国企“包场”!深圳第三轮土拍卖了368亿,深铁178亿竞得5宗地

国企“包场”!深圳第三轮土拍卖了368亿,深铁178亿竞得5宗地
2021年11月25日 21:04 证券时报e公司

今天,深圳今年最后一轮土拍正式落下帷幕,成功出让11宗地,总揽金368.37亿元!7宗底价成交,4宗进入摇号环节!其中,深圳市地铁集团以底价共178.51亿元斩获5宗地块,成大赢家。

7宗成交,4宗摇号

对比第二批出让22宗地,此次深圳第三批集中供地共计11宗,分别位于前海1宗、蛇口1宗、宝中1宗、松岗1宗、福田1宗、光明3宗、龙岗2宗、坪山1宗,总土地面积约38.07万㎡,总建筑面积约191.32万㎡,起始总价约352亿元。从区域来看,光明这次出让的宅地数量最多,3宗地块;其次是宝安、南山、龙岗,各2宗地。显然,本次供应的地块地段更为吸引人,而且价格上有所降低。

本次有23家房企参与,8家企业分获11宗宅地,除了星河、鸿荣源是民企,其他全部是国企。记者观察到,本次土拍,参与企业大部分总部位于深圳,央企国企占比近八成,其中有天健、华润、招商、中海、保利、安居集团、特发、建发、深业、金茂、深铁、星河、深物业、深振业等多家房企。

深铁集团以底价共178.51亿元斩获5宗地块分别为:

1

南山蛇口K103-0016地块,成交价87.02亿元,折合楼面价24818元/㎡;

2

龙岗园山街道G01063-0264地块,成交价54.12亿元,折合楼面价14326元/㎡;

3

宝安松岗A407-1020地块,成交价17.79亿元,折合楼面价10324元/㎡;

4

光明区新湖A641-0029地块,成交价9.46亿元,折合楼面价13168元/㎡;

5

坪山坑梓街道G14031-0115地块,成交价10.12亿元,折合楼面价9855元/㎡。

其次,深圳深港科技创新合作区发展有限公司(深业+深投控+福田投控)以底价33.22亿元竞得福田皇岗B106-0065地块,折合楼面价16367元/㎡。深圳市鸿荣源集团以底价30.94亿元竞得宝安新安街道A004-0175地块,折合楼面价25014元/㎡。

另外有4宗地进入摇号环节,竞价和竞配建面积“封顶”无结果,最终结果由公证处进行公证摇号,结果如下:

1

南山桂湾 T201-0168宅地,由深业+盐田安居集团约86.6亿+竞配建5.7万平获得,位于桂湾片区三开发单元03街坊。商品房限售均价9.2万/㎡,人才房最高限售5.8万/㎡;

2

龙岗宝龙G02315-0026宅地,由星河5.57亿获得,出售型人才住房销售均价不得高于21700元/㎡,最高售价不得高于22800元/㎡。可售人才房用地,最高限售2.28万/㎡。

3

光明玉塘A606-0258宅地,由深物业16.21亿+竞配建可售公共住房 20700平获得。商品房限售4.34万/㎡,人才房最高限售2.73万/㎡。

4

光明新湖 A641-0030宅地,由深业17.27亿万元+竞可售公共住房面积约2.4万获得,商品房限售4.53万/㎡,人才房最高限售2.85万/㎡。

对比深圳上一次土拍,本次土拍规则有一定的调整:

第一,继续沿用“三限双竞+摇号”。除了2宗人才房用地之外,其余9宗地采用的都是“三限双竞+摇号”的规则出让。这一种出让方式在“双限双竞”的基础上,多了一重限出售型人才住房面积,在达到最高限制面积后,将通过摇号方式确定竞得人。

第二,商品房限价没有继续调低。对比上一次土拍细则,这次的商品房限价没有继续下降。如:前海桂湾片区毛坯限价9.2万/m²;宝安松岗上一次的流拍地块,这一次毛坯限价还是4.45万/m²。

