“买家要量力而为。”
这是首富李嘉诚对香港购房者的最新建议。
“今年世界经济很复杂，大家都要小心点。”昨天晚上，李嘉诚出席长江集团周年晚宴前，对媒体表示，“照道理全球经济会差些，预计全球各国GDP都会出现低增长。”
“我应该尽我心讲实话，量力而为啦，譬如香港的朋友，香港人买来自己住，分期付款没有问题的话，那么你应该买，因为买来住，但是千万不要买来炒，波动厉害的啦。”
靠房地产起家的李首富为何劝大家不要买房？
因为，一个属于香港楼市的辉煌时代可能要结束了。
NO. 1｜壹
据《南华早报》1月11日报道，根据一份正式文件，刚刚在2018年12月31日同意以7.22亿港元购买香港某处豪宅的买家，不惜损失高达3610万港元的定金，也要选择中止交易。
被弃购的房产位于全亚洲最昂贵的地段，是山顶豪宅Mount Nicholson的16号屋，拥有私人花园、屋顶平台和游泳池，位于全亚洲最贵的地址。
去年12月31日，这套房产以每平方英尺90484港元单价出售。相比之下，面积仅大了6平方英尺的17号屋，则于去年4月以7.8亿港元售出。
也就是说，仅仅过了8个月，这个楼盘总价就大降约5800万港元。
这样的案例绝不是偶然，只是香港房地产市场陷入疲软的最新迹象。《南华早报》还透露，2019年才刚刚开始，前9天里香港楼市已经发生了9起弃购事件。
自2003年起，香港房价创造了连续15年上涨的“神话”，这是香港历时最长的房价上涨周期。但从去年下半年开始，香港楼市急转直下。
香港特区政府土地注册处公布的最新数据显示，香港住宅销售自2018年11月遭遇腰斩之后，2018年12月销售量再度暴跌，全港住宅销售总额仅为241亿港元，而2017年同期为520亿港元，同比下降53.7%。
住宅成交量方面，香港12月住宅销售量大减至2060套，2017年同期为5337套，同比下降61%，较11月环比也出现21%的大幅下跌。
从楼宇买卖合约数据来看，2018年6月住宅楼宇成交达到顶峰后，便开始了为期6个月的下行趋势。12月的合约数据无论是同比和环比，均出现大幅下降。
中原城市领先指数显示，截至2018年12月28日，当月香港房价指数降至174.37，环比上月跌幅达1.70%；而2018年11月的跌幅为3.43%。这已是该指数连续第四个月下跌，为2016年以来持续时间最长的下跌。
国际房地产服务提供商第一太平戴维斯3日发布的统计数据还显示，2018年第四季度香港住宅租赁市场也有降温，豪宅租金停止两年增势，主要地区下跌幅度在0.2%-1.4%之间。
香港房地产信息网站Dataelements数据显示，截至2018年10月26日，去年以来香港已经出现36起购房违约案例，而2017年全年仅出现9起。
（2017-2018年，香港楼市违约统计）
“最令人担忧的是越来越多的房屋被银行收回，越来越多的公司申请破产”，香港房产服务商仲量联行相关负责人说，“这样的故事每天都在上演”。
NO. 2｜贰
这个世界上从来不存在只涨不跌的神话。
根据哈里森的地产周期理论，一个完整的房地产周期需要18年。这18年里，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂（哈里森称之为“胜利者的诅咒”），最后是历时4年左右的崩溃。
根据这个理论，哈里森曾准确地预见美国和英国三十年的数次泡沫崩溃。而在经过了连续15年上涨后，香港楼市这一轮上涨周期已经走完了“胜利者的诅咒”，到了最后一个阶段。
除了大的周期，香港楼市如今的下挫也是多种因素共同左右的结果。
1、首先，内地资金的不断流入，是香港楼市多年来不断上涨的重要倚靠。仅2017年，内地对香港住宅用地的投资金额就高达70亿美元。
据《证券时报》报道，2018年6月，位于何文田的一处楼盘天铸，一个停车位卖到了600万港元，创全港停车位新高纪录；截至2018年9月，这个盘的7幢洋房已经卖掉了5幢，其中4幢都是内地投资客用公司名义入市，光交税就贡献了2.67亿港元。
但随着内地资管日益趋严，内地流入香港地产市场的资金大幅下降。
