2021年，房地产市场在严监管和疫情冲击下步入深度调整周期，行业进入缩表出清阶段，积极探索新的发展模式，追求高质量发展。
同时，与之相关的物业行业虽一路高歌猛进，但也来到了市值回调的理性阶段。
房企规模及盈利能力显著下降
现金流呈净流出状态
高地价和限房价双重挤压下，房企的盈利能力和规模显著下降。2021年，A股房地产公司营收增速与上年持平，港股房地产公司营收增速略有提升，但净利润增速创新低，增收少增利现象加剧。
其中，营业收入均值分别为316.6亿元、462.7亿元，同比分别增长15.5%、17.7%；净利润均值分别为17.3亿元、43.4亿元，同比分别下降41.6%、18.0%，同比增速较上年减少38.2、19.2个百分点。
中指研究院指出，随着商品房销售增速下行和新冠疫情持续，前期高地价、限房价等多重因素导致房企盈利能力持续下行。
2021年，房地产上市公司总资产规模增速进一步放缓，创近年新低。
其中，A股上市公司总资产均值为2067.6亿元，增速均值为6.8%，较上年回落6.7个百分点。港股房地产公司总资产均值为2470.2亿元，同比增长均值为10.5%，较上年回落11.8个百分点。
在去行业去杠杆背景下，叠加企业销售额增长，行业负债水平有所下调。
其中，A股及港股房企资产负债率分别为64.4%、69.5%，较上年分别下降0.2、2.0个百分点，均值全部合规；净负债率则分别为6.5%、64.7%，同比分别下降4.6、0.3个百分点；现金短债比分别为1.24、1.32，为短期债务提供了有力保障。
不过，受销售增速放缓、融资环境持续收紧等因素影响，沪深及港股上市房地产公司现金流呈净流出状态，均值分别为-21.5亿元、-14亿元。
市值方面，伴随着宏观经济下行压力加大、密集调控及新冠疫情影响，及个别企业出现流动性风险，房地产上市公司市值呈现下跌态势。
其中，A股房企市值均值为169.9亿，同比下降10.8%；港股房企市值均值为193.6亿，同比下降32.9%。
中指研究院认为，从房地产板块表现整体来看，房地产板块抗跌性不如大盘。但其中具有融资优势的经营稳健的龙头企业、国央企和区域龙头企业、在多个赛道具有较强竞争力的企业值得投资者关注。
物业板块总市值降近六成
静待估值修复周期
截至2022年5月13日，物业服务行业共有59家主板上市公司，其中香港55家，A股4家，另有6家已交表并在上市进程中，处于冲刺阶段。
规模之争依然是物企主旋律。截至去年末，物业服务上市公司在管面积均值为1.1亿平方米，同比增速44.3%；合约面积均值1.6亿平方米，储备面积同比增长24.0%。
伴随着外拓与收并购，物企对关联公司的依赖度正在减弱，第三方拓展面积占在管面积平均达到了57.1%，较2020年增加10.3个百分点。
规模扩张带来了营收与利润的增长。
2021年，物业服务上市公司营业收入均值为33.7亿元，毛利润均值9.1亿元，净利润均值4.5亿元，同比增速分别为49.0%、44.1%和50.1%。
值得注意的是，物企财富创造规模和效率水平优异，超过市场整体水平。
2021年，上市物企息税前利润达到5.4亿元，较上年度增长47.1%；投入资本回报率为20.0%，仍保持着高于15%的优异水平，并且显著高于香港市场平均水平。毛利率和净利率均值分别为29.1%和13.2%，实现持续快速稳健发展。
业务方面，虽物企收入主体仍然是基础物业服务，但多元化成为拓展利润空间的重要赛道。
2021年，基础物业服务收入均值为21.8亿元，同比增长37.0%；多种经营收入均值14.0亿元，同比大幅增长55.5%。
其中，社区增值服务实现了跨越式增长，主要集中在社区生活服务、房产经纪、社区零售、家装服务等领域。同时，物企服务空间有所延伸，正在走出社区，走进城市广阔空间。
总体来看，物业行业发展基本面向好。不过，受外部环境、关联房地产企业压力传导和前期市场热度过高影响，物企估值及市盈率有所回调。
港股物业服务板块总市值进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元，但随后一路下降到4464.9亿港元；市盈率也从年初的41.3倍，下降到13.0倍，但仍高于恒生指数9.1倍的整体水平。
目前，港股物业服务板块总市值与2020年8月相当，市盈率则回到2018年11月水平。
中指研究院认为，“目前物企资本市场表现背离板块基本面，蕴含价值向上回归动因。随着外部环境逐渐好转，物业服务板块也有望进入估值修复周期。”
