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《12345热线在行动》专栏
由天津海河传媒中心广播新闻部
与市政务服务办便民专线服务中心
合作播出
小区空间是比较特别的存在，它的属性既是“大家”又是“我家”。在这种情况下，一些小区空间使用的乱象就出现了。有业主觉得，小区是我买房子配套的，我也交物业费了，所以比如我缺个车位，小区里没有车位，那我就自己改造一个。要放东西没地方放，那我就干脆占着楼道或者是小区里的某个角落。碰到这样的邻居，咱老实守法的普通居民又该怎么办？本周，《天津早晨——12345热线在行动》专栏节目与市住房保障服务中心相关负责人进行了对话交流。小区绿地能改建停车场吗？
最近，家住河北区竹园里小区12号楼的梁女士拨打热线反映，她家门前的绿地被人铲了。打听之后才知道是物业要在原来绿地的位置建车位，新建的车位已经有模有样了。据了解，这个小区有30多年的历史，有28栋楼800多户居民。是个一直没有车位的老小区。之前，大家停车一直都是贴着楼停在道边。根据《天津市绿化条例的规定》，任何单位和个人不得占用城市绿地，也不能擅自改变绿地的用途，如果需要绿地改成车位的话，必须征得小区全体业主2/3以上的同意。但在记者采访时，居民都说不知道这件事。非常戏剧的一幕是物业也说不知道此事。物业的李经理说，把绿地改成停车场是有一些有停车需求的居民自发进行的，事先并没有告诉物业，他们是巡查的时候才发现的。物业没有执法权，他们看见也只能劝，居民不听劝也没办法。小区绿地变停车场的事，尤其在这个季节，绿植应该说枯萎了不少，有些人就会趁着这个时机，悄咪咪地把绿地挪作他用。在小区物业管理方面，绿地可以改停车场吗？什么情况下能改？要改的话，需要进行哪些程序呢？市住房保障服务中心物业管理部的部长杜鹏表示，小区的原始规划设计是不应该有随意改动的。
“如果确实是后期根据实际管理需要，业主有意愿或者有想法，对于小区的公共区域或者公共部位进行一定改造，首先应该去征询园林部门的意见。这一块可不可以改？可以改成什么样？改建之后对于损失绿地应该通过什么方式去补建？比如说，是通过改成这种草皮砖的形式或者其他一些形式。我们假设如果在园林部门同意，在不违反绿化相关规定的情况下，那么这部分改动个人随意改也肯定也是不行的。需要由我们全体业主来进行表决。按照《民法典》的规定，参与表决的业主首先要达到全体业主双2/3以上，也就是业主户数和业主拥有的专有面积都要达到2/3以上。那么这种改扩建同意改建的要占到参与表决业主的3/4以上。才在程序是可以的。因为涉及到物业管理的重大事项，改动之前也要再去征得社区党组织的同意。然后再去按照社区党组织批复的相关的步骤和方案来去具体实施工作。”把绿地改停车场的事，物业说不知情，这可能吗？杜鹏认为，业主一些个人行为没有跟物业服务企业打招呼，这种情况有可能客观存在。但一旦业主有施工，作为物业服务企业在日常管理服务当中应该要去及时发现。“物业公司说了没有执法权，这是对的。但是在物业管理区域内涉及到业主或者说其他人，一些涉及违法违规的不当行为，作为物业服务企业，应该履行的是劝阻，制止和报告。也就是说，应该先去劝阻制止，在劝阻制止无效的情况下，应该及时的去报告相关的政府职能部门。有具体的执法单位对这些违规行为来依法进行处理。”目前，竹园里小区所在的宁园街道办事处表示会联合物业公司共同制定竹园里小区的停车细则，并征求居民的意见，在小区规范建设停车泊位，方便小区居民停车。私改的部分绿地也已经恢复。
占据小区公共空间堆放废品该怎么办？
有市民拨打12345热线反映，武清区宸澜华庭11号楼的3楼的住户长期把捡来的东西，比如说塑料瓶、纸箱子随意摆放在楼道的公共空间，影响居民的出行。居民也多次联系物业，但是问题一直得不到解决。
