抗风险与求发展并存:华远地产逆风期的“进化论”

抗风险与求发展并存:华远地产逆风期的“进化论”
2021年11月10日 09:00 一点财经

进入第三季度,信心成为地产行业非常重视,又极为稀缺的东西。

公开数据显示,截至2021年8月中旬,已有38只房企债券违约,牵涉债券规模587.2亿元;同期百强房企总市值在二季度缩水3000亿元后,继续缩水10983亿元——这是信心决堤的破坏力。

面对新形势,房企既需要避免被风险冲垮,又要稳住经营发展的基本盘。这方面华远地产(600743.SH)的表现值得关注。

结合三季度业绩数据,华远虽然没有彻底摆脱困境,规模的增长未能带来相匹配的利润空间,却实现了营收、回款、经营现金流净额全面增长,还进一步优化“三条红线”表现。在地产行业的震荡期,华远地产能够维持阵脚不乱,通过稳定经营来化解内外部各类风险,整体稳定了利益相关方和市场对其的信心支持。

拔掉风险的“根”

2021年第三季度是一个颇为特殊的时间段。房地产监管“三条红线”距离正式出台已有一年时间。经过一年的严格调控,后期行业的高压态势会延续吗?

这个问题很快有了答案。根据贝壳研究院报告显示,整个三季度,全国各地继续保持强监管态势,在中央“房住不炒”宏观基调下,各地继续出台140条调控政策,其中紧缩性政策达到81条,占比为57.9%,与“730”中共中央政治局会议要求稳地价、稳房价、稳预期的主线相符。

为此,众多观点认为,就目前宏观形势观察,“三线四档”将成为房地产长效机制中的重要举措,预示着该项政策在未来的执行阶段,适用范围和指标维度会“更广更深”,监管执行力度会“只严不松”。

面对更加严酷的形势,国企表现出更强的适应性。依靠较低融资成本、信用背书,以及多年来积累的品牌影响力,国企的应变更加游刃有余。“融资能力强的国企,竞争优势可能会体现得更加明显。”太平洋证券地产行业首席分析师徐超表示。

再看华远地产,得益于母公司华远集团的协同优势与资源支持,其一直保有较低的融资利率,全年已发行四期公司债券融资利率均未超过4.5%,明显低于5.75%行业平均值(中指研究院数据,2021年1-5月)。

有了融资优势助力,华远进一步优化负债规模与融资结构。9月如期兑付2019年3亿美元2.5年期高级无抵押定息债券,应付票据由2020年期末的6652.2万元下降至126.87万元,应付账款由2020年期末的33.92亿元下降至22.69亿元。

甩掉部分债务包袱,让华远的健康指标得以改善。参考“三条红线”的走势,虽然没有实现全部指标达标,但各项数据均在年初基础上有很大提升,现金短债比更是超越标准线,由红转橙。

目前,华远持有货币资金82.9亿元,比2020年期末增长10%,能够覆盖短期债务,短期不会遇到风险问题。

化解了眼前的债务风险只是第一步,稳定经营才是主动避开风险拖累的关键一步。房企都很清楚,背负风险并不可怕,不能正常运转才可怕。

在这方面,我们观察到华远地产表现出了作为国资房企经营能力的稳定性。坚持“去库存、降负债、增利润”的方针,截至9月底实现累计签约销售额93亿元,完成回款121亿元,同比增长57.1%。其中三季度营收54.69亿元,同比增长98.49%;经营活动产生的现金流量净额达到52.58亿元,同比增长170.07%。

融资成本优势卸载经营的负担,健康稳定的经营与回款补充了内部流动性。经过一番调整,华远主动建立“稳定经营”与“化解风险”二者互为因果的逻辑关系,因此面对风险时,主动权是掌控在自己手里的。

底气的源头

对房企而言,降低风险与稳住基本盘非常关键。可纵观整个地产行业,确保心里不慌步步为营的房企不多。从第二季度进入第三季度,多数房企正在失去节奏。

6月末,首轮“两集中”供地结束。不完全统计数据显示,867宗地块成交面积达到4958公顷,土地总价1.05万亿元,综合溢价率14.7%。

数据看似平静,实则暗潮汹涌:拿地面积排名前10的企业,有9家企业拿地金额超过150亿元,融创中国(01918.HK)更是达到623.7亿元;另有五家企业布局城市超过10座,最高的万科达到16座,竞争热度可想而之。

部分房企急于强化土地储备,最终兵行险着,打乱了最初的节奏。

然而进入三季度,次轮“两集中”供地热度骤减。再没有房企挥舞钞票,大杀四方的场景,取而代之的,是各地频现流拍情况,首轮热门地块——长沙、北京、沈阳、杭州、广州5座城市,第二轮流拍率均超50%。

