房地产本身就是半市场化，上面的一言一行总能给市场传递一些信号。今天在新闻发布会上，郭主席说了一些话：
房地产泡沫化货币化问题发生了根本性扭转。现在房地产价格出现一些调整，需求结构产生一些变化，对金融业而言是一件好事。但是我们不希望调整太剧烈，那样会对经济影响太大。
这段话的大致意思就是，房价在经过一段时间的调整后，泡沫已经消化得差不多了，希望能平稳一些，否则整个经济都会受到影响。我的理解是这是政策的正向拐点。
房地产政策收紧以来，能明显感觉到整体的消费指数开始收缩，通胀导致物价上涨只是一方面原因，另外一方面应该就是房市价格下跌压制了居民消费欲望。要稳经济，稳消费，当然要稍微宽松一些。
1）于房企来说，不管是三条红线，还是限购限贷，都从根本上限制了开发商规模扩张速度，这两年也确实有一些头部企业的流动性出现了问题，中腰部的企业甩卖资产打折卖房已经是普遍现象。
2）于地方来说，房市对一方的经济、税收及就业的带动是无法衡量的，因此我们可以看到前段时间一些二三线城市已经开始下调房贷利率，下调首付比例，近期包括一线的深圳、广州、上海也开始下调利率。
关于房企的债务问题，中房协也发出了书面调研函，摸底房企债务情况、偿债情况、资产处置进展、化解风险以及在建住宅项目停工情况等。
由此可见，从最下游的销售端到最上游的资金端都已经得到了关照，可以说房企最艰难的日子差不多已经过去了。
不过，之前由于扩张导致债务垒的太高的房企，这一关估计还是过不了。因为有相当一部分房企的债务已经远超公司资产规模，且融资利率奇高，完全没有偿还债务的能力，怎么救？
直接放宽融资环境，让一些困难的企业重新获得贷款，然后以新换旧的模式继续下去？当然不能，这样等于又重新走一遍过去的老路，整体的风险早晚还是要暴露出来。
银行向来是最懂地产的，参考银行那边的动作，招行和中信近期都已经批了上百亿贷款额度给部分头部房企，帮助企业并购整合。这就意味着并不是要救所有的企业，而是要救头部。
未来行业的集中度必定会向头部集中，而头部企业再去将中腰部的一些优良资产合理的整合，注意是优良资产。至此，房地产行业的"供给侧改革"才算真正的开始。
从二级市场的变化也能看出，几乎所有房企的股价都在暴跌，头部的融创和恒大近期股价依然还在新低，而保利的股价已经非常坚挺，这说明市场已经默许了类似于保利这种模式的房企的未来发展。
经过了这次的风险之后，银行也意识到了行业的风险，部分银行因为贷款坏账也计提了减值，包括平安这种头部的保险公司也计提了几百亿的投资减值。
目前银行主要放宽了消费者端利率，房企端的政策没太大变动。一线现在买房的利率从之前的5.3%左右下调至4.9%（深圳），广州的首套利率下调至5.6%，济南首套利率下调至5.4%，最夸张的是苏州已经调到了4.7%，各地政策都不一样。
前后的差异有多大呢？咱们来算一笔账。
按照4.7%的房贷利率来计算，假设贷款100万元，还款期限是30年，共还利息为86.71万元，每月偿还本息5186.38元（等额本息）。
如果是等额本金的话，那么共还利息总额为70.70万元，每月偿还本息为6600左右，前期月供金额高，后期越还越少。
按照广州5.6%的房贷利率来计算，假设贷款100万元，还款期限是30年，共还利息为106.7万元（比4.7%的多还20万元），每月偿还本息5740元（等额本息）。
如果是等额本金的话，那么共还利息总额为84.23万元，前期每月还款7400左右，依然是前期高，后期递减。
所以，真正要降低买房成本，其实调控的秘诀在利率上。2013年之前，深圳的贷款利率也就4.8%以内，基准利率打折（每家折扣不一样）。这也就意味着政策还有很大的调节空间。
当然，郭主席依旧提示了风险：“现在房贷发的多，在一些银行占款中的占比很高，已经反复提醒相关机构注意风险，因为很多人贷款买房是为了投机，万一将来房价出现下跌，就可能酿成巨大的金融危机"。
差不多意思就是不会再走以前的老路，房住不炒的总定调还是没变，只是之前收得太紧，现在稍微松一点，但并不是为了刺激投机市场。
可以断定二手房的限卖政策不会放开。比如深圳地区，二手房不仅限卖，指导价也等于是限制了整体的价格，如果价格买得太高短期又没有一定的上升空间，对于投资来说是很难盈利的，而且后期也很难套现。所以，如果是单纯的投资，那还是要冷静。
