中国楼市的信仰,被东北四线小城击溃!

中国楼市的信仰,被东北四线小城击溃!
2019年04月17日 10:38 功夫财经

关于鹤岗的真实情况,当地人给的回复是:一条街两岗楼,动物园三个猴,白天一片坑,晚上一片灯。

鹤岗市政府在棚改项目中扮演了一次房地产商的角色,却是一个失败的房地产商。

数据显示,鹤岗这座城市的公共财政,是靠外部输血和举债维持的,而且今天这个状况还在恶化。

黑龙江的鹤岗市在网络上火了,因为鹤岗的房地产凉了。

先和大家分享一个个人心得,要了解一个区域的房地产真实状况,到当地的贴吧逛逛是个不错的选择,因为里面有很多接地气的信息。百度的鹤岗吧,这两天热度就不低,外地人来“报到”、打听消息的不少。

打开一看,有的帖子标题就写得很直接,“来晚了吗?听说鹤岗风景特好,房价特便宜,还容易接触俄罗斯美女?”——不知道俄罗斯美女和房价哪个让人更心动,反正发帖人有点激动。

诸如此类的问询帖不少,而鹤岗人的回复挺实诚,意见也也比较统一,就是不值得投资。具体情况是:鹤岗是一座资源枯竭型城市,经济不佳,普通人收入一千多,周边多林区水库,自然环境较好,但是市区环境一般,交通便利性、教育设施、医疗条件、文娱设施均不佳。

有一条东北式幽默的回复特别形象,摘录如下:一条街两岗楼,动物园三个猴,白天一片坑,晚上一片灯。

当然,也有鹤岗人提出,网上说的三百多一平的房子都是问题房产,市区均价是1500元左右——这也够低的了,建筑成本都够呛能覆盖。

鹤岗的房地产是谁玩坏的?

吧内的消息都和正规的媒体信息是高度吻合的。

作为一座煤炭城市,鹤岗已经进入了资源枯竭的衰退期,“常住人口”百万——这个“常住”应该理解为户籍人口,真实的常住人口在东三省经济数据里是很难找到的。实际情况是,东北这些年人口流出严重,老龄化程度较高,鹤岗也不例外。

可以说,和房地产发展沾边的条件,鹤岗一条也没有,“倒霉催的”倒是样样齐全。因此,“鹤岗的房地产为何会失败?”不是一个问题,真正的问题是为什么这个地方会有房地产业?谁投的资,谁来为这摊烂事埋单?

看看鹤岗人的发言,再翻翻鹤岗吧的老帖,鹤岗房地产的关键词浮出水面——棚改。自2009年起,各个地方开始对内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造。理由很正当,鹤岗作为煤炭采空区,又毗邻林场和农垦,样样符合条件。

但是很显然,当地在棚改的过程中,没有坚持民生工程的公共服务原则。《黑龙江鹤岗市2017-2018年城市棚户区改造项目补偿安置方案的通知》显示,当地棚改的补偿方式有两种,一种是以原房可居面积调换安置房相应面积,超出部分按照政府定价购买,另一种则是货币直接补偿,以计入各项上浮因素的评估价格直接补偿。

先来看第一种——产权互换,按此方案,安置房超出原房可居面积部分45平米以内,定价已经达到了每平米1350元,而超出45平方米以外部分的新安置房,基准价则为每平米1650元。这样做相当于是在给房子定价了,对比现下的市场价格,鹤岗市政府给出的价格明显偏高。

再看第二种——货币补偿,或许跟其他地方一样,鹤岗政府如此做的初衷也是希望用这部分货币投入,激活本地房地产市场。但他们不知道的是,对鹤岗这样的人口净流出地区而言,这样做不过是给了外流人口一笔“遣散费”。

鹤岗市政府的棚改方案的设计意图可能是“一菜三吃”:第一“吃”是解决现实当地居民现实的居住改善需求;第二“吃”是给当地房产定个基准价——明显高于市场预期价格;第三“吃”是通过直接货币补偿的方式刺激当地经济尤其是房产业。

从结果看,无论是迁入新居的,还是拿钱走人的,居住改善的民生目标算是实现了。但另外两个与房地产相关的目标不仅失败了,而且后遗症十分严重。

对购买了安置房面积的市民而言,房价跌破了当年的安置房购买价,心情肯定愉悦不起来。而棚改产生的存量房扩大,留下了一堆“毒资产”,既难看又难吃——根据贴吧里的信息,300多一平米的“白菜房”就是位置不佳的安置房。而货币直接补偿的“拿钱走人”,对当地经济会有什么促进?

鹤岗市政府在棚改项目中扮演了一次房地产商的角色,却是一个失败的房地产商。

鹤岗式风险:毒资产和高杠杆齐飞

棚改没有错,货币化安置也没有错,只是政策工具用错了方向。鹤岗这样的收缩型城市,即便要搞棚改,也只能是范围有限的公共服务性项目。

这种情况下,如果政府部门还抱着“无利不起早”的企图心,寄望于逆市场大势而动,盲目扩大财政投入,后果可谓相当严重——

网上数据显示,2015年鹤岗市政府的负债率已经达到368%,而鹤岗市的综合财力中转移收入占比80.6%。也就是说,这座城市的公共财政是依赖外部输血和举债维持的。今天的局面之下,鹤岗真实的公共财政状况是进一步恶化了,还是得到改善了?答案不言而喻。

在笔者看来,民生工程就要按照公益性、服务型的事业来办,导入货币安置的市场化手段运作一定要慎重。经济发展较好的地区可以用货币安置的方式为棚改的市场化运作锦上添花。而在经济形势严峻的地区,货币安置背后的金融杠杆是非常危险的——局部地区的财政问题会通过金融系统延烧到整个经济体系。

棚改资金不是地方政府筹措的,而是央行通过PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款。理论上讲,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环。

按照这一思路,最值得担心的是棚改资金导致所在区域房价飙升导致的经济过热。国家也对此采取了一定的措施,及时遏制了这一苗头。

而鹤岗的案例揭示了棚改项目的另一种风险——资金流根本无法闭环,既没有土地增值后的资金回笼,也没有刺激地方经济的发展,而是直接进入“资金黑洞”。

结果,毒资产和高杠杆齐飞,无需经历经济过热、价格虚高、泡沫破裂的复杂过程,直接转为金融的系统性风险来源。——烧伤是风险,难道冻伤不是吗?

归根结底,要尊重经济规律,要尊重市场规则,不要信奉政府万能。投入大规模资金补短板的意图良好,但是有的短板真补不了!

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