这个案例也并非个例，不少小区尤其是建成年代比较久的小区里有一些业主回收废品后，放在楼道里或者小区的某个角落里。然后经过拆解分类再拿去卖。这样一来，堆放的废品或者回收物，对周边的住户就会造成影响。这种杂物占用公共空间的行为是被允许的吗？市住房保障服务中心物业管理部的部长杜鹏表示，任何人随意占用公共空间都不是被允许或者被许可的。“要么会影响小区的整体环境，放在楼道里，大伙出来进去可能会不方便。我们知道，这些杂物大部分都属于易燃物品，一些塑料瓶等一旦燃烧起来，有可能还会产生一些有毒有害的气体。对于居民的日常生活还是存在比较大的安全隐患的。”杜鹏认为，以让废旧物资循环再利用，一定要选择恰当的方式。一个是不要侵占小区业主的公共权益，另一个不要对于日常的使用物业的住用安全造成不好的影响。
杜鹏说：“从物业企业来讲，还是要凸显一个责任心。对于一些叔叔阿姨也好，大爷大妈也好，责任心之外还是要有耐心。如果说在小区里有合适或者恰当的位置，又有些老人有这种日常习惯，我们可以和社区或者和街道联合起来找一个不碍事，既不影响环境又不存在安全隐患，又能让业主把一些废旧物资通过变卖，物资回收这种形式来回收再利用。如果没有这种条件的话，通过劝阻做工作。如果做不通的话，我们也可以尝试联系一下老人的子女、家人，包括我们的社区街道，看看能不能帮着一块做工作。如果万般方法都用了都不行，那么最后一步，还是得联系街道或者执法部门，该清理的还是要予以清理。毕竟公众利益和使用住宅的这种住用安全应该是摆在一切之上的。街道办事处为主来清理楼道、堆物、堆料、杂物。”
杜鹏介绍，小区里公共部位的产权，原则上应该属于全体业主去共同所有。日常的管理、使用等等一系列的问题，首先一个大原则，不能违反相关的法律法规。在法律法规许可的范围之内，日常的公共管理或者一些其他行为，应该由全体业主来共同决策。一个好的物业服务企业可以把所有想要的工作的内容也好，或者方式方法也好，可以提交给业主大会。业主大会通过的项目可以通过物业服务企业来具体实施。“可能有的物业企业对于公共空间管理有一个想法，这种想法可能对大伙日常生活有所帮助或者有所好处，但是如果业主大会没有同意的话，那么这样做好事也有可能变成坏事。”新房因为房屋质量问题没有入住，还要交物业费吗？
有市民反应，自己购买的滨海新区生态城翠谷园的新建商品房在2022年10月份房屋交付时，发现房屋多处有问题，联系物业及开发商维修房屋，至2023年9月才彻底维修好，因房屋维修问题，导致无法装修入住，市民联系物业，要求减免未入住时段的物业费，但物业拒绝。新房因为房屋质量问题没有入住，还要交物业费吗？这位市民的诉求如何解决？市住房保障服务中心物业管理部的部长杜鹏表示，一旦住宅小区整体竣工验收合格交付使用之后，那么这时候产生的物业管理服务费，按照《天津市物业管理条例》规定，应该由业主来承担。但是像这位市民，是因为开发建设单位在交付使用时，由于房屋质量问题，导致没有办法正常使用。那么这个时候物业费虽然发生了，但是应该是由开发建设单位来承担。杜鹏介绍，一般情况需要三方共同去协商。“房屋已经交付使用了，按道理说物业公司这时候对的是业主。由于开发商的原因造成业主没有办法实际交付使用，那么二者之间关系应该是没有说直接去转移的。最好的方法就是三方共同去协商，开发建设单位把这部分费用返还给业主，业主再交物业费，或者开发商直接对物业公司直接去补充这一段时间的物业费。绝大部分应该都可以通过比较友好的方式去协商解决这个问题。”
对于物业服务不满意，业主该怎么办？
市住房保障服务中心物业管理部的部长杜鹏介绍：“针对物业管理问题，我们应该遵循的一个大原则，就是说小众要服从于大众。当然我们有一个大前提：都是合法合规的这种情况下。那么和物业服务企业之间，一般情况下如果相关意见有了争议有了分歧，我们建议一般采取友好协商的方式去协商解决。协商解决不成，可以通过12345政务服务热线把问题反映到相关的政府职能部门。涉及到违法违规的由相关部门依法处理。不涉及的，可以给双方搭建协调的沟通平台。如果这些工作都没有办法解决，或者大部分业主认为这家物业企业服务不好，最好的方法是在属地街镇的领导下，社区党组织领导下组织成立业主大会，选举产生业主委员会，由业主大会来表决小区的公共的管理事项。包括后期管理单位的解聘续聘工作。”
（天津早晨）
