深度分析：如何用最省钱的方式来还房贷？

之前有很多人问，为什么选择要选择贷款买房，为什么要贷款30年，以及哪种还款方式比较划算，等等。

今天这篇文章就从更深的角度来分析，究竟如何才是最省钱的方式来还房贷。

文章从五个方面来分别给你阐述原理和本质，并告诉你方法。

对于已经买了房子或者有买房计划的人来说，可以直接拿来做参考使用的。

因为房贷的基数非常大，对于动辄上百万的房价来说，掌握一些房贷还款的知识是非常有必要的。

但我更希望你能从文章中，有所思考，有所感悟，授人以鱼不如授人以渔。

• 全款和贷款如何选择？

在说这个问题之前，给你说一个很有意思的话：富人开着宝马，去借你骑着自行车存在银行的钱。

经济学家林毅夫曾说：穷人把钱存在银行，实际上是补贴富人。

为什么呢？因为富人深刻地意识到，贷到就算赚到，钱永远都在贬值的，因为通货膨胀是永远存在的。

他们通过银行，借一笔低息的钱去投资，可以赚更多的钱。

10年前，你花200元，可能买到一头猪，但10年后，你可能只能买到一个猪大腿了。

同理，十年前你借20万买了一套房，十年后房子价格200万，增值180万。

这一过程，我们通常用M2来体现：

2004-2018年，我国M2增速

什么是M2，广义货币，代表全社会货币总和，是衡量货币供给的数量指标。

在过去几年，M2增速达到了历史上的最高的2008年，2009年，和2010年，分别是17.8%，27.68%，19.70%。

最低值在2018年的12月，增速为8.1%。

政府在不断增加货币供应量，市场上的钱越来越多。

通货膨胀就像温水煮青蛙，在你猛然回首间，发现自己的钱不值钱了。

从建国以来到如今，我国一直处于通货膨胀下，80年代的万元户，放到现在都不好意思说自己有钱。。。

而未来，中国也必将处于通胀中，同样一套房子全款的价格，可以贷款买三套。

所以贷款买房，远比全款买房省钱。

• 房贷利率选择多少?

