地产的本质是金融。对于房企来说最最重要的是融资，只要还能借到钱，其他的都是小问题。
没有任何行业比房企更在意报表上的数据，哪怕资本化多一点也要让每年交出来的利润表更好看，即便在监管趋严，大环境收缩的情况下。因为只有利润表更好看，才能更容易借到钱，才能更高比例分红。
最近港股的一家房企雅居乐集团因为债务问题频频登上热搜，公司是由陈氏家族在中山市创立，第一大股东主体是境外公司。
境外公司控股在内地做地产生意的好处有很多，一方面更方便发外债；另一方面可以通过大额分红直接将既得利益转至境外。
从雅居乐的财报中可以看到，虽然公司的现金流一直很紧张，随时可能发展成债务危机，但公司的分红一直很大方。2021年上半年，支付股息净流出现金10.57亿元，2021年至今支付股息金额超过234亿元，公司港股的市值也就166亿元港币。
数据来源：IFind
如果你去看公司历年的业绩增长，即便是在大环境很差的情况下，2021年上半年营收依然保持了稳健的增长，净利润增速3.18%。就是这样一家看似增长稳健的企业，却被标普下调了主体评级。
01
国际机构下调评级
评级机构和企业是合作关系，一般情况下评级机构并不太愿意下调企业的评级，这都是衣食父母得罪不起，除非真的到了债务快要违约的地步才去主动下调评级，国内评级机构一般都是这么干的。
相比内地，海外的评级机构更靠谱一些，比如当年泰禾在违约之前，评级机构一直给出AAA评级，而海外机构提前就给出了B级警示，前段时间的佳兆业情况也差不多，也是率先崩在了海外。
2022年1月18日，标普全球将雅居乐的长期主体信用评级由BB-下调至B+，评级展望为负面，同时标普将雅居乐优先无抵押债券的长期债项评级由B+下调至B。
评级一共是三级九等，AAA最高，B级别里BBB最高，而最垃圾的就是C了，一般来说调到B级就已经是垃圾债券了，反馈的信息是违约率较高。
标普认为，未来12个月雅居乐的流动性可能因经营及出售资产所得现金不及预期以及融资渠道收窄而进一步恶化。
除了标普以外，穆迪也下调了雅居乐的评级，同时穆迪高级副总裁Kaven Tsang也表示，由于雅居乐集团在未来6-12个月内将有大量债务到期，且融资渠道受限，短期内不太可能恢复，其再融资风险增加。
至此，全球最知名的三大评级机构中有两家都下调了雅居乐的评级，可想而知公司的债务问题严重性已经上升到了某种高度。
评级下调后影响比较直接，首先是资本市场肯定信心崩塌，当然机构资金也早有预期。雅居乐股价从去年4月份的12港元，一路下跌至4港元。
除了资本市场的信心影响，公司的融资也将受到限制，银行那边的贷款渠道肯定没戏了，海外发债也将受到影响，毕竟三大评级机构都下调了评级。
靠自身经营能否解决债务危机呢？很难，且不说当下房地产市场遇冷，整体毛利率处于下滑趋势，对于雅居乐来说也从未想过要用利润来偿还债务，公司这十年的利润基本都拿来分红了。
既然利润分红了，那如何维持正常经营呢？答案是借钱，截至2021年上半年，雅居乐负债合计2404亿元。
02
被隐匿的融资成本
2014年，雅居乐负债规模才800多亿，到2021年上半年，负债规模增加至2400亿元，增长了3倍。短期借款394.87亿元，长期借款584.13亿元，供应商往来款668亿元，其中包括了200多亿元的其他应付。
如果公司流动性出现问题，那供应商的钱必然也会出问题，参考某头部房企，大量的商业票据无法兑付，已经开始以房抵债了。
公司在财报中公布的融资利率在6%以内，按说6%以内的融资成本在行业内不算太高，但这只是表内给你看到的数字，其实表外的利率远远高于8%。
在几百亿的其他应付款中，公司公布了流动性现金垫款的年利率在7%-19%之间，这其实就是表外的融资成本。
三条红线的重压之下，房企为了资金周转，必然要扩展融资渠道，房地产公司也会自发的结盟，这个联盟里的房企有资金宽裕的可以大家一起用，利息照付。
行业景气度高的时候，随便借都没问题，但是行业低谷期的时候，可能就会变成坏账。公司其他应付款中的大量资金应该就是表外融资，这些资金的成本比银行借贷的成本更高，风险更大。
在报表账面上看到的财务费用是12亿元，相比上年同期有所下滑，但其实大部分利息被资本化了，2021年上半年利息资本化金额为70.08亿元，满打满算公司上半年总体利息已经超过了百亿元。
03
甩卖资产补流动性
年初到现在雅居乐已经变卖多处资产，1月10日公司发布公告卖掉14项非核心物业包括酒店用地、商场用地及售楼部等，售价28亿元。
1月24日，雅居乐再次宣布将持有的广州亚运城项目26.66%股权，出售予中国海外，交易对价18.44亿元。
就算最终交易成功，几十亿的现金在几千亿的负债面前也是杯水车薪。这个单最终还是要由金融机构和二级市场的投资者们来买，而大股东早已通过关联交易和大额分红赚得盆满钵满。