一是内地金融监管部门严查资本跨境流动与洗钱行为，令不少内地高净值客户有钱“出不去”；二是去杠杆进程导致不少境内民营企业家囊中羞涩，无力承受赴港买房的“大额开支”。
根据高力国际统计，2018年上半年，中国内地对香港住宅用地的投资金额累计为8.35亿美元，如果保持这一趋势，2018年全年投资额仅为16.7亿美元，不及2017年总额的25%。
2、其次，随着美元步入升值周期，就像一台强力磁铁将全球资金吸往美国，全世界都面临着不小的流动性危机，对资产完全自由流通的香港来说影响更为剧烈。
最先被抽水的是香港股市。去年以来恒生指数一路下跌超过10%，而且跌势并没有好转的迹象。
3、其三，香港政府针对短炒祭出的调控杀招，给狂热的香港楼市泼了一盆冷水。
2018年6月28日，香港特首林郑月娥宣布，将对空置6个月以上的一手住宅征收楼价5%左右的空置税。
据统计，截至去年3月31日，香港空置一手住宅大约为9000套，几乎占到每年新增住宅的一半，占预计供应量的9%。这给了以炒房为目的的投资客以沉重一击。
4、加息，则是压垮香港楼市的最后一根稻草。
在美国长达十年的宽松货币政策下，汇率和美元挂钩的香港，只能跟随美联储压低利率。在低利率的刺激下，香港楼市泡沫越吹越大。
但去年以来，美国已经三次加息，香港也不得不跟进加息，直接刺穿了楼市泡沫。
2018年9月，香港三大发钞银行将按揭贷款利率上限至2.35%，以最优惠利率为基准的按揭利率也已提高至2.25%。而且根据瑞银的预计，按揭利率未来还将上升50-75个基点，最终可能达到最高3.1%。
银行放贷时需要审核贷款者的收入水平，利率上调后，对申请者的最低审核水平也会相应上调。这等于把一部分人完全挡在了楼市门外，购房需求被硬生生拦截了一大块。
超低息环境的结束也使得香港房地产抵押借贷成本不断上升，给当地房地产市场带来巨大压力。
特区政府发布的2018年第一季度经济报告显示，香港市民的供楼供款负担比率高达66%，远高于1997-2016年45%的长期平均水平。这意味着市民需要将收入的60%以上用于按揭还款，在加息的情况下，2019年供楼负担比例可能达到70%。
NO. 3｜叁
未来的香港楼市，将走向何方？
我不敢妄下定论。但这段时间，唱空香港房地产市场的声音是越来越多了。
先是各大券商机构接二连三地发布对于香港楼市的悲观言论。
香港本地券商耀才证券董事会主席叶茂林最为悲观，他公开表示，若贸易局势紧张，美联储持续加息，香港住宅价格或在两年内大幅下降，跌幅甚至达40%。
普通香港民众也不再看涨香港楼市。
一个多月前公布的2018下半年香港房地产市场前景问卷调查结果显示，有47%受访者预计未来6个月香港住宅价格将会下跌，而3月份只有7%的受访者这么认为；未有置业打算的受访者占到67%，平均预计未来楼价跌幅达35%才会购买物业。
事实上，日益高企的房价和持续走低的租金回报水平，已经让大多数想在香港置业的人望而却步。
瑞银最近发布的2018全球房地产泡沫指数显示，香港稳居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首。
在另一个榜单上，香港已连续八年稳坐全球房价最难负担的城市首位，属于“极度负担不起”之列——你需要工作22年才能在香港买一套60平的公寓，但十年前，买一套香港的房子只需要工作12年。
另一方面，香港楼市租金收益率作为衡量楼市冷热的指标之一，危机已经初现。里昂证券统计称，香港住宅的年租金回报率为2.5%至3%，甚至低于十年前房价历史高峰期的租金回报水平（4.3%至5%）。
香港不同户型租金回报率，东方日报
香港楼市曾是比北上广深更离奇的造富神话，造就无数地产富豪、炒楼高手。在香港，不论是明星、老板还是市井小民，都始终相信，楼市是让他们咸鱼翻身或者更上一层楼的法宝。而十五年来，香港楼市也的确不曾让他们失望。
但今天，香港楼市连年上涨的黄金时代已经宣告结束，未来走向却依旧深不可测，“负资产”的惨痛记忆重回香港人的脑海。
而在香港以北的广大土地上，无数城市的房地产玩法都和香港如出一辙。香港楼市的现状，是否是其他城市未来的映照呢？
