作者：余飞
01
高净值人群，两个需求
高净值人群的财富保值意识更强了，因为中国已进入“全面推进共同富裕的时代”。
为推进共同富裕，管理层推出了一系列顶层设计，包括构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排，加大了税收、社保、转移支付等调节力度并提高精准性。
三次财富分配的背景下，购买不动产将成为高净值人群下一个十年最重要的资产规划。
当然，在房住不炒的当下，买房也得小心，一着不慎，也可能会让自己的财富缩水。
同时，在城市化2.0时代，高净值人群对未来的美好生活也有新的规划，二者叠加，高净值人群下一个十年的资产与生活规划诉求，清晰可见：
找到一个既能为资产保驾护航，又能满足自己美好生活需求的理想城市。比如拥有临山揽海的自然风光、科技与智慧嵌入其中、活力四射与安静闲适共存、快速通勤与慢生活同在、城市层次分明的理想之城。
02
前海妈湾，世界名片
环顾全球，既能为高净值人群提供理想之城的优质生活，又能契合他们的资产规划诉求之地，几乎都集中在港口和湾区。
比如香港的浅水湾，是香港房价最贵的片区。英国的伦敦港，过去五十年里房价翻了113倍，目前已经是英国房价之最。美国旧金山湾区，在长周期中，也是一路上涨。
旧金山湾区房价走势
湾区的不动产价格稳步上涨的重要原因，是这些地方集聚了一个地区最好的科技、金融、产业、人才等资源，经济与人口活力强、风景宜人、空气新鲜、有山有海，可尽享繁华与阒静。
而位居世界第四大湾区——粤港澳大湾区的前海，正是能同时满足高净值人群资产升值与生活舒适需求的地方。
2019年8月，中央发布重磅文件明确指出：
要让深圳发展成为全国典范，城市综合经济竞争力世界领先，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。
让深圳成为“双范”城市的抓力点，便是前海。
在最新发布的《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，中央对于前海的描述是，推动前海合作区全面深化改革开放，在粤港澳大湾区建设中更好发挥示范引领作用。
前海扩容后，按照新的格局版图，会发现整个粤港澳大湾区的滨海新区几乎连成一片了。
即从深圳大前海——东莞滨海湾新区——广州南沙——中山翠亨新区——珠海横琴——澳门——香港将连成一片，有利于这些大湾区各城市的滨海新区互通互联、融合发展。前海片区内拥有的便利海陆空交通，1小时内港澳、自贸区、珠江西岸城市快速连接的三线三站轨道交通网络，可满足快速通勤需求。
这意味着，深圳是中国的示范区，前海则是深圳的示范区。前海是特区中的特区，是示范区中的示范区。
在120.56平方公里的前海合作区内，要论哪个片区最能满足高净值人群对于未来十年资产规划和理想之城生活的追求，首推妈湾。
因为相比于前湾、桂湾，妈湾有三个与众不同。
第一，想象空间与众不同。
公开资料显示，在前海三湾中，妈湾的占地面积最大，约6平方公里。此外，妈湾还是核心三湾中容积率最低的片区，桂湾容积率为3.22-3.6；前湾容积率为1.87-2.27，而妈湾容积率只有1.28-1.48。
据媒体公开报道，妈湾临山揽海，享有270度的海景，对望腾讯互联网+未来科技城，其在核心三湾中，始终未大规模开发，巨大的留白空间，让妈湾具备了强劲的后发优势。
据了解，招商局集团和前海管理局战略合作，合资成立深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（以下简称自贸投资），借鉴招商蛇口40多年蛇口开发经验，对妈湾2.9平方公里土地统筹规划、建设，运营，在前海妈湾再造一座升级版蛇口，将这片土地打造成一个与以往与众不同的理想智慧之城。
第二，底色与众不同。
透过妈湾的规划蓝图可以看到，以“此心安处是吾乡”为愿景，以“理想城市典范，智慧城市标杆”为目标，是妈湾的底色。
意味着，妈湾的画风将有别于其他片区，这里以生活为核心，以人为本，以打造理想人居空间为理想，以拉近国家与世界的距离，鼓励城市与城市亲密交流，促进人与城、人与人的和谐相处，面向世界提升都市魅力，展现国家风貌和气度为责任使命。
这样的底色，明显有别于前湾和桂湾的高密度商务办公区规划。前湾是金融商务城、桂湾是香港产业城，而妈湾是产城融合，宜居宜产之城。
第三，规划打造上，与众不同，这是妈湾最大的不同。
相比于前湾和桂湾，妈湾在未来打造上的与众不同，主要体现在“四城”亮点上，也即山海公园城、立体之城、复合之城、智慧之城。
1、未来山海公园城市。
