深圳豪宅真的不缺购买力和想象空间。
“5000万蹲”之后，这周又有豪宅“61亿上头条”。
再次验证了“火线哥”（DChuoxian）说过的一句话，今年深圳楼市就是三条主线：资源型豪宅、学位房、刚需小户型。
注意到了，豪宅放在首位。
这是因为在市场需求上，豪宅是今年深圳楼市的一个主力军。
其中，1500万元总价的是一条主线。
不仅是因为数据表相是这样，这类群体的购买力也非常强大。
而且，“火线哥”（DChuoxian）还会告诉你，深圳豪宅（住宅）“四大金刚”该怎么选？
1.
千万豪宅“红榜”的背后
目前深圳楼市一个景象是，优质豪宅一旦出街，销控表必定是“红榜”。
比如，半岛城邦4期开盘去化七成，用“61亿上头条”。
另一个突出的例子是，绿景红树湾壹号开盘售出七成。从“火线哥”昨日踩盘情况看，仅剩下少量单位。
这还是近期深圳豪宅市场的真实情况，如果把时间轴稍微拉长一点， 还有深圳湾瑞府的热卖。
市场一个清晰的指标是：
1500-2000万元的豪宅，需求是杠杠的。
我们可以说，深圳的经济指标高、人口虹吸效应强、居住环境全国数一数二，但是一个根本原因是，深圳有钱人真的很多。
这个还是2017年的数据，现在的情况可能还要增加。
深圳千万资产家庭的已经有7万+户，也就是说，每170个深圳人中就有一个千万资产的土豪。
近期想买1500万元左右豪宅的小伙伴，就有好几个。
比如家住益田村复式房一对高知家庭，早在5年前，就想要换房，区域锁定在福田，1500-1800万总价、160-220㎡的大户型，要求配套非常丰富，差点买了万科瑧山道，后来因为一个片区规划细节而没有成交。
“火线哥”的另一位小伙伴，是深圳智慧化产业的一位企业主，同样锁定千五万总价豪宅，要求景观好、租得起价。这两天也在福田、南山满大街看楼。
深圳改善型需求有多强烈？
“火线哥”（DChuoxian）掌握一个核心数据：
深圳老破旧小区剩余楼龄占比
深圳大约有3022个二手楼盘属于“老破旧”。
这3000多个楼盘中，剩余楼龄最短的仅有12年，有37个楼盘的楼龄低于20岁。
剩余楼龄为45~54年的楼盘最多，占比最高。
当然，并不能说，这些楼盘的业主都是豪宅的客户。
但是，很明显，这些深圳人都有改善型居住的需求。
今年三月深圳豪宅成交情况
这个表格就更能说明问题了，占据深圳豪宅半壁江山的，是1000-2000万元总价的楼盘。
4月以来的市场动向表明，资金依然对深圳豪宅市场青睐有加，钱在用脚投票！
2.
“四大金刚”怎么选？
为什么这个时候说深圳豪宅？
一来市场面、资金面和技术面，都是买买买比较好的时候；
二来最近一批值得入手的豪宅，纷纷上市；
还记得三四年前，创业板一波高管解禁，巨量资金投入市场，深圳的豪宅被那些大土豪们批量买进。
目前股市的情形与那一波很类似。所以，现在还是“抢收”比较好的时候。
“火线哥”（DChuoxian）梳理了一下，最近值得关注的住宅类豪宅有4个：绿景红树湾壹号、半岛城邦4期、海境界2期和新天鹅堡3期。
这应该是深圳豪宅市场难得一次“四大金刚”同台“飙演技”的机会。
绿景红树湾壹号航拍图
“四大金刚”中，绿景红树湾壹号最先入市，也是限价较为严重的。
两年前，就有小伙伴向“火线哥”打听，希望买这个盘，市场预期价格普遍在10万。
原因很简单，福田核心区域的纯住宅大户型本来就是稀罕物。
结果是，备案价格批下来大出意外，8.7万元/㎡。
这个价格，只能是在现阶段限价才有的政策福利。
一开盘自然收到追捧，去化七成。目前只有少量可售。
从客厅拍建筑面积约13㎡的阳台
绿景红树湾壹号的纯粹大户型是“火线哥”看好的，178-242㎡三四房设计，整栋楼都是两梯两户，是“四大金刚”中纯粹性最强的，利于打造优质圈层。
三套样板房，“火线哥”都一一看过。
由于是毛坯交付，现场布置采用的是简约风格，便于体验尺度的震撼。
