打5这促销？2021年，谨慎购买这家千亿房企的任何楼盘
原创2021-07-20 11:25·功夫财经
作者：二鸣
自从华夏幸福彻底躺平后，环京或者说河北“房企一哥”这位置就落到了荣盛头上，但是这个大哥不好当。
最近在荣盛的大本营廊坊，荣盛三个楼盘一起打骨折促销：
锦绣书院：全款9700元 贷款10700元；
桃李官邸：均价9700~11000元，去年这个项目均价还是13000~14000元；
锦绣天悦：去年开盘备案价是11500，现在9000元就能买到。
不像其他房企总是推出一些边边角角的项目进行降价促销，荣盛这次在廊坊可谓是“诚意十足”。
其中锦绣书院和桃李官邸都位于廊坊主城广阳区，周边楼盘均价在1.8万左右，荣盛这个价格几乎是打5折促销。
有华夏幸福的前车之鉴，荣盛此时打骨折降价，一定还有更深层原因。
对于购房者来说，可能更关心的是荣盛这些降价房源能不能买的问题。
1
荣盛，太缺钱了
这段时间荣盛的负面新闻有点多。
5月，荣盛发展发布公告，陈伟辞去其担任的公司董事、董事会战略委员会委员职务，其实今年年初，荣盛另一员大将张志勇也辞去了总裁的职务。
不仅如此，最近一些媒体报道，荣盛一批应该6月14日就无条件兑付的商票，拖到6月17日还没有完成兑付。
尽管这条新闻一经曝光，荣盛就进行了公开辟谣，但是“荣盛缺钱”早已是行业公开的秘密。
从荣盛发布的2020年财报来看几个关键指标：
归属于上市公司股东的净利润75.01亿元，同比减少17.75%，降幅较大。
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润74.94亿元，同比减少17.12%。
最近三年荣盛现金流净额也呈现逐年递减的趋势，2018年到2020年，荣盛发展经营性现金流净额分别为175.12亿元、21.20亿元、13.67亿元。
2021年一季度已跌至-50.07亿元，较2020年底跌幅高达466%。
利润在下降，现金流在萎缩，不过荣盛的负债却在增加。
2017-2020年，总负债分别为2096亿元、2156亿元、2265亿元、2368亿元，虽然2020年荣盛资产负债率较2019年有所下降，为82.07%，但是剔除预收账款后的资产负债率为 73.78%，还是踩中了红线。
所以2021年，荣盛要面临两大任务，一是降负债，二是增加现金流。
那么很重要的一个问题，荣盛的羊毛，咱购房者能薅吗？
回答这个问题之前，大家不妨了解一下荣盛的黑历史。
2
多地爆发维权，房屋质量堪忧
为了卖房，在销售环节巧立名目，搞各种骚操作，这是荣盛的惯常操作。
2018年荣盛香河白鹭岛商铺、荣盛廊坊四季花语和阳光鑫苑、荣盛唐山未来城、荣盛沧州商铺等5个项目，都因为开发商售后返租、首付贷、涉嫌非法集资等问题，被业主投诉到政府官网。
甚至荣盛花语城因为首付分期等问题，至今和还和业主有法律纠纷。
荣盛可以说是法律纠纷案件最多的上市房企，天眼查最新数据显示：荣盛发展的开庭公告614条、法律诉讼816条、立案信息380条。
这些法律纠纷中，涉及房屋买卖合同纠纷有646条占比最高，商品房销售合同纠纷案件279条，商品房预售合同纠纷为103条，这三类案件占比超过53%。
也就是说荣盛惹上的这些官司，大部分都与商品房的买卖有关。
买荣盛的房子，未来真不知道是惊喜还是惊吓。
五一期间，荣盛郑州花语水岸业主因为“延期交房、交房条件不合格、人车分流虚假宣传、装修材料"等问题进行维权，还因此上了网红节目《小莉帮忙》。