虽然“补仓”动力仍在,但市场降温,监管趋严,进一步增加了房企发展的难度,叠加监管部门出台政策——购地金额不得超过年度销售额40%,流拍率大幅提升也是必然的结果。

市场的先热后冷,根本原因是企业资源储备没能抵抗外部压力,始终缺少足够的安全感所致。早期已丰实土储资源的房企,并没有激进的表现,却能够冷静判断形势,维持正常发展避免犯错。

这段时间华远地产仅在长沙以2.7亿元拿下两幅地块,并未在热门市场开疆拓土,表现并不突出。但溯源华远地产的身世可以发现,其母公司华远集团,作为西城区国资委旗下全资企业,长期以来,得到西城区政府、西城区国资委的大力支持。而作为华远集团的核心业务板块,华远地产秉承国企基因,受到西城区政府、西城区国资委及华远集团的多重护航。所以在市场尚不明朗情况下,华远无需为了规模效应盲目增加土储,平添债务负担。

| 图注:华远地产在2021年获取的长沙临空经济示范区地块,打造华远金科·空港国际城(长沙)超级综合体,囊括地铁城、教育城、公园城、商业城、产业城五大体系

据悉,华远地产已受华远集团委托,承接北京城市更新重点项目——“动批市场”世纪天乐项目改造工程。这是西城区全新地标建筑,华远地产打通了从外立面焕新、内部重造、项目营销及后期运营等各环节的全链条,这将进一步增厚其今后营收规模。

| 图注:华远地产承建的北京“动批”商圈重点项目——“世纪天乐”现状
| 图注:华远地产承建的 “世纪天乐”项目改造后效果图

有了强大的背景支持,华远地产就有了坚持“不求数量,唯求质量”价值观的基础和条件。公开信息显示,2018年华远投资193亿元购置土地,新增货值604亿元。土储集中京津冀、大湾区、西部等核心片区,数量不多,不过质量较高。

在全部库存中,这些具备销售条件的可售资源占比为20%,已开发待取证销售的占比为27%,已获取未开工的占比为53%。按照地产行业3年去化周期的普遍规律,这些资源足够支撑其继续发展。

绕开了二三季度的市场风险,华远短期内不会出现明显问题,大幅降低违约风险。因此评级机构普遍给予认可,中诚信国际AA级、联合资信AA级、穆迪B1级,以及标普B级等评级,均展望稳定。

未来之道,亦步亦趋

展望未来,地产行业仍有众多不确定性,改变将成为常态。

上半年房企的平均销售毛利率已经下跌至24.6%,相比2018年的33.1%下降8.5个百分点。迫于在市场下行、经营压力的宏观趋势,房企将会通过打折降价方式加速周转。那么步入年末,打折降价会来的更猛烈吗?利润空间会继续下滑吗?同样没人知道答案。

可是有一样信息,房企还是有所了解:年末是偿债高峰期。截至7月房地产行业信用债余额总量为17419.13亿元,2021年偿债比例为28.02%。经过一个冷清的“金九银十”,多数房企没能获得充足的流动性,年底的考验很难过。

如此看来,虽然百强房企违约的情况仍在发生,中小型房企宣告破产已成常态,但是更多的考验、更大的风险尚未到来,行业唯一的不变是改变。房企只有贴合时代和行业脉搏,通过更强的掌控力,通过理性且客观的体系框架,动态调整布局策略与执行细则,才能获得活下去的机会。

某种程度上,华远地产应对新挑战的方式与之不谋而合。在其内部,这被称为“精准运营”。

公开信息显示,华远可售库存住宅占比达到75%,均为快周转产品。项目平均开工时间缩短至3.7个月,开盘周期缩短至7.7个月。任丘的石油·海蓝城项目实现14个月现金流回正;剔除疫情影响,长沙空港城项目从拿地到首次开盘仅用7个月的时间。

让项目“跑起来”,华远意在让外部环境的动荡产生负面影响前,完成工程落地,从而避免不必要的麻烦。同时依托大运营体系,华远进一步为各项目实施滚动开发、以销定产提供更充足的供货时间。

很多时候,房企为实现快周转的结果,经常以产品质量为代价。华远则是按照“以销定产、以收定支”的原则,实现供销存匹配、支出与收入匹配。通过去化、供货、支出三个环节精细化管理,达到事无巨细的效果。

每向前走出的一步,华远都是建立在精细化管理的基础上,实现从市场运营、供应链管控、资本市场辅助效果的最大化,逆风期完成进化。我们认为华远地产还谈不上高枕无忧,但其持续提升运营效率,实现精准管控,今后一段时间还是能够收放自如。

结语

进入三季度,唱衰地产行业的声音不少,也有观点断言属于地产的大时代已过去。回到华远的案例,踩中“三条红线”与利润空间有限,仍然是其未来发展必须解决的问题。

不过华远坚持以化解风险为首要任务,实现稳定运营作为长远发展的路径,看似前路仍旧忐忑,但只要走在正确的道路上,就会无恙。辅以提前完成土地储备、强化运营能力掌控主动权,或许全面化解风险还需要一段时间,最终还是能达到“积跬步、至千里”的效果。

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