这将决定未来5～8年，深圳西部尤其是宝安中心区的城市发展、未来走向。
这才是大湾区规划之后，深圳西部最大的利好。
核心几条列出来，每一条均足以深度影响西部城市命运、楼市逻辑，比如：
1.宝安成为前海第一承接地
2.深圳口岸经济带西延
3.机场南建设制造业总部基地
4.广深港澳科技走廊核心区
上面这四个方向实在太重磅了，大部分说法甚至是首次在媒体披露。
可以这么说，这四条，代表了深圳西部未来的机遇。
从中也可以看到，深圳成为傲立世界湾区的主阵地，这是关键的四步棋。
一.
傲立世界湾区的“四步棋”
先来看一张含金量很高的图。
大空港“两带产业发展”规划示意图
根据《深圳大空港地区综合规划》，深圳将在大空港规划区的西北部，创建深圳海洋产业示范基地，规划填海7.44平方公里，预计形成陆域面积5.3平方公里。目前已获国务院审查同意。
这个规划厉害之处在于——
未来海洋新城的建设，将肩负起引领粤港澳大湾区向海发展、参与蓝色经济全球化的区域使命，是深圳建设全球海洋城市中心城市的重大战略。
这段话“翻译”过来就是，深圳西部：
1.牛大了，将成为未来大湾区的引领城区；
2.在深圳的战略地位更加凸显；
3.全球化走出去的步伐加快。这点，东部没提及。
这样的话，上面这幅图的重大意义，就更加明显了。
东面，从机场南到东莞长安新区，发展成滨海休闲带；
西面，将建成产业多样、创新要素密集的综合功能发展带。
宝安湾规划效果图
在华侨城最近发行的《粤港澳大湾区（宝安）战略白皮书》中，披露了未来“宝安战略”的四大发展方向。
1.前海第一承接地
宝安中心区的定位，已经有了新表述，是西部的“CBD（中央商务区）+TBD（旅游商务区）”，与前海共同组成深圳城市双中心之一。
具体来看，是深圳西部的商务、商业、总部经济和文体中心。
为此，政府规划了50亿城市级核心配套：宝安区政府、体育馆、图书馆、青少年宫、湾区书城、新三馆（美术馆、博物馆、艺术馆），并将“两中心一馆”（国际会展中心、国际会议中心、新科技馆）作为深圳百年发展大计工程，为大空港带来巨大经济、区域价值。
深圳从未有，在一个区域投入了如此重磅的配套，有些还是国际级别。
宝安，尤其是宝安中心区，也因此成为前海的第一承接地。
在“火线哥”（DChuoxian）看来，表述得还可以直白一点，宝安中心区其实就是前海新城市中心的重要组成部分（下图）。
宝安中心区和前海融合发展
2.口岸经济带西延
这部分的交通利好足可以写一篇大稿。
限于篇幅，“火线哥”（DChuoxian）只能挑出影响最大的一段话：
推动自贸区和保税区政策覆盖至机场、机场码头、大铲湾港区、宝安综合港区，打造深圳西部口岸经济带。
内中隐含的利好，已经表述得非常透彻了。
3.机场南总部基地
本文那幅《大空港“两带产业发展”规划示意图》清晰描绘了滨海休闲带、综合功能发展带，都是从机场南发起。
按照宝安区的产业规划，宝安要打造珠江东岸世界级先进制造业产业群集核心区。
并且要实施“上市公司倍增计划”，高标准规划建设“机场南制造业企业总部基地”。
4.深圳西硅谷
宝安将积极参与广深港澳科技创新走廊建设，全面对接香港卓越的研发创新优势和市场优势，“产学研用”在宝安整合，打造深圳西硅谷。
综上，这些是大湾区之后，深圳西部最大的利好。
二.
