高质押高负债的泰禾还能走多远?

高质押高负债的泰禾还能走多远?
2019年09月03日 15:35 研报区

作者 研报区(ID:cdwjj68)

8月9日央行发布2019年二季度货币政策执行报告,报告中明确提出经济增长对房地产和基建投资以来较高,经济内生增长动力有待进一步增长,“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”落实房地产长效机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

在此背景下,银保监会对32个城市开展银行房地产业务进行了专项检查,增长过快的被点名,由此可见在大势收紧背景下,房企融资成本高启将成为市场常态。

7月30日,万科发布到期付息公告,10亿规模,票面利率4.54%,低于购房贷款利率,万科的郁亮一直在说,我们对行业有信心,要做长期的安排,实际行动是万科一直在收缩拿地规模。

正是在资金面,政策面集中收紧的情况下,泰禾又借到钱了,规模4亿美元,票面利率15%的外债。先借到手再说,至于还,那是三年后的事情了...

2017年12月,黄其森随便吹了一个牛,2018年泰禾集团的销售额目标是2000亿,结果目标还没实现,股价先涨了几倍,黄老板这个牛价值几百亿市值,论吹票真是不服不行啊,现在的泰禾集团,150亿市值,距离高位缩水了三分之二,不知道高位套死的股民们该作何感想?

01

靠卖子公司修饰中报

上周泰禾集团(000732)发布了2019年中期财报,报告显示,2019年上半年泰禾集团营收145.06亿,同比增长14.33%;净利润15.61亿,同比增长58.74%;扣非净利润10.97亿,在地产政策强压的大背景下,数据面上还算过得去。

但是细看就会发现,15.61亿的净利润里有7.49亿是卖子公司赚来的,是不可持续的收益,净利润含水较大。

泰禾主营业务是住宅地产和商业地产的开发及运营,目前公司拥有以泰禾“院子”、“大院”、“小院”、园系、府系等系列为核心品牌的高端住宅地产产品,以“泰禾广场”、“泰禾新天地”、“泰禾中央广场”为核心品牌的商业地产产品,对于一家房地产开发企业来说,需要靠卖掉子公司来修饰财务报表,可以说日子已经很艰难了。

02

信用评级偏低偿债有风险

众所周知在当前的大环境下,房企融资难,融资贵成为市场常态,艰难的环境下能否挺过去要看一家公司的偿债能力,2019年中报披露,泰禾集团短期借款75.54亿;长期借款582.39亿;应付债券190.83亿,泰禾集团目前资产负债率84.60%,在房企里不算低。

根据中报披露,泰禾集团利息支出5.15亿,账上有276亿的利息被资本化了,而这些利息终究是要才能够泰禾集团的利润中扣除的。

根据会计准则,房地产企业符合条件的利息支出,可以计入存货、投资性房地产或者固定资产等科目,在会计上叫利息资本化,绝大多数的房企都会对利息进行资本化,优势是计入成本后不需要当年抵减,利润表会更好看。

我们都知道发债是有评级的,信用良好的借钱相对容易一些,在国际市场上有三大知名的评级机构,分别是:穆迪、标普和惠誉。

根据泰禾公开的债券评级情况来看,2019年6月5日惠誉公司拟改给出的主体信用评级为B-,高级无抵押固息美元债评级为CCC+;2019年6月28日,穆迪公司给出主体信用评级为B3,高级无抵押固息美元在评级为Caa1;2019年7月10日,泰禾在新加坡发行的4亿美元债,该债权穆迪给出的评级是Caa1,惠誉给出的评级CCC+。

一般AAA级是偿债能力最强,违约风险极低,C级是不能偿还债务,CCC级的评级属于较差的,违约风险极高,B级违约风险很高,所以泰禾的信用评级是中等偏下的,这也就能解释了,为什么泰禾的借钱成本要高达15%,因为风险太高呀。

03

这是做好跑路的准备?

如果一家公司的大股东看好未来,想好好经营下去,是肯定不会质押全部股权的,2019年,因高质押、存贷双高炸雷的公司特别多,康美药业、康得新、科迪乳业,在出事之前大股东都曾做好了跑路的准备,质押了所有的股权,等问题盖不住了,烂摊子也就丢给了投资人、银行、机构。

根据2019年中报披露,泰禾集团的第一大股东,第二大股东都已经质押了持股的99%股权,前十大股东有三个质押超过90%,公司在中报里写到“不忘初心,进中求问”,对未来充满信心,然,在二级市场质押了全部的股权,做好随时撒手的准备。

嗯,原来就是这样的“不忘初心”。

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