文丨西部菌
这两天，海南当地的官媒《海南日报》，在头版发布了一篇颇具信号意义的文章，文章的标题是《防止大起大落，确保行稳致远》，其中提到：
防止炒房不仅是经济问题、发展问题、民生问题，更是政治问题，也是对管理者执政能力和水平的检验。
众所周知，海南是典型的房产依赖型地区，很长一段时间内，房产开发投资占GDP比重都要超30%。去年喜提自贸区、自贸港利好后，海南推出全域限购，一度让外界哗然。
今年以来，海南主官多次表示，要以壮士断腕的决心“去房产化”。此次官媒上升到政治高度，为接下来的楼市定调，很显然海南真的变天了。
01
海南的房产依赖度有多高
海南对炒房如此警惕，还得从两次历史教训说起。
第一次是上世纪90年代建省初期。在经济特区的加持下，十万人才下海南，但这个被普遍看好的地区，同时迎来了大量的热钱和投机客，不足700万人的海岛，一下子汇集了两万多家房地产商。
1991年左右，海口的房价在1500元每平左右，短短两年迅速冲上了7500元的高峰。
等到泡沫破灭时，海南留下占全国10%的空置商品房，烂尾楼多达1600多万平方米，闲置土地约1.88万公顷，积压资金800亿元。
第二次是2010年前后，受建设国际旅游岛的政策影响，海南楼市火速升温，旅游岛战略公布仅5天，商品房交易金额达171亿元，超过2008年全年总额，房价涨幅是全国5倍。
两次炒房泡沫，都紧随着国家政策利好的下发，它让海南房价水涨船高同时，也加剧了产业的空心化，目前海南的三次产业占比为20.7：22.7：56.6，二产相当薄弱。
直到今天，房地产都是海南的支柱产业，它一度贡献了50%以上的税收，在部分县市甚至达到70%以上。以至于一些县市把2020年的地都卖完了，出现无地可卖的局面。
2014年到2017年，海南全省的房产开发投资都在千亿以上，2017年甚至突破两千亿，占GDP的比重超过40%。2018年虽然有所下降，但仍然有34%，在31个省区中占据第一。
来源：网络
具体到下面的城市，三亚去年的房产依赖度超过60%，海口超过35%，同样远高于郑州、西安等地，位列榜一榜二。
海南去年的GDP为4832.05亿，全岛的常住人口体量，只有934.32万人，可能还比不过一座二线城市。楼市火爆背后，是大量旅游投资型购房需求，数据显示，岛外的购房者占比就接近九成。
生态的限制，加上和内地市场的屏障，导致海南本地没有多少工业项目，在旅游经济外，下面的县市，当然会倾向于选择来钱最快的房地产行业。
02
全域限购成为海南的转折点
经历过两次炒房风波后，如今的海南，依然是被重点预警的热点地区。不过从去年开始，局势已经出现了一些微妙的变化。
去年4月，海南迎来发展史上的又一次重磅红利——获批建设全岛自贸区。
当地的楼市因此被普遍看好，不过时隔几天，全域限购迅速出炉，一下子浇灭了那些正要持币进场的地产商和投资者。
这次限购有多狠呢？据说数千亿资金被“关门打狗”。海口、三亚等热点投资城市，从购房到脱手的交易时间，甚至被延长到十年以上，堪称名副其实的“史上最严”。
这次调控成为近几年海南的转折点。它体现在，一方面，海南的楼市开始全面转凉，房产开发投资额度大幅下降。
2018年的公报显示，海南的房产投资额，从前一年的2053亿，降低到1714亿，降幅高达16.5%。
受此影响，全省固定资产投资比上年下降12.5%。房产竣工面积、销售面积和销售额全面下滑，其中销售面积1432.25万平方米，下降37.5%。
海南房产开发情况，来源海口统计局
今年国家多次强调房住不炒，以及稳房价稳地价稳预期，在这种大环境下，海南继续收紧调控力度，没有给炒房者任何转圜空间。
比如3月份，海南出台《关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》，对那些可以改变用途的商品住宅用地，鼓励转为产业用地，缓解海南的土地资源紧缺的问题。
今年上半年，海南房产开发投资的GDP占比，降到只有21.2%，位居云南、安徽之后，终于告别了多年占据第一的历史。
受此影响，海南的房价逐步企稳。1到8月以来，全省的房地产销售面积降低52%，房地产销售额降低50%。大量的购房需求，挤压到了周边的北部湾等地，南宁房价涨幅凶猛就与此息息相关。
来源：网络
比如经济观察报的报道提到，海口西海岸的某售楼中心，原来门庭若市的项目，现在无人问津；海岛西线某市县一房管部门负责人表示，“现在一个月能卖出2位数的套数，都觉得挺好的了。”
但另一方面，作为支柱产业的房地产退烧后，由于缺少产业补位支撑，海南经济受到了一定影响。去年增速从前一年的6.9%降到5.8%，上半年进一步下滑到只有5.3%。
去房产化，正在为海南带来前所未有的阵痛。
03
海南正在起变化
金九银十，向来是房地产行业最敏感的时间节点，风吹草动都有微妙寓意。
正在经历产业转型的海南，此时再次一锤定音，站在政治高度来看待防止炒房问题，它所释放的信号很明确——去房产化，海南这次是认真的，没有任何商量余地。
来源：易居研究院
正所谓“枪打出头鸟”。往往是那些楼市最热、房产依赖最深的地区，其一举一动，最能够反映出未来的调控走向。
因此，无论地产商还是投机客，眼下这个寒冷的金九银十，可能预示着要准备过冬了。
而对本身没有多少实业的海南来说，去房产化的艰难程度，可能会超过很多地区，因为它的生态相当脆弱，不可能像内地那样通过承接沿海的中低端产业转移，来实现工业化。
就在前两天，海南印发了《海南省产业准入禁止限制目录（2019年版）》，强调全面禁止高能耗、高污染、高排放产业和低端制造业发展。
来源：易居研究院
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