林昭远交卷:越秀地产债务突破2600亿,毛利率下滑,应收款增长200%!

林昭远交卷:越秀地产债务突破2600亿,毛利率下滑,应收款增长200%!
2023年03月20日 15:21 五谷财经

2022年,我国房地产行业压力较大,业绩普遍出现大面积坍塌。然而,在林昭远的执掌下,越秀地产不仅销售规模保持了增长,业绩也实现了。在这样的条件下,越秀地产也成为少数有底气召开线下业绩发布会的企业,但实际上,越秀地产靓丽的业绩背后也存在隐忧。

2022年3月15日,越秀地产在港交所公布了2022年业绩公告,并在随后举行业绩发布会。公司实现营业收入将近724.2亿元,同比上升26.2%;股东应占净利润约为39.5亿元,同比上升10.2%;核心净利润约为人民币42.4亿元,同比上升2.1%。

与大多数同行一样,越秀地产的毛利率正在走低。数据显示,2019年越秀地产的毛利率达到近几年的高点,为34.21%,之后开始逐步下降。2020年到2022年,公司毛利率分别约为25.15%、21.8%、20.4%。

从营收来看,2022年越秀地产涨幅挺不错:全年收入724.2亿元,同比上升26.2%。这个增速在2022年一片下跌的行情里算是相当亮眼。利润指标方面,越秀地产表现虽不及营收那么亮眼,但也比较稳健。毛利率约为20.4%,同比下降1.4个百分点;归母净利润相比2021年的负值转正:同比增10.15%为39.53亿元;核心净利润约42.4亿元,同比上升2.1%。

分地区来看,2022年越秀地产在大本营广州的表现一般,同比下降约12.2%,实现销售额531.9亿元,占比42.5%。2021年该司在广州的销售额为606.0亿元,占比52.6%。其他地区越秀地产则表现强劲,比如华东区域,全年销售额429.5亿元,同比上升65.7%;华中区域销售额140.4亿元,同比上升38.1%。明显感觉到的是2022年越秀地产“走出去”步伐加快,不过目前来看其区域依赖症依然明显,

资料显示,越秀地产是一家主要从事地产业务的香港投资控股公司。公司通过四大分部运营。房地产发展分部从事房地产发展活动销售。房地产管理分部提供房地产管理服务。房地产投资分部从事房地产租赁。其他分部从事地产代理及住房设计等业务。

过去一年,受房地产行业调整及疫情影响,房企营收和利润缩水,甚至发生亏损已是行业的常态,而销售规模的大面积滑坡还将继续拖累未来的营收和利润。

越秀地产不仅是为数不多保持营收、利润正增长的房企,也是扛住市场下行压力、合同销售额不降反增的少数房企之一。2022年,越秀地产连同合营及联营公司录得合同销售金额约1250.3亿元,同比上升8.6%。在地产行业下行期,越秀地产能够继续保持利润正增长的重要原因主要有两个,一是销售回款率提升,二是央国企具备的财务优势。

越秀地产指出,2022年集团一方面加快物业的销售,全力促销售回款,本年合同回款率同比有明显的提升;另一方面拓展多元化融资渠道,平均融资成本同比进一步下降。2022年房企整体融资艰难,但央国企优势明显。据越秀地产介绍,其抓住了国内利率下行的有利市场融资环境,优化调整境内外债务结构。

首先在境内债方面,越秀地产抓住窗口机会,全年于境内成功发行公司债券合共98.4亿元,加权平均利率3.11%。其次,越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰透露,越秀地产也抓住开发贷利率下行的机会,新增开发贷利率水平控制在3.65%。对于存量贷款则在积极跟金融机构进行洽商,原来超过4%甚至5%利率的也申请下调,取得了一些成功。

在业绩发布会上,越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示,在设立2023年销售目标时确实也有点纠结,因为去年完成目标已经很累了,今年担心给自己定的目标太高,最后结合今年市场有所回暖的趋势,定下了6%的增长目标。

越秀地产正迎来逆势扩张期,2022年,在大多数房企销售呈现下滑态势的情况下,越秀地产销售增长8.6%至1250.3亿元,是主流房企中唯一销售正增长的公司。与此同时,越秀地产销售规模排名攀升。据克而瑞数据,其销售排名从2021年的37名跃升至2022年的第16名。2023年以来,越秀地产势头不减。今年2月,越秀地产因在北京大手笔拿下两宗地而出尽风头,外界对其在北京乃至整个华北市场的战略布局更加关注。

对此,林昭远对表示:“我们今年北方招来了郭伟智(原金地商置华中区域总经理)和董毅,人才建设走在前面,马上就会开花结果。北京会是我们要重点发展的城市,其它北方的城市像青岛、济南这些也会考虑拿地。”

由于加速拿地,越秀地产的总负债规模从2019年1795亿元增长到2022年2616亿元,资产负债率也维持在75%以上。其中,流动负债总额为1785.1亿元,同比微降2.25%,非流动负债大增46.04%达到830.5亿元。长期借款从去年同期的453.3亿元增至830.5亿元,同比增长58.65%。

与此同时,越秀地产的应收账款及票据从2021年1.64亿元升至2022年5.49亿元,增幅在200%以上,为此,计提的减值准备也在增加。

在这样的情况下,越秀地产只有加快销售节奏、提高回款规模,否则,财务压力就会进一步凸显出来,但眼下全国各地的地产销售回暖势头不及预期,越秀地产仍要逆势拿地,引发了资本的担忧。

对此,林昭远说:“从去年全国的情况看,好的地方的房子还是一房难求,价格还在上涨,但不好的地方,确实是卖不出去。那就是结构性的机会,分化会越来越严重。”他还称,在供货方面,越秀地产会抢工、抢节点,实现好的项目加速去化,同时,会重点布局核心城市。

对于2023年房地产市场形势,林昭远认为,从今年前两个月的数据看,市场已有复苏迹象。房地产行业对维持经济稳定发展的作用比较关键,相信接下来的政策走势会比较温和,市场会稳中向好。但他同时强调了市场正在分化。

同时,越秀地产公布了2023年合同销售目标,即1320亿元,同比增速约5.57%。该公司今年可售资源为2400亿元,照此推算,要达到上述目标,去化率要超过55%。对于发债及并购计划,越秀地产管理层表示,发债与否主要看成本,目前美元债成本太高,“不是我们的菜”。“并购是公司获取土地的方式之一,但并购的难度特别大,坑也特别多。我们就在想,它为什么愿意卖?如果项目好卖,他们自己马上就卖掉了。我们没有放弃并购的机会,每周接到的并购要约还是挺多,会进一步筛选。”

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部