佳源国际走到悬崖边

佳源国际走到悬崖边
2022年05月20日 07:48 斑马消费

佳源系企业两次踏进同一条河流,实控人沈天晴真得停下来,好好想想为什么。

这一次来得更猛,佳源国际控股、佳源服务股价日前双双闪崩,市场一片哗然。

然而,这一幕并未停止。在佳源系两家企业停牌之后,昨日领地控股接力,股价跳水83%。在每隔几天就崩一支地产股的水逆期里,大家只是在猜下一家是谁?

再现生死关头

和3年前一样,这一次佳源系企业股价闪崩也相当蹊跷。

前日早盘,佳源国际控股(02768.HK)以0.99港元低开,随即展开跌势,当日停牌收于0.58港元,跌幅41.41%,总市值28.48亿港元。

佳源系另一家上市企业佳源服务(01153.HK)下跌更猛,跌幅高达70.61%,市值仅剩4.1亿港元。

佳源系两家企业再次踏进同一条河流,外界认为一方面来自前几天的股权质押影响,另外则是两家评级机构先后对企业下调相关评级,向市场传达了不好的信号。

据联交所披露,在5月11日,新鸿基旗下新鸿基财务公司获得佳源系两家企业保证权益,涉及佳源国际控股10.37亿股、佳源服务4.5亿股,股权占比分别为21.11%和73.56%,这相当于实控人沈天晴所持两家企业全部股份。

2019年初,佳源国际控股股价闪崩,后来证实是因为大股东将近1亿股被斩仓。在这之后,公司元气大伤,股价一直维持在3港元至4港元区间,至今年初再次走低。

两次股权质押融资间隔3年,但房地产市场环境、融资环境已是天壤地别。

2021年,国内TOP200房企有4成业绩降低,年度目标完成率平均值88%,地产企业集体飘红的盛况不再。

去年来,监管层陆续释放温和的政策基调,但房企身上的压力仍然不小。今年以来房企一家接着一家爆雷,特别是民营房企,稳健已很奢侈。

房企接连遇险,流动性是关键所在,佳源国际控股也是如此。

风雨欲来,就在新鸿基财富获得佳源系两家企业保证权益前一天,穆迪就已将佳源国际控股的公司家族评级从B2降至B3,并将其高级无抵押评级从B3降至Caa1。今年3月中旬,惠誉将公司长期外币发行人违约评级从B+降至B,展望负面。

两家评级机构观点一致,不看好公司销售持续恶化状况下的债务偿付能力。

据公告披露,今年前4个月,佳源国际控股实现合约销售额54.11亿元、销售建筑面积44.62万平方米,同比分别下降43.4%和48.7%。据年报,2021年末,公司银行及其他借款总额130.7亿元,一年内须偿还借款36.28亿元,另外一年内优先票据和可转换债券须偿还28.42亿元。当期公司现金及现金等价物为87.75亿元。

公司的离岸票据在今年3月到期1.27亿美元、5月到期1.03亿美元、10月到期2亿美元,还将在今年偿还3.57亿元信托贷款等,现有资金对缓解流动性十分有限。

在销售放缓、债务陡增状况下,公司在2月委托中介销售位于香港屯门新合里1号全幢物业、新合里3号最顶4层物业,意向价11.34亿港元。

佳源创盛自身难保

佳源国际控股在长达3年时间里,也没能解决好根本性问题,在越来越严格的楼市调控中辗转反侧。

2019年至2021年,公司的资产负债率虽从80.83%降至70.68%,负债总额却从498.98亿元增至599.77亿元,应付账款从67.10亿元增至97.25亿元。

去年,实现销售额360.53亿元,同比增长17%,未能完成405亿元的年度目标。

资金吃紧,已许久没在公开土地市场看到佳源的身影。

公司获取土地储备主要来自于大股东佳源创盛的注入。沈天晴曾表示,佳源创盛6成地产业务在他名下,并称未来会将名下资产注入上市公司。

去年,沈天晴(又名沈玉兴)将所持鲁源投资及旗下5个位于青岛和威海的项目卖给上市公司,对价61.42亿元。另外,公司还从沈的手里拿下位于安徽、上海等多个项目。

2021年,佳源创盛联合上海杰忠鲸吞中天金融(000540.SZ)旗下地产业务平台中天城投100%股权,对价从180亿元砍到89亿元,创下当年地产行业最大并购案。

中天金融剥离地产业务、全身心置身金融的野心勃勃,不过,中天金融罗玉平着实高估了收购方的支付能力。在后者支付首笔15.8亿元之后,第二笔款项已多次爽约。

截至2021年末,中天城投拥有土地储备建筑面积1663.91万平方米,分布在贵阳、遵义及泸州三地,贵阳最多。这对于佳源系继进入环渤海、大湾区之后,挺进西南区域有着重大战略意义。

虽然这宗大型收购并未停止,佳源创盛方面的尾款支付能力,已广为外界猜疑。

据公开数据,2019年至2021年上半年,佳源创盛营收规模分别为258.1亿元、258.7亿元和84.9亿元,归母净利润18.7亿元、14.7亿元和3.9亿元,盈利能下行趋势明显。

今年6-9月期间,佳源创盛将有4笔公司债到期,金额合计约20亿元。

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