内多有“抄底”之说，建发逆势扩张的野心也直接显现。
按公司的说法，此项收购将推动其“从区域型国资龙头企业，向具备全国影响力的综合性企业”迈进。
具体到业务层面，建发股份意图通过收购，实现与现有供应链及地产业务的协同。
近年公司一直在拓展消费品类的业务，因为利润率相比为主的大宗交易更高。在消费品板块“2025年营收达到1000亿”的目标下，能够触及众多品牌商的美凯龙恰是借力点。
地产方面自然是家居、家装方面的结合，以及商业地产版图的扩张。
美凯龙旗下最有价值的资产，便是主要位于一、二线城市核心地区的自营商场。截至2022年9月，这部分商场数量有94家。按建发股份的说法，这些核心资产“守住各地区高端流量入口”，且“能从土地增值中获益”。
而今建发在地产领域扩张的野心可谓人尽皆知。应该说，闽系民营房企失速后，建发成为闽系“爱拼”担当。
以建发房产为代表。过去一年，建发房产以692.3亿元的拿地金额在克而瑞年度拿地榜单上排名第7，比2021年的第10又进了3个位次，居闽系房企首位。
实际上，2019年始，官方开始要求降杠杆时，建发房产反而开始发力。2019年、2020年两年的拿地金额（权益口径）同比增幅分别达121.33%、104.43%，权益投销比更是连年高于监管要求的0.4，2021年仍达0.66。
▲建发股份历年权益拿地金额/权益销售金额，图源自国盛证券研报。这样的高强度拿地节奏，就是同期闽系民企也难企及。只有阳光城、禹洲集团在2019-2020年拿地强度均超0.6，但这两家而今均深陷泥潭。到2021年，闽系民企就都消沉了。
销售同样突飞猛进。据克而瑞，2017-2021年，建发房产的复合增长率高达72.2%，去年1703.2亿元的全口径销售额排名第10，同比上升了11个位次。
不断买买买，建发俨然一副闽系“新老大”的架势。
不进则退？
凶猛扩张背后，却不全是光鲜。于国企建发而言，这是一个不进则退的问题。
“冲得这么猛，一方面是现在高度市场化，追求营收和利润，另一方面，同城（厦门）还有两家竞争对手厦门国贸和厦门象屿，不少业务是重叠的，比较内卷。”一位接近建发的人士对无冕财经研究员（ID：wumiancaijing）表示。
着实，国贸控股（全称“厦门国贸控股集团有限公司”）、象屿集团（全称“厦门象屿集团有限公司”）与建发集团同为厦门市属国企，且是厦门唯三的世界500强企业，主业均是供应链业务，近年旗下的地产业务也在加速。
一个现实是，虽然主业供应链业务的营收规模很大，但利润贡献却难以与房地产业务匹敌。
建发股份2021年报显示，7078亿元的总营收，供应链运营收入6115亿元，占比86.4%，房地产963 亿的营收，占比13.6%，但后者却贡献了63.9%的毛利。
显然，房地产规模的扩张完全符合母公司的利益诉求。
但房地产的钱也越发不好赚，况且建发在过去还屡次高溢价拿地，夺地王。
据亿瀚智库数据，2020年1月1日至2021年11月11日，建发房产新增土地133宗，其中60%的地块溢价率超过20%，17%的地块溢价率高于50%，平均溢价率达30%。
加大拿地力度的这些年，建发股份地产业务的赚钱能力已处在下行空间。
据国盛证券，建发股份的房地产业务（主要来自建发房产）毛利率已从2018年度的35.4%一路下跌至2022年前三季度的14.8%。
▲建发股份房地产业务毛利率，图源自国盛证券研报。如何平衡规模和利润，是建发不得不直面的问题。
且如今建发处于全面发力的状态，除了房地产，其还在其他领域加码投资。
比如去年10月，建发股份5亿元增资山西中来光能电池公司，布局新能源汽车；今年1月6日，投资连锁商超渠道酒类供应商成都五商，拟斥资5000万元，同月，建发股份与万科万科物流板块“万纬物流”达成战略合作，还要开拓海外市场。
现在还要并购美凯龙。此前还有消息传出，国美曾与建发洽谈融资。
摊子越铺越大，会不会消化不良？
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