比如客厅开间5.4-5.8米、建筑面积约13㎡的阳台。
另外，绿景红树湾壹号是现楼，今年就可以入伙，相对于预售，可以少付一年至一年半的月供。
当然，土豪可以随性。
纯粹的板楼大宅，两梯两户
再看看半岛城邦4期。
走量快的是大户型，135㎡三房、117㎡两房，这也符合当下土豪的购买习惯，有钱也要买实用的东西。
至于88㎡的一房，可能设计有些超前，有待进一步消化。
综合看，半4的户型方正，采光面好，海景有可能被5期遮挡。在这点上，绿景红树湾壹号的景观资源优势更明显。
海境界2期位于后海豪宅区，居住氛围浓厚，将要推售296套140-190㎡3-4房住宅，带精装，对外价格口径10-12万/㎡。
要看海景则要到高楼层了，而且要选择合适的角度。
所以，绿景红树湾壹号在性价比、景观优势上，分值要高些。
新天鹅堡3期采用四梯六户设计，1116套住宅，传出户型只有125㎡三房一种户型，价格可能去到12万/㎡。
3期的风景和环境都是上乘。缺憾的是，商业太缺乏了，而且华侨城片区的未来发展空间有限。
3.
大金沙的彩蛋有多大？
一千多万砸进去，当然要看项目的未来。
“四大金刚”的后期能有旧改做支撑的，只有绿景红树湾壹号，这也是后期能够持续爆发的能源。
答案是定位为“深圳时尚天街”的大金沙片区旧改。
大金沙整体城市规划
作为福田最大体量的城市更新项目，大金沙旧改已经与目前中心区建筑总量持平，可以说是“再造中心区”。
大金沙300亿“超前规划”中，将新增住宅350万㎡，产业空间达412万㎡，是未来福田主要的住宅供应和产业升级区域之一。
更新完成后，大金沙片区的总建筑面积约为762万㎡，这个体量相当于华侨城的2.5倍、车公庙的2倍、华润大冲的2.7倍，是岗厦西旧改的5.4倍。
福田更新局这份文件，透露了三个利好：
1.片区城市品质和公共服务水平大幅改善；
2.学位压力得以缓解；
3.去年6月已100%签约
这些当然会反映到在售的绿景红树湾壹号上。
绿景红树湾壹号与大金沙旧改的关系
从“火线哥”踩盘情况看，沙嘴路与金地四路的这块，已经开始拆迁，说明整体旧改已经开始推动。绿景红树湾壹号与之仅一路之隔。
围墙上的效果图剧透了这里的未来
综合来看，以下几大利好正处于发酵期：
1.大金沙300亿的投资，目前对现有在售项目价值将会出现一个爆发期；
2.未来片区的发展和升值空间巨大；
3.教育资源上，项目可享片区内1所初中、4所小学、10所幼儿园。重点是，更新单元规划的一所约70个班的九年一贯制中小学已经开工，这里很有可能会引进名校。
另外， 千万不要忽略福田的两个大招：河套深港科创园、香蜜湖金融街。
河套深港科创园旨在深港联手打造“西有前海、东有河套”的双雄格局。
香蜜湖金融街将建设为深圳国际金融街及国际交流中心。
试想，这三大片区骨肉相连，不久的未来建成后，这里将发生怎样的翻天覆地的变化！
所以，对大规划、大资金、大改造有天生敏感的7万+财富家庭，不会忽视这些大利好。
从这个层面看，赢得深圳十年大周期的机会，就在现在。
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密 • 圈• 攻 • 略
1）那个曾经拿了全国销冠的开发商，也担忧今年的市场了
2）吃完房企的媒体答谢宴，我感到一丝凉意
3）深圳楼市去年卖2.9万套新房的套路有多深？
4）今年买不买房，都要看这三条机遇预测
5）为什么现在的深圳楼市“西热东冷”？
上面只是小密圈文章的冰山一角，火线哥在深圳地产深耕20年 ，拥有广泛的人脉和资源。在这个小秘圈里，火线哥一周不少于5篇，剖析当下热闻背后的江湖、领先一步的投资情报和价值分析，还有不便公开的东东~
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26 Apr 2019 摄影：牛哥
