【“海贝财经”（微信ID：haibeicj）提要】
►王石认为，当前房价过高，与居民收入严重不一致，这是不健康、也是很危险的。
►蓬钢认为，目前海外地产投资应该将目光放到比较成熟的物业，如养老地产、出租公寓等相对对经济的周期比较不敏感但租金回报率还是非常健康的物业。
►苏鑫认为，传统的房地产开发模式将被颠覆，依赖土地和资金的房地产行业已经由制造业变为服务业，未来要靠提高附加值来赚取利润，具体方式是是金融和互联网，方向是城市更新。
【正文】
楼市，依旧是所有人关注的焦点。
今年各地楼市疯涨，疯到什么程度？政府都怕了，930新政后，超过20个城市政府陆续出台了针对当地市场略有差别的限贷限购政策，以让房地产市场降温。房地产感觉一下子被掐的好像哑火了。
总的来说，房地产被人们热烈讨论的时候好像已经过去了，天气渐冷，新年将近，现在正是我们好好思考的时候。
12月3日晚，财新夜话围绕楼市调控与掘金这一热点话题进行了探讨。万科董事会主席王石、高盛中国区副主席哈继铭、信泰资本创始合伙人蓬钢、高和资本董事长苏鑫以及阳光100董事长易小迪出席，探讨地产未来发展转型之路。
王石，应该说在中国房地产业“他说第二，无人称首”，宝万之争后，鲜有王石新闻消息露出。而此次峰会上，王石也避开险资“土豪、妖精、野蛮人”话题以及个人一年来工作生活历程不谈，对未来房地产做出了3大预测。
未来中国房地产市场依旧非常巨大
十年前，即2006年，万科预测未来十年全世界十大住宅开发商有五家是中国的。也就是中国会在2016年占到五位，当时大多数人不信，现在情况是中国占了八位。也就是说，十年前万科预测是保守的，这说明什么问题？
“就是中国市场的巨大。十年前，我们预测中国会成为最大的市场，但是没有想到会这么大。因此，对于未来市场还是想像不到会如何巨大。”在财新峰会上，王石再次对未来十年房地产行业发展做出了预测。
赞同调控，土地财政模式必须转变
王石认为当前房价过高，与居民收入严重不一致，这是不健康、也是很危险的。
“从过去、现在、未来，根据中国的实际的国情，既不是一个充分的市场经济，也不是一个计划经济。所以，在政策导向非常明显的情况下，在房地产如此背离的带有疯狂的上涨情况下，我历来赞成进行调控。”
王石表示，中国目前这种土地财政的模式需要转变。曾经深圳土地收入占其财政收入的40%，如今仅有3%。在他看来，这才是一个成熟城市和健康发展城市。
未来开发商继续大而全？不如找准定位，走专业化道路
现在开发商基本上从开始投标拿地、规划、建设、销售、物业管理地产全流程大包大揽。王石认为，开发商大而全的模式终将过去。未来开发商要找准自己的定位，是开发还是拥有或者承包商？他表示，万科的战略还是住宅产业化和绿色建筑。万科对自己的定位就是总承包商，可以向外输出住宅产业化产品。
除此之外，王石也分享了他对于未来房地产行业健康发展的展望与期待，比如城市土地利用效率还有很大空间，“北京如果能达到香港的土地利用的效率50%，那么北京就能容纳1亿人。”
蓬钢，专注房地产投资，2000年至2010年，他代表外资进行中国房地产投资，2010年至今，他协助中国资本进行海外投资。在针对房地产投资，特别是海外投资，蓬钢分享了他独到的见解。
流动性替代供需关系，影响房价大幅上涨
房价为什么还在不断地上涨？蓬钢认为，不是供需关系造成价格波动，完全是流动性的问题。
“这几年为了刺激经济，政府印了大量的钞票，实体经济不景气，这种流动性在实业、生产层面创造出来的价值，远不如投资地产创造的利润多，因为房地产对于我们中国投资者来说，不管是机构还是个人都是受欢迎的资产类型。如此循环起来，越来越多的资金进入到投资领域，也造成了价格的上涨。”
拥抱海外资产，追求资产保值和稳定的增值
现场，蓬钢也就海外地产的市场进行了解读。“以中国、韩国、新加坡为首的亚洲资本在全球资本市场格局中占有越来越大的比重，此时欧美市场正似十年前的中国市场，中国资本的实力以及国际地位得以提升，进入了中国资本大航海时代。”蓬钢表示。
以美国为例，金融危机已经过去8年，根据房地产发展周期，如今的市场有很强劲的回升，供应量增加，虽然经济整体趋缓但不代表没有机会。他认为，目前海外地产投资应该将目光放到比较成熟的物业，如养老地产、出租公寓等相对对经济的周期比较不敏感但租金回报率还是非常健康的物业，对于中国的资本出海以实现保值增值是一个很好的选择。
当然，他也表示，现在资本出海需要的技术含量也会高一些，要小心，因为国际事态动荡非常的复杂，比如英国的脱欧，特朗普当选以及最近意大利、奥地利、法国出现选举的不确定性都会有影响。
此外，哈继铭就房产泡沫发表了自己的看法，他认为中国一线城市房地产价格是全世界最贵的，相对收入来说，它是泡沫，但是不等于短期内不会涨。高和资本董事长苏鑫认为，传统的房地产开发模式将被颠覆，依赖土地和资金的房地产行业已经由制造业变为服务业，未来要靠提高附加值来赚取利润，具体方式是是金融和互联网，方向是城市更新。
阳光100董事长易小迪直言，现在的开发商除大型企业外，怕都是不太好过。在易小迪看来，中国的开发商要走向成熟，最终要从运营租金和物业价值上获得利润，运营能力、尤其是长期有租金升值的能力，可能是未来开发商的出路之一。
在美国人人必读的房地产泡沫入门书——《房地产的繁荣与萧条》一书的封面上，有这样的一句话：已有的事，后必再有；已行的事，后必再行。日光之下，并无新事。
而通过这些经验丰富的行业前辈分享经历，最大的体会莫过于，从历史中吸取未来发展中可借鉴的经验，时刻反思现状，时时提醒自己，任何时候都要遵循规律与常识，顺应趋势，这样，才能让行业健康、持续地发展，也让作为从业者的我们真正得益。