4月3日，石家庄荣盛御府业主因为售楼时宣传的学校没有兑现，在荣盛华府的售楼处拉去横幅维权；
▲图源网络
1 月 22 日，重庆大渡口的荣盛城，因曝出楼盘质量及虚假宣传问题，全体业主拒绝接房而爆发维权；
甚至去年4月21日，荣盛2019年业绩说明会也变成了荣盛华府业主的维权大会。
此外，2016年荣盛豪掷20多亿进军重庆，拿下了不少项目，但是令人尴尬的是，后来巴南区的荣盛滨江华、大渡口荣盛城、荣盛锦绣南山等项目都因为质量或者宣传问题被业主维权。
荣盛在重庆的5个楼盘有4个遭遇了维权。
不只是重庆，荣盛在徐州、济南、合肥、南京等多个城市项目也都出现维权事件，这也在一定程度上解释了，为什么这些年荣盛的房子不好卖了。
如果一家房企不想着怎么做好房屋质量，总是想着割韭菜，那么购房者一定会用脚投票。
别忘了那句古语：“水能载舟，亦能覆舟。”
根据中指研究院统计，荣盛发展1~5月累计销售额只有470.7亿元，排在第35位，较去年同期下降4个名次，截止5月，荣盛今年1300亿的销售计划仅完成了35.53%不足4成。
3
盲目扩张，激进拿地被套牢
荣盛发展2007年登陆 A股，是河北省第一家成功上市的房企，2018年销售额也成功突破千亿大关，常年位列中国房企Top30。
荣盛何以沦落至此呢？
事实上拖累荣盛业绩的根本不是环京。
克而瑞数据显示，2020年环京区域房企中，共有7家房企销售额突破100亿元，其中荣盛以226.31亿元名列榜首，万科以199.33亿元排名第二，第三是融创179.91亿元，第四是华夏幸福179.61亿元。
环京是荣盛最大的资金池，而且荣盛在环京大部分项目都是赚钱的。
2020年荣盛发展存货跌价准备4.5亿元，一共包括12个项目，其中江苏省多达8个，而属于环京区域的只有天津锦绣学府和石家庄荣盛华府。
2016年以来，许多区域性房企开始了全国化之路，荣盛也跟随大势开始全国扩张，甚至为了和其他房企竞争，荣盛这几年拿了不少地王。
但是这些年大城市普遍遭遇限价调控，前期拿的高价地块，只能限价销售。尤其是在荣盛重仓的南京，也存在类似问题。
比如去年赔了1.31亿的南京龙池御府项目，当年荣盛以总价8.3亿元拿下，楼面价8972元/平米，算上各种配建，实际楼面价12556元/平米。
但是目前该项目售价只有17300元/平米，而且这个项目还需要现房销售，利润空间就更小了。
可以说荣盛的全国化战略并不是很成功。
从去年的新增土储来看，从2018年至2020年，荣盛发展在环渤海区域拿地投入147.5亿元，占比52%，其中河北省土地总价款就达到126.3亿元，尤其是环京，拿地金额达到了91.9亿元，占新增拿地的32.6%。
而在长三角区域的占比较2019年下降9.5个百分点至27.8%。
在全国转了一圈，荣盛又回河北老家了。
另外，这几年荣盛的多元化业务主要是发展产业园和文旅地产，虽说这两项都是大地产的范畴，但是对房企的运营能力要求非常高，而荣盛在这方面又是极为欠缺的。
烧了一圈钱后，荣盛又将业务聚焦到了地产板块。2020年荣盛发展收入构成上，房地产业务达到86.81%。
盲目扩张，逆势而为，又不知收敛，荣盛这几年的发展之路，几乎就是所有问题房企的缩影。
尤其是今年房地产调控进入新阶段，仅半年来，就有像蓝光、协信、鑫苑、紫光这样的百强房企接连爆雷，可以预见未来中国房企一定会经历一轮大洗牌。
等待荣盛的命运又是什么呢？
最后，作为一个河北人，真心希望河北能出现一家驰名全国的房企，树立一个标杆，让大家知道河北人不只会打价格战，还能建造出高品质的项目。祝福荣盛吧！