关于利率，我在之前的文章中写过：为什么利率对你来说非常重要？

那么这里引申一下，为什么房贷利率对你非常重要呢，你要知道，对于百万元起步的房价，利率是非常重要的。

在我国，目前的商业贷款五年以上的基准利率是4.9%。

但是，各个地方银行的政策略有不同，比如上海现在的房贷利率是下浮10%，也就是九折利率，具体利率为4.41%。

但武汉郑州的房贷利率是上浮30%或者25%，也就是基准利率的1.3和1.25倍。

我们来比较一下在利率上浮30%和下浮15%的情况下，对于的还款金额和月供。

同样是100万的贷款，最后还款的总额相差将近40万，月供相差约1200。

所以，银行贷款的利率越低越好，因为这代表你的还款金额和月供也会相应的减少，实实在在的真金白银。

而且，在你贷款时和银行签订的合同是：基准利率*浮动值。

怎么理解，如果你签订的是上浮30%，那么无论央行如何变更基准利率，你要同比上浮30%；

而如果你签的合同是九折，永远是在基准利率上打九折。

很多人也会说，贷款会有利息，并且利息很高，但是你要知道，贷款利率和我们平常所说的名义利率并不相同。

因为房贷比较特殊，那是真的年利率4.9%，它是按照剩余贷款余额来计算的，而消费分期和其余借贷并不是，它们是按照初始贷款总额来计算的。

实际利率相当于名义两倍，而房贷本身就是实际利率，你还款的本金是在不断减少的。

不信你去问问你身边的人，有谁愿意按照房贷利率借给你的，并且敢借这么长的时间。

所以，房贷利率选择的时候，一定是越低越好。

• 贷款时间的选择

30年的还贷周期，在很多人来看来很可怕，因为从表面上来看，意味着几乎你的人生三分之一都背负着一笔债。

但其实，30年月供根本很少很少，根本不需要担心。

很多人说30年月供是个鬼，也就是大家都听过但是没见过。

数据调查，中国大部分按揭贷款的大部分还款周期都是5-10年之间。

你可能十分惊讶，是的，很多人买了房以后，没过几年就卖了，所以还款周期就从30年变成了十年以内。

或者是还完款后来进行重新抵押更多的钱来使用，所以提前结清了这笔贷款。

其次，在银行贷款5年以上的就算长期贷款，也就是说你贷款6年和贷款30年利率是相同的。

所以，在30年的时间中，用一个很低的利率，其实也降低了很大的风险。

虽然你选择了10年期的会少付利息，而你付出的代价就是把还款能力提前占用了，同时你还款的压力也会大好几倍。

30年的虽然还款时间和利息长，但降低了你的还款压力，而这个时候，如果你有购买第二套房的计划或者其他物品的计划，能力就会增强。

所以，贷款时间越长越好，最好是贷款30年。

• 等额本金和等额本息

在等额本息和等额本金中，等额本息是每个月还款的数额是一定的，每个月都按照这个数额进行还款，这也是大多数人的选择方式。

而等额本金，他的意思就是每个月的还款本金是相同的，但是每个月还款的金额都不相同，第一个月最高，之后每个月递减几十到几百块。

我们就以贷款30年，金额100万，基准利率4.9%为例，两种方式的还款对比如下

其实可以看到，等额本金的总利息要比等额本息低出17万左右，大概11年后，等额本金的月供才低于等额本息。

而在前11年中，等额本息比少付了月10万元。

其实可以简化成另一个问题，30年的总利息减少17万和前11年少还10万，你选择哪个？

反正我肯定选择少还10万元，其次这还涉及到一个机会成本。

在30年的时间中，你可能会购买二套房，或者你需要置换房屋，购买学区房，甚至你可能会遇到一波牛市，或者别的投资机会。

这个时候你就需要一部分资金来抓住它，但是，房贷还容易，再借出来，就很难了。

用一点利息换未来再次购房或者投资的机会，我觉得是很有必要的。

所以，对于一般人来说，房贷要选择等额本息。

• 公积金优先，组合贷其次

当然，公积金不得不提到，公积金的利息远低于商贷，目前公积金的基准利率为3.25%。

商贷的基准为4.9%，相当于打了6.6折的商业基准利率。。。

所以，公积金自然能贷多少就贷多少，但公积金可以说，他既是你的钱，又不是你的钱。

每个人都往公积金账户里存钱，去公积金贷款里用钱的那个人，其实用的是中国所有人往里面存的钱，贷的钱并不是国家的钱，而是其他人存在公积金里的钱。

所以谁早用谁受益，而你存在这里的钱只按活期利息给你算。

比如你在发工资的时候，企业会从你扣除一部分，比如1000元，然后单位需要给你同样缴1000元，这样你的公积金实际到账应该是2000元。

除了还房贷，你想提现非常困难，但是很多人公积金增长很快，在一线城市，尤其是在国企和体制内，大部分人名义到手工资很低，但实际福利很高。

这个时候你的公积金一定要先用，额度能用就用，当然有时候公积金的额度不足以满足购房额度。

这个时候就可以通过组合贷，先把公积金的额度用完，不足的部分使用商贷。

所以，房贷如果有公积金，一定要公积金优先，其次组合贷，最后再考虑商贷。

其实，房子对每个人来说都是人生中的大事，也可能是很多人人生中最大的一笔金额，所以了解一些知识，避免一些坑，是非常重要的。

综上所述，最省钱的还贷方式，是选择最低首付，贷款30年，选择最低的利率，通过等额本息的方式，公积金组合贷优先。

其实我也可以直接给你说结论，这样简单省事，但是有时候知其然，更要知其所以然。

在如今社会，经济发展迅速，现实生活中，金融及其衍生品无处不在。

各种金融信息纷繁复杂，理财和经济是每个人都必须掌握的知识之一，也是值得终身学习的一项技能。