8月17日晚间，雅生活发布2022半年度业绩，营收增长22%至76.2亿元，毛利同比增长9.5%至20.53亿元。
与行业其他企业一样，伴随着业务内容丰富及部分业务受楼市阶段性下行影响，雅生活也面临着增收不增利问题，毛利率减少3.1个百分点至26.9%，股东应占净利也同比减少7.4%至10.58亿元。
规模持续增长
第三方在管面积占比达83.4%
报告期内，雅生活物业管理、业主增值服务和城市服务三大非周期性业务营收增长34.1%至66.3亿元亿元，占总营收的比重79%提升至87%。
楼市大环境转冷下，与开发商关联紧密的外延增值服务业务量不可避免地减少。上半年，雅生活外延增值服务营收则减少24%至9.9亿元。
针对单一业务营收下滑，雅生活给出的理由是，房地产开发及销售处于缓慢恢复阶段，增量市场供给有限；及开发商预售额同比下降，营销代理服务相应减少。
从管理规模看，雅生活持续领先。截至6月底，其在管面积及合约面积分别为5.29亿平方米、7.06亿平方米，分别较去年底增加了8.1%、6.5%。
通常而言，物企早期对母公司地产商的依赖程度较大，需要母公司输送管理面积。突破规模瓶颈，则要靠自身的市场拓展能力。
上半年，雅生活的服务与市场化能力获得了认可，外拓成效明显，新拓展来自第三方的合约面积超3500万平方米，对应年化合同金额超12亿元。其表示，公司上半年第三方拓展面积位列行业前二。
截至6月底，雅生活来自第三方项目的合约面积占比达79.1%，在管面积占比则高达83.4%，第三方项目已成为其主要规模来源。
作为综合性物业服务商，上半年，雅生活住宅及非住业态项目拓展成果颇丰，服务业态进一步多元化。
住宅存量市场方面，雅生活通过市场拓展获取了上海、广东省、山东省、福建省等多地获取超过25个住宅存量项目；非住业态上，新增项目覆盖高端商写、政府办公、公众场馆、交通枢纽、学校等优势业态。
项目地区分布上，雅生活在管的4383个项目覆盖全国223个城市，其中33.4%位于长三角城市群，20%位于粤港澳大湾区，9.7%位于山东半岛城市群，7.7%位成渝城市群。
多业务毛利率下降
规模与利润如何平衡
与多数物企一样，雅生活也陷入了规模与利润的“拉扯”中，虽营收大涨22%，但归母净利并未实现增长，毛利率也减少3.1个百分点。
细分业务看，不同业务毛利率均有所下降。
物管业务毛利率微降至21.3%，主要系第三方项目占比提升及疫情防控导致的成本增加；城市服务也因类似原因及前期成本高，毛利率减少1.9个百分点至20.2%；外延增值服务受房地产市场宏观环境影响，毛利率减少4.1个百分点至35.9%。
业主增值服务毛利率下降也较为明显，减少6.4个百分点至48.2%。雅生活表示，该指标下降主要因为毛利率较低的生活及综合服务、家装宅配服务占比上升，及处于成长期的创新业务毛利率相对低。
雅生活集团总裁助理、社区商业公司总裁王韬曾在今年4月的一场公开活动中指出，随着物企业务边界越宽，利润率会逐渐偏薄，不应该只看增长，还要看增长对应业务的属性和价值。
在物业存量时代，行业正发力的城市服务、业主增值服务等业务，前者有助物企做宽业务广度，后者则能够做深服务价值，进而突破利润瓶颈。
目前来看，雅生活这两大业务均取得进展。其中，城市服务业务发展迅速，营收同比增长302.4%至6.42亿元，占总营收的比重也由上年同期的2.6%增至8.4%；业主增值服务营收也同比增长34.3%至10.84亿元，贡献了14.2%的营收。
雅生活管理层在年报中表示，受房地产开发影响，住宅新增项目供应市场空间有限，集团调整了拓展模式，聚焦周期影响较小的非住及住宅存量项目，并采取城市分级策略，围绕既定战略和深耕城市增加存量管理密度、培育及增加客户粘性。
应收款项大幅增长
现金储备半年减少9%
在实现净利10.58亿元的基础上，雅生活现金储备不增反减，现金及现金等价物为39.97亿元，与去年底的43.91亿元相比，半年内减少了9%；受限制资金为5124.6万元，去年底则为33.49亿元。
同时，雅生活应收款项也大幅增长。
截至6月30日，该公司来自关联方及第三方的贸易应收款项分别为26.66亿元、33.34亿元，较去年底分别增加74.9%、37.5%；来自关联方及第三方的其他应收款项则分别为8.35亿元、18.18亿元，较去年底大幅增加200%、71.6%，
其中，来自第三方的其他应收款项包括雅生活向第三方提供的短期贷款7.248亿元，年利率在4%至8%之间。半年报并未披露第三方的身份。
据媒体报道，雅生活执行董事、总裁李大龙在业绩发布会上回应称，7亿多贷款部分是业务合作方短期的资金拆借，及对遇到经营困难的上下游合作企业的资金支持，下半年将根据对方业务经营情况进行回收。
应收款项大增带来了坏账风险。受部分客户信贷风险增加、收购按金及向第三方贷款增加影响，雅生活贸易及其他应收款项减值拨备增加，导致报告期内2.745亿元金融资产减值损失，同比增加579.5%。
由于此前曾有物企输血地产母公司的案例，外界对物企关联交易的疑虑较重。
半年报披露的关联方应收款项数据势必引起投资者的担忧。另外，上半年雅生活来自向关联方提供贷款的利息收入为384.8万元，这意味着其向关联方提供了贷款。
不过，随着雅居乐的债务压力逐渐缓解，雅生活有望更加独立发展。
8月19日，雅居乐宣布以7.01港元/股的价格出售雅生活3.45%股份，出售所得款项约为3.43亿港元；雅生活员工持股平台出售部分股份所获款项也将用于向雅居乐提供无息贷款。这两笔款项无疑为雅居乐注入了一定的流动性。
至此，面对今年8月31日到期的4亿美元债券，雅居乐的压力有所减小。若如期足额偿还该债券，雅居乐年内已无到期美元债，算是短暂“上岸”，雅生活稳定发展的不确定性也相对消散。