第三:没有竞“全年期自持租赁住房”。上一次土拍,深圳首次出现竞“全年期自持租赁住房”,但这次不见踪影。

稳定地产是最终目的

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,本次土拍可以从几个方面看出政府实现稳定地产的目的。

一是,市场下行,但对供地长效机制的坚持和坚守仍在。

首先,房价地价联动。除2宗人才住房用地以外,其余用地主要采用“三限双竞+摇号”( 限地价、限房价、限出售型人才住房面积,竞地价、竞配建人才房面积)的方式挂牌出让。最高溢价率仍控制在15%以内,商品房和可售型人才住房都有最高销售限价,后者还有平均销售限价。其次,继续通过核验房地产开发资质、企业关联性审查、购地资金审查、购地宗数限制等方式,进一步营造平稳、理性、有序的市场竞争环境。再其次,溢价率严格控制在15%以下。

二是,托底效应明显,下行时坚定地进行了价值投资。

一方面,参拍的房企超20家,大部分总部位于深圳,央国企占比近八成,但也有深耕深圳的民企。市场下行,出现悲观情绪,第二批已出现流拍,且第三批在全国大范围的供地降门槛,甚至突破供地长效机制(房价地价联动)的现象。对于深圳来说,需要央企国企、本地深耕民企来拿地,给市场传达积极的信号,避免流拍扩大,造成传染。另一方面,价值被低估,一些理性的企业认为,入市的时机到了。11宗地,7宗以底价成交,显示市场情绪并不高,但也可能是市场看到了机会,果断拿地。当然,估计前期政府也做了充分的宣传和勾地等行为,鼓励开发商拿地。

三是,调整住房供应结构,支撑区域开发、职住平衡,地产全面回归实体。

这一次,继续推进供给侧改革,调整住房供应结构。值得注意的是,本次土拍还积极推进轨道驱动的区域开发,地产开发,实现产城一体。深铁集团成大赢家,以底价斩获5宗地块。一方面,深铁此举起到了国企托底市场、提振市场情绪的作用,另一方面对于深铁降低拿地成本,以更大的地产回报覆盖地铁和区域开发成本,推进轨道导向的地产供应,提高用地供应效率,实现产城融合、职住平衡。

四是,遵循供地长效机制的前提下,适当调整,提振市场情绪。

一方面,商品房限价没有继续调低,相比杭州、成都提高限价,传达给市场让利的信号,深圳此举再次传达了控制房价上涨的决心和信心,及时楼市下行也初心不改,值得称赞。另一方面,没有竞“全年期自持租赁住房”。上一次土拍,深圳首次出现竞“全年期自持租赁住房”,但这次已然不见踪影。彰显了给开发商降成本,不再通过竟自持推高地价。当然,这也是市场下行,预期不好的背景下,相机抉择调整的必然结果。

五是,四宗地进入摇号阶段,开发商利润率改善。

凡是进入摇号环节的地块,意味着政府拿走该拿走的,剩下的市场利润空间都给到开发商增加看开发商的利润空间。另外,即便是底价成交的,我认为政府在底价制定上也相对理性或保守。

总的来说,深圳第三轮供地,并没有出现其他城市大幅度降低拿地门槛,甚至突破刚刚建立起来的长效机制的现象。一方面,说明深圳土地价值被各方认可;另一方面深圳要在长效机制的坚守上做出表率,不能因为一时的回落就向旧模式妥协,给市场传达托底房价的信号、依赖地产的信号。另外,有所为有所不为,坚守的原则下,也做了适当修订,实现稳定地产的目的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,此次深圳土拍,继续体现了政府稳地价稳房价的导向,各类土地限制了价格,某种程度上有助于形成更好的拿地预期和稳房价预期。所以深圳的土拍,将从土地增加供应和地价稳定两个角度,继续促进深圳房地产市场的稳定发展。

从土地交易中也可以看出,深圳实际上有一些非常重要的产品,包括出售型人才住房、出租型人才住房、出售型安居房等,类似产品是深圳重大推的项目,也是深圳解决住房问题的重要创新。房企也需要积极关注此类住房的拿地需求,进而形成更为匹配的开发模式。类似产品也值得购房者和租房者关注,其对于丰富租售的选择面等有积极的作用。

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