妈湾着重生态配套，规划有丝路长廊、海洋馆、海洋博物馆、渔人码头、活力水街、临水商业街区，建筑临水、游艇到港，将城市生活无限推向海边。
妈湾还充分利用自身临山揽海的自然资源优势，打造低密生态人居片区，打造航运创新绿毯、听海风情景观带、中央公园景观带、活力滨水休闲带，一带一路丝绸之路景观轴，让森林润物细无声般地融入城市中。
2、未来立体城市。
人车分流是世界性城市都在追求的目标，妈湾未来的规划中，人车分流也是主要的理念之一。
在规划中，妈湾地下有高效的轨道交通系统，地面规划有各种智慧公交专用车道、无人车道。
同时，片区规划有多层无界慢行轨道、空中花园、自行车专用道、山海慢径、智慧生活长廊等，让居民实现片区内极致步行慢生活。
3、未来复合之城。
复合何意？就是就业、生活、居住等各种功能复合于一体。
妈湾的定位是前海深港国际服务城，是提升中国服务出口的门户之地。目前妈湾拥有世茂前海中心、前海自贸大厦、顺丰总部大厦、香江金融中心、信利康大厦等商务集群。同时，目前嘉里、利丰、中免、深免及中外运全球总部均坐落与此，其中深免的“全球购”线下体验店也已经开业。
同时，在片区内，将打造科技、体验、跨界等多元素城市首店以及网红打卡地、艺术文化街、商业街、咖啡馆、品牌旗舰店、亲水商业街等，满足一站式活力街区需求，成为国际化与地域文化相结合的生活、工作、消费一站式目的地。
在学校、医疗等方面，也同样有难以复制的配套。荟同国际学校（2021福布斯中国杰出国际化学校”年度评选第24名）、国深博物馆、泰康国际医院邻近或位于片区内，片区内的居民，尽享国际一流品质配套服务。
同时，片区内规划有15分钟的邻里生活圈，一切可步行到达，5分钟内到达公园、运动场、社区中心市场，15分钟内到达港湾、码头、城市公共中心等任一目的地，尽享高品质居住生活。
4、未来智慧之城。
在未来智慧之城打造上，妈湾动用了最先进的5G技术，为片区勾勒出了智慧交通、智慧能源、智慧水管理、智慧城市管理等科技感十足的智慧新基建。
在可以想象的未来，妈湾将是一个人、自然、科技完全融合的智慧之城。
能够同时兼具自然景色、产业、交通、生活配套、活力、科技，且都是国内首屈一指的片区，放眼内地，妈湾几乎是独一份，堪称向世界展示中国的名片。
在这样的片区，投资一套房产，既可以享受惬意的湾区生活，也将直接搭上前海发展的快车，给自己的人生，配备了更敞亮的想象空间。
03
锦尚公馆，妈湾序幕作品
考虑到目前深圳严格的限售限贷政策，住宅购买门槛非常高，而且在金融降杠杆的背景下，贷款难度非常大。投资妈湾的公寓，可以说是当前不错的选择。
第一，在顶级城市中，公寓更受高净值人群青睐。环顾全球顶级城市，占据价格金字塔的顶端，一般都是公寓，比如纽约One57大楼、伦敦的海德公园一号。
第二，深圳的公寓不限购、不限贷。
第三，深圳的公寓已经不再批地，这类资产在深圳将变得越来越稀缺，价值空间值得想象。
第四，深圳的公寓正在类住宅化，南山、福田、罗湖、盐田等很多区的公寓，都可以申请学位，并允许通燃气，这意味着深圳的公寓跟住宅平权的趋势会愈发明显。
由此可见，深圳的公寓已经成为了不可多得的不动产投资标的。尤其是在妈湾这样与众不同的片区的公寓，更是想象空间充足。
说到这里，就不得不提妈湾深港国际服务城的首发启幕作品——锦尚公馆，极具想象力的升值空间与如山水画般的居住环境，让它成为了众人翘首以盼的产品。
整体来看，锦尚公馆的价值点有三：
1）
低密
锦尚公馆，是妈湾乃至前海独一份的洋房式公寓，高10层，容积率只有2.33，堪称别墅级容积率。
2）
水岸边、公园畔
锦尚公馆，享先天低密与滨水资源，引入国外滨水公寓生活精粹。
此外，楼下便是前海管理局耗资50.5亿元打造的前海石公园，100米处又有自南山公园通往滨海的丝路长廊城市中央绿地公园，社区东南侧则享有约4500㎡高标准公园。
同时，项目利用低密度花园式洋房人居亲地纳景的特点，以公共社交空间的概念打造轻奢屋顶花园。
居住其中的业主，尽享山水环绕，在饱览靓丽风景的同时，自己也已经成为了泼墨画中的一道风景线。
3）
稀缺
锦尚公馆采用全屋一线品牌精装交付，户型有三种，78平方米的典藏两房、115平方米的阔景三房、162平方米的尊享三房三种户型。三种户型户户通透，引水纳财，藏风聚气，合计只有168套。物以稀为贵，这样的作品，只为少数人私享。
作为妈湾理想之城的序幕作品，居住属性和投资属性都是首屈一指，正好是解决当前中产以上人群未来十年资产与生活规划诉求的应景之作。目前也已经开放临时展厅，受到了不少高净值人群的关注。
据我所知，该项目近期将开放全新的示范中心，最快将在本月底入市。
