15年第一次!宁损3600万定金也要弃购,香港购房者在恐慌什么?

15年第一次!宁损3600万定金也要弃购,香港购房者在恐慌什么?
2019年01月14日 14:03 三板富

“买家要量力而为。”

这是首富李嘉诚对香港购房者的最新建议。

“今年世界经济很复杂,大家都要小心点。”昨天晚上,李嘉诚出席长江集团周年晚宴前,对媒体表示,“照道理全球经济会差些,预计全球各国GDP都会出现低增长。”

“我应该尽我心讲实话,量力而为啦,譬如香港的朋友,香港人买来自己住,分期付款没有问题的话,那么你应该买,因为买来住,但是千万不要买来炒,波动厉害的啦。”

靠房地产起家的李首富为何劝大家不要买房?

因为,一个属于香港楼市的辉煌时代可能要结束了。

NO. 1|壹

据《南华早报》1月11日报道,根据一份正式文件,刚刚在2018年12月31日同意以7.22亿港元购买香港某处豪宅的买家,不惜损失高达3610万港元的定金,也要选择中止交易。

被弃购的房产位于全亚洲最昂贵的地段,是山顶豪宅Mount Nicholson的16号屋,拥有私人花园、屋顶平台和游泳池,位于全亚洲最贵的地址。

去年12月31日,这套房产以每平方英尺90484港元单价出售。相比之下,面积仅大了6平方英尺的17号屋,则于去年4月以7.8亿港元售出。

也就是说,仅仅过了8个月,这个楼盘总价就大降约5800万港元。

这样的案例绝不是偶然,只是香港房地产市场陷入疲软的最新迹象。《南华早报》还透露,2019年才刚刚开始,前9天里香港楼市已经发生了9起弃购事件。

自2003年起,香港房价创造了连续15年上涨的“神话”,这是香港历时最长的房价上涨周期。但从去年下半年开始,香港楼市急转直下。

香港特区政府土地注册处公布的最新数据显示,香港住宅销售自2018年11月遭遇腰斩之后,2018年12月销售量再度暴跌,全港住宅销售总额仅为241亿港元,而2017年同期为520亿港元,同比下降53.7%。

住宅成交量方面,香港12月住宅销售量大减至2060套,2017年同期为5337套,同比下降61%,较11月环比也出现21%的大幅下跌。

从楼宇买卖合约数据来看,2018年6月住宅楼宇成交达到顶峰后,便开始了为期6个月的下行趋势。12月的合约数据无论是同比和环比,均出现大幅下降。

中原城市领先指数显示,截至2018年12月28日,当月香港房价指数降至174.37,环比上月跌幅达1.70%;而2018年11月的跌幅为3.43%。这已是该指数连续第四个月下跌,为2016年以来持续时间最长的下跌。

国际房地产服务提供商第一太平戴维斯3日发布的统计数据还显示,2018年第四季度香港住宅租赁市场也有降温,豪宅租金停止两年增势,主要地区下跌幅度在0.2%-1.4%之间。

香港房地产信息网站Dataelements数据显示,截至2018年10月26日,去年以来香港已经出现36起购房违约案例,而2017年全年仅出现9起。

(2017-2018年,香港楼市违约统计)

“最令人担忧的是越来越多的房屋被银行收回,越来越多的公司申请破产”,香港房产服务商仲量联行相关负责人说,“这样的故事每天都在上演”

NO. 2|贰

这个世界上从来不存在只涨不跌的神话。

根据哈里森的地产周期理论,一个完整的房地产周期需要18年。这18年里,房价会先上涨7年,然后可能会发生一个短期的下跌,然后经历5年的快速上涨,再之后是2年的疯狂(哈里森称之为“胜利者的诅咒”),最后是历时4年左右的崩溃。

根据这个理论,哈里森曾准确地预见美国和英国三十年的数次泡沫崩溃。而在经过了连续15年上涨后,香港楼市这一轮上涨周期已经走完了“胜利者的诅咒”,到了最后一个阶段。

除了大的周期,香港楼市如今的下挫也是多种因素共同左右的结果。

1、首先,内地资金的不断流入,是香港楼市多年来不断上涨的重要倚靠。仅2017年,内地对香港住宅用地的投资金额就高达70亿美元。

据《证券时报》报道,2018年6月,位于何文田的一处楼盘天铸,一个停车位卖到了600万港元,创全港停车位新高纪录;截至2018年9月,这个盘的7幢洋房已经卖掉了5幢,其中4幢都是内地投资客用公司名义入市,光交税就贡献了2.67亿港元。

