当前中国住房市场的基本面已发生重大变化，现行住房发展模式不仅无法解决住房领域新的主要矛盾，其不足还造成和衍生了住房市场的诸多问题。为从根本上解决这些问题，确保房地产稳健发展和良性循环，中国亟须构建住房发展新模式。
1978年～2020年，中国城市家庭人均居住面积从7.8平方米增长到36.52平方米，住房从极度短缺实现基本饱和，改革开放后逐步形成的住房发展模式，在经济增长和社会发展中发挥了重要的作用。然而，这种开发企业和住户部门主要依靠外部力量，高杠杆、高负债和高周转的外源性发展模式，风险正日益暴露，烂尾楼并不鲜见，预售制给无法如期收房的按揭贷款业主带来了较大的损害。
与之不同，待构建的住房发展新模式，开发企业和住户部门需主要依靠自身力量，从而实现适度的杠杆比例、合理的负债比例和正常的周转速度，既使相关主体具有风险约束，又能量力而行，以实现房地产市场平稳健康和良性循环。
新发展模式是个体系，至少需包括以下几个分项模式：
建立“市场归市场，政府归政府”的双轨供需模式。住房一方面是居民的生活必需品，另一方面价值巨大。许多家庭难以通过市场自行解决，需要政府和社会予以援助或保障，即使在发达市场经济国家或地区，包括社会性住房在内的住房保障比例一般都在50％左右。因而建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障两个住房体系，健全和构建租售并举的、以都市圈单元的商品性与保障性住房相兼容的体系，提高住房保障的覆盖面，不仅可以抑制炒房，而且可以解决“青新市民”住房难问题。
建立“现房销售，合理负债”的房企营运模式。这能降低房企的杠杆和负债，确保其内生发展，形成房企发展的自我约束机制，逐步降低行业风险，保障房地产的资金链、产业链、供应链实现良性循环，促进房企围绕市场需求变化不断转型升级。
建立“股权融资，基金主导”的住房融资模式。围绕住房内生发展，改变过去债权尤其是银行信贷主导的融资模式，建立股权融资主导的融资模式，完善政策性和商业性住房金融体系。压实相关主体的风险责任，拓宽其投资渠道，分散房地产金融风险，扩大住户部门的投资渠道，促进房地产资金循环。
建立“人地挂钩、多元供给”的住房用地模式。改变过去土地指标行政分配和土地政府独家供给制度，建立全国都市圈内、都市圈间的“人地挂钩”制度，建立土地的多元化市场供给制度，打破土地供需的空间错配和土地市场的行政垄断。
当然，新旧发展模式需要在确保市场平稳的基础上逐步切换。当前房地产市场下行确实给新旧切换带来一些挑战，但也存在能够促进稳定市场的新模式建设选项，应结合“保交楼”和稳市场加快率先推进：
第一，加快实施“青新市民”安居工程，完善住房供需体系中的住房保障体系。制定优惠政策，激励国有企业或优质民营企业收购出险企业的部分项目，用于保障性租赁住房、共有产权房或安居工程产权房。
第二，制定优惠政策，激励中小房企从开发向服务转型。当前房企尤其是中小开发企业生存艰难，但是住房衍生增值服务是一片巨大的蓝海。相关政府部门应该加快制定有关金融、税收政策，鼓励中小房企转型发展，不仅能自己转型成功，还能带动经济转型发展。
第三，市场和政府携手，逐步完成从期房销售向现房销售的平稳切换。期房销售虽然在快速解决住房短缺方面发挥了重要作用，但是也是许多风险产生的重要根源，必须逐步淘汰。在支持企业并购重组和房企债转股的同时，逐步建立现房销售的制度，首先是继续完善期房销售制度，严格预售资金监管制度，同时探索期房销售和现房销售制度的过渡办法。其次是加快在一些地区试点现房销售制度，然后推广，逐步实现从期房销售转向现房销售。再次是通过鼓励住户部门购买现房，自动淘汰期房销售制度。
第四，建立房地产纾困基金，引导住房融资模式向着基金主导方向发展。在完善住房公积金制度和模式，和房地产REITs多年探索以及基础设施REITs试点的经验基础上，加快发行保障性和商业性的租赁住房投资信托基金。加快建立住房纾困基金，定向用于出险或困难房企及项目的股权投资，以便保交楼。与此同时，积极探索建立政府引导社会参与的房地产引导基金从事战略并购和资产重组，化解房地产风险。
另外，有条件的地区还可以加快健全常住地提供基本公共服务制度，完善住房承租者保护制度等制度。
（作者系中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任）
发于2022.8.8总第1055期《中国新闻周刊》杂志
杂志标题：中国亟待构建住房发展新模式
作者：倪鹏飞
