你曾经有没有在交房租的前一晚，辗转反侧，彻夜难眠？
你有没有在面对自己喜欢的房子时，囊中羞涩只好黯然离开？
你有没有过这样一个念头：这世界是否存在这样一种产品，收益可比肩房产投资回报率？
这道题，我来抢答：还真有。
就是REITs基金。
这个基金可以说是备受市场关注：
2020年4月30日，国家发改委联合中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。
1月29日，沪深交易所、证券业协会正式颁布了公募REITs业务的配套规则。
今年全国两会上，多地代表也建议加大公募REITs发展力度。
前两天，REITs已经正式上报产品，昨日上报的产品达到4只。这意味着，市场瞩目的REITs进程又向前推进了一步。
如果速度快的话，大概率今年这类产品可能会正式问世。
REITs基金，是啥？
REITs全称是房地产信托投资基金。（于上世纪60年代，起源于美国）
是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金，是房地产资产证券化的一种方式之一。
就比如有一栋房子，好几百万，一个人买不起，那就多找几个朋友凑钱，然后交给专业的基金管理公司，去购买房产或者物业，最后赚了钱，大家再按手上持有的基金份额，一起分享收益。
这样 ，即便不用买房，我们也能愉快地当“包租婆”了。
而REITs基金的发行也就意味着：在未来，以房地产为代表的不动产可以通过证券化的方式，像基金、股票一样进行买卖交易了。
要说起来，这个基金的优势还是非常明显的：
一、门槛低。
不像买房一样投资一大笔资金，REITs基金只需出很少的钱，就能参与到房产投资中。
二、具有良好的抗通胀的属性。这是因为REITs的属性和房租直接挂钩，而房租又会随着收入调整，也就是说REITs的收益会随着通胀自动进行调整，这是其他固收类产品无法比拟的优势。
三、流动性强。REITs本质上是一只基金，买卖流通的速度，远远高于房地产。
所以，你既可以享受着买房出租带来的收益率，也可以随时变现而不用担心付出更多的成本。
四、相比房产，REITs更安全、稳定。
和股票不同，REITs每年分红，且年化收益一般保持在8%~10%左右。
这是一个大多数人都可以参与的固定资产的投资项目，在享受产业带来的红利同时，也是一种较为稳定的投资渠道。
五，比较省心。在房住不炒的大环境下，盲买房产赚钱的时代已经不复存在了！
如果想买到投资回报率高的房产，就需要花费大量的时间和精力研究。而REITs的好处就是只需把钱交给专业的基金经理，他来帮助我们。
这么说起来，REITs基金在保留房产投资优势的同时，还填补了实物房产的缺陷，非常适合我们普通人投资。
那么，投资REITs会稳赚不赔吗？当然不是！
我们先来看REITs基金有哪些盈利模式：
第一种，出租物业，拿稳定的租金回报获利；
第二种，优质房产低买高卖，靠投资升值获利。
这里的风险，就在于地产项目的价格涨跌、租金收入，都会影响到REITs的价格涨跌。
同时，公募REITs毕竟是交易品，市场基本面、投资者预期以及业绩等影响，对投资者来说存在着赔钱的风险。
这里还需要注意一点：我们国家，这次第一批上市的REITs，和美国的不一样，我们主要投向“基建” ，叫“基础设施REITs”。严格意义上来说，还不算正宗的REITs。
“基础设施REITs”的试点项目要求，在试点通知里写的非常明白：
区域以京津冀、长三角、大湾区等发达区域为主，项目以仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理、信息网络新型基础设施等为主。
要求权属清晰，已产生持续、稳定的收益及现金流，以公募形式发行。
也就是说，把国内经济发达区域，有持续现金流的优质基础设施，用来发行REITs。这一点，对于REITs的收益是有一定保障的。
但是，就投资而言，REITs的估值，也非常复杂，个人投资者很难把握。
像国外REITs一般采取PFFO估值法。（FFO指营运现金流，可简单认为GAAP 净收入-从房地产出售中的资本利得+房地产折旧费用。）
所以，目前看，国内的“基础设施REITs”，刚开始可能会以机构投资者为主。毕竟计算起来过于复杂，而且也处在试点初期，个人投资者可以选择通过产品的形式，由专业的机构代为投资。
但不管怎么说，这种创新还是非常令人欣喜的， 接下来让我们一起来期待更完善的REITs产品吧~