但随着内地资管日益趋严,内地流入香港地产市场的资金大幅下降。

一是内地金融监管部门严查资本跨境流动与洗钱行为,令不少内地高净值客户有钱“出不去”;二是去杠杆进程导致不少境内民营企业家囊中羞涩,无力承受赴港买房的“大额开支”。

根据高力国际统计,2018年上半年,中国内地对香港住宅用地的投资金额累计为8.35亿美元,如果保持这一趋势,2018年全年投资额仅为16.7亿美元,不及2017年总额的25%。

2、其次,随着美元步入升值周期,就像一台强力磁铁将全球资金吸往美国,全世界都面临着不小的流动性危机,对资产完全自由流通的香港来说影响更为剧烈。

最先被抽水的是香港股市。去年以来恒生指数一路下跌超过10%,而且跌势并没有好转的迹象。

3、其三,香港政府针对短炒祭出的调控杀招,给狂热的香港楼市泼了一盆冷水。

2018年6月28日,香港特首林郑月娥宣布,将对空置6个月以上的一手住宅征收楼价5%左右的空置税。

据统计,截至去年3月31日,香港空置一手住宅大约为9000套,几乎占到每年新增住宅的一半,占预计供应量的9%。这给了以炒房为目的的投资客以沉重一击。

4、加息,则是压垮香港楼市的最后一根稻草。

在美国长达十年的宽松货币政策下,汇率和美元挂钩的香港,只能跟随美联储压低利率。在低利率的刺激下,香港楼市泡沫越吹越大。

但去年以来,美国已经三次加息,香港也不得不跟进加息,直接刺穿了楼市泡沫。

2018年9月,香港三大发钞银行将按揭贷款利率上限至2.35%,以最优惠利率为基准的按揭利率也已提高至2.25%。而且根据瑞银的预计,按揭利率未来还将上升50-75个基点,最终可能达到最高3.1%。

银行放贷时需要审核贷款者的收入水平,利率上调后,对申请者的最低审核水平也会相应上调。这等于把一部分人完全挡在了楼市门外,购房需求被硬生生拦截了一大块。

超低息环境的结束也使得香港房地产抵押借贷成本不断上升,给当地房地产市场带来巨大压力。

特区政府发布的2018年第一季度经济报告显示,香港市民的供楼供款负担比率高达66%,远高于1997-2016年45%的长期平均水平。这意味着市民需要将收入的60%以上用于按揭还款,在加息的情况下,2019年供楼负担比例可能达到70%。

NO. 3|叁

未来的香港楼市,将走向何方?

我不敢妄下定论。但这段时间,唱空香港房地产市场的声音是越来越多了。

先是各大券商机构接二连三地发布对于香港楼市的悲观言论。

香港本地券商耀才证券董事会主席叶茂林最为悲观,他公开表示,若贸易局势紧张,美联储持续加息,香港住宅价格或在两年内大幅下降,跌幅甚至达40%。

普通香港民众也不再看涨香港楼市。

一个多月前公布的2018下半年香港房地产市场前景问卷调查结果显示,有47%受访者预计未来6个月香港住宅价格将会下跌,而3月份只有7%的受访者这么认为;未有置业打算的受访者占到67%,平均预计未来楼价跌幅达35%才会购买物业。

事实上,日益高企的房价和持续走低的租金回报水平,已经让大多数想在香港置业的人望而却步。

瑞银最近发布的2018全球房地产泡沫指数显示,香港稳居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首。

在另一个榜单上,香港已连续八年稳坐全球房价最难负担的城市首位,属于“极度负担不起”之列——你需要工作22年才能在香港买一套60平的公寓,但十年前,买一套香港的房子只需要工作12年。

另一方面,香港楼市租金收益率作为衡量楼市冷热的指标之一,危机已经初现。里昂证券统计称,香港住宅的年租金回报率为2.5%至3%,甚至低于十年前房价历史高峰期的租金回报水平(4.3%至5%)。

香港不同户型租金回报率,东方日报

香港楼市曾是比北上广深更离奇的造富神话,造就无数地产富豪、炒楼高手。在香港,不论是明星、老板还是市井小民,都始终相信,楼市是让他们咸鱼翻身或者更上一层楼的法宝。而十五年来,香港楼市也的确不曾让他们失望。

但今天,香港楼市连年上涨的黄金时代已经宣告结束,未来走向却依旧深不可测,“负资产”的惨痛记忆重回香港人的脑海。

而在香港以北的广大土地上,无数城市的房地产玩法都和香港如出一辙。香港楼市的现状,是否是其他城市未来的映照呢?

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