二级市场的股价代表了机构对房企的态度，一线头部中，保利地产股价创历史新高，恒大、碧桂园一直在下跌。
头部上涨的预期是，风波过后龙头的集中度会更高，预期会诞生两家头部公司，但也会有几家一线的倒下。
地产行业本身同质化就比较严重，如果剔除投资属性回归纯消费属性，那么行业的产能其实是过剩的。
上一波商品房涨价行情起始于2015年，涨价去库存加上央妈推出的PSL工具，成功刺激了商品房进入量增价涨的几年。
也正是在这几年的上涨周期中，有两家地产靠着超常的扩张速度，成为了行业一线头部，即恒大和碧桂园。
彼时的恒大负债只有6000亿元，碧桂园负债不到3000亿元，而时至今日恒大的负债已经接近两万亿，碧桂园负债也高达1.65万亿元。
在多家头部房企都出现资金链紧张之际，碧桂园显得格外平稳，不仅融资成本降低，而且还在不断并购，一副不缺钱的样子，碧桂园是如何做到的？
1
利息全部资本化
房地产企业的营收和净利润其实不这么重要，只要会计财技够硬，几十亿上百亿的利润很容易调节出来。
而对于债权人来说意义就很重大了，靓丽的财报业绩能更直观的反映房企的经营状况，所以一般都会顶着多交税的压力也要修饰一下利润表，为的就是交出一份好成绩。
根据碧桂园财报显示，公司负债总额虽然有1.65万亿元（包含预收账款），但是公司的财务费用却能收益34.97亿元。
财务费用中包括了利息收入及利息支出，通常房企的财务费用结构中，最大一笔支出是利息支出，比如万科的财务费用中就包含了78.61亿元的利息支出。
碧桂园的操作比较激进，是将利息支出全部资本化，而这么做的好处不仅可以增加利润，提高净利率，同时也能增厚资产，达到变相调节"三条红线"的目的，简直是一举三得。
从2021年的财报中，能明显感觉到碧桂园有收缩的意思，短期借款下滑了17%，利息费用下滑，应付账款下滑了26.78%。但负债是垒上去容易，减下来难，公司长期借款仍然在增长，其他应付仅下滑2.68%。
一般房企都会有表外融资，报表中并不会披露表外的细节，所以负债的规模其实很难判断，但其他应付中其实也包含了大量的往来款，其他应付没有大幅降低，也说明很多问题。
2
净利润连年下滑
根据财报披露，2021年碧桂园收入5230.6亿元，同比增长13.01%；净利润267.97亿元，同比下滑23.49%，这是碧桂园归母净利润增速连续第四年下滑，如果算上利息资本化的180亿元，那么这个利润简直没法看了。
数据来源：IFind
二级市场对碧桂园的不看好，不仅仅是业绩持续下滑了四年，同时也是对未来的预期比较悲观。
碧桂园大量的土储都集中在三四线城市，高峰期甚至扩张到五六线及以下城市，这种扩张的逻辑是建立在农村人口城市化基础上的。
但随着城市化率的逐步提高，高增量转向存量的市场是必然，对手里有大量的土储的房企来说反而是利空。
碧桂园之所以敢于重仓三四线，还有一个重要的原因，就是棚改货币化带来的巨大增量，而这个政策已经在2018年之后退出了。
从财务数据上也能看出，2017年之后，碧桂园的净利润增速连续四年下滑，同时预收账款增速也持续下滑了4年，2021年增速只有1.9%。
销售毛利率同比下滑18.63%，销售净利率同比下滑32.99%，是近五年以来下滑最大的一年，这也说明了，碧桂园的房子不仅不好卖了，还没以前赚钱了。
3
多元化转型
关于地产行业的转型，整个地产行业暂时还没有成功的案例，倒是失败的案例一堆。养猪的、造车的、搞PPP的，要么是为了拿地，要么真的转型到绝路。
碧桂园的转型看起来挺靠谱，起码是走的是科技路线-机器人，另外还有碧桂园创投，但实际对集团收入上没啥贡献。
从营收结构上来看，碧桂园销售物业收入占比97.02%，提供装饰服务收入占比1.79%，还有租金收入占比0.16%以及酒店服务占比1.03%。搞来搞去还是在卖楼。
从长期的角度来看，主营业务地产持续下滑，而且碧桂园主要市场集中在三四以及五六线以下，面对的压力会越来越大。
行业上行周期阶段，负债高增速扩张有利于企业规模化发展，而行业进入低增速时期，负债也会成为公司最大的负担。
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