布局大湾区中轴线
宝安尤其是宝安中心区，有一手好牌。
把好牌打得精彩，时机、火候缺一不可。
现在这个时候，宝安中心区需要一个超级项目引爆。
华侨城集团投资百亿元、占地38万㎡、全域旅游示范作品——欢乐港湾，能够担此重任。
关于华侨城对宝安的影响，中国城市规划设计研究院原院长李晓江在4月29日的粤港澳大湾区文化旅游发展论坛上做了这样的阐述：
宝安华侨城的项目有生活服务项目，也有生产型服务项目，是一种典型的新经济模式，成为带动这个地区转型和升级的重要源头，是宝安未来相当一段时期非常重要的价值体现。
宝安将实现三大重要的转变：
1.一个园区型的地区转向城市群的地区
2.一个生产型的地区转向生产服务和消费的地区
3.挣钱的地区变成花钱的地区
华侨城在深圳有17个项目，仅在宝安就有6个，分量之重，前所未有。
鸟瞰欢乐港湾
作为央企，华侨城的这种布局，玄机何在？
外行看热闹，内行看门道。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁一语道破天机：
从大湾区空间发展格局看，未来湾区中轴是黄金发展带。华侨城抓住大湾区机遇，显然率先要在这条中轴线上做足功夫。
所以，华侨城对湾区中轴线的布局，主要集中在深圳沿出海口的宝安区一带。
包括欢乐港湾、国际会展中心以及正在建设的瑞吉酒店、艾美酒店、滨海廊桥，同时还积极参与凤凰古村、海上田园等文旅项目的提升改造以及其他公共设施的代建工程，多维度作品打造，驱动湾区经济腾飞。
这样，华侨城精心布局的大湾区中轴版图愈发清晰。
建设中的欢乐港湾
2020年后，华侨城在湾区中轴近3年所布局的文旅项目将陆续建成，优化升级大湾区的文旅生态。
华侨城布局于大湾区中轴线上的领先作品——欢乐港湾、滨海廊桥、海上田园、瑞吉酒店与艾美酒店项目，均成为大湾区中轴线核心资产。
同时，世界级滨海宝安也初具雏形。
三.
抢在大爆发的前夜
英国泰晤士河畔的伦敦眼、新加坡的飞行者、香港的中环摩天轮......
每一座大都市的港湾岸边，都默契般地矗立着一架摩天轮。
深圳第一次有了自己的摩天轮。
欢乐港湾东侧是高128米的“湾区之光”摩天轮，共28个轿厢，每个轿厢面积约16.8㎡，可容纳25人。
“湾区之光”摩天轮
“湾区之声”演艺中心为包含着1500座大剧院、600座多功能剧场等配套设施，由严迅奇大师担纲建筑设计，世界一流剧院设计团队——马歇尔戴声学公司和昆克剧院公司担纲声学与舞台设计。
“湾区之声”演艺中心
此外，欢乐港湾还覆盖了占地27万㎡多元复合型都市公园——海滨文化公园、建面约8万㎡深圳首个亲海体验式商业街区、JW万豪酒店和海府一号。
水泥森林的摩天楼千篇一律，有趣有灵魂的建筑万里挑一。
欢乐港湾的办公产品——海府一号又是怎样被赋予了有趣而又有灵魂呢？
从规划层面看，受益与前海与宝安中心区双重利好，在深圳唯此一家，是大湾区中轴核心资产。
海府一号位置示意图
海府一号临近北环大道与滨海大道，接驳5号线、11号线、1号线三轨交汇，多条高速高铁连接珠三角，20分钟抵达机场，30分钟抵达太子湾邮轮母港，构建了1小时深港城际圈，满足商务办公的所有便捷交通需求。
最新消息是，海府一号的北侧可以大路直通刚刚启用的前海11号桥，开车不过5分钟，就可以直通前海桂湾。
海府一号效果图
重要一点，与传统商务办公和传统旅游区截然不同的是，这里即是旅游胜地，又是高端商务所在。
与海滨公园共生，与顶级艺术殿堂为邻，美食、购物、休闲、酒店一应俱全，更直接受益于宝安区政府、图书馆、青少年宫、宝安博物馆、美术馆、艺术馆等全套市政配套。
业态融合更具有多样性：都会繁华、时尚购物、美食休闲、先锋艺术、财富机遇、谈判会晤、名流际会......
从海上看海府一号
商务办公的标识性更显著了。
海府一号位于宝安湾第一排，前面就是永久性的27万㎡海滨文化公园。
至于稀缺性，就更加明显了。
华侨城百亿打造的欢乐海湾，惟一可售的就是海府一号。
海府一号包含7栋写字楼，涵盖4栋多功能海景总裁办公及3栋生态企业独栋。每栋建筑面积约1.1万㎡，仅49.7米总高，3.3低容积率。
世界级旅游目的地、大湾区中轴线核心资产、深圳多个湾区地标、西部高端酒店集群、华侨城百亿＋政府50亿投资......
你觉得，海府一号应该卖多少钱（call一下29108888试试）？
实际上，不少聪明的资本已经抢在深圳西部、湾区中轴资产大爆发的前夜，开始布局。
也许你看到的是飞扬的浪花，而少数人却嗅到了金钱的味道。
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6 May 2019 摄影：牛哥
