作者：公子不悔
01
楼市回暖了
春江水暖鸭先知。
楼市冷暖，成交量是最好的标尺。从市场反馈的数据来看，刚过去的11月，多个城市已经出现了翘尾回暖行情。
比如北京。北京此前在信贷收紧以及教师轮岗等学区房调控政策轰击下，成交量三季度下滑非常明显。
数据显示，北京二手房成交量3月份达到约2.2万套，此后见顶一路下滑，7月、8月、9月北京二手房成交量分别为17082套、15379套、12145套，环比下降比例分别为7.3%、10%、21%。今年10月，北京二手房成交量更是跌破万套。
而今天（12月1日），机构数据显示，北京11月二手房住宅成交量约10352套，成交量再次反弹回万套以上。
此外，诸葛找房披露的数据，更直观。诸葛找房数据显示，第45周至第48周，北京二手房成交量分别是2366套、2422套、2640套、2941套，成交量一路上扬。
另一个一线城市深圳，同样出现了翘尾回暖行情。
今天，深圳官方平台披露的数据显示，11月份深圳二手房成交量为2118套，环比上涨了32%。
2118套成交量，虽然距离深圳楼市荣枯线（6000套）还差得远，但相较于8月份、9月份和10月份的成交量，已经是明显回暖。
根据深圳住建局的数据显示，深圳过去三个月的成交量都在2000套以下，且10月份只有1605套，创十年新低。
数据来源：深圳住建局
除了北京、深圳，根据诸葛找房追踪的数据显示，还有8个重点城市也出现了翘尾行情，分别是苏州、南京、青岛、成都、宁波、厦门、东莞、佛山。
来源：诸葛找房数据研究中心
02
败也信贷，成也信贷
何以如此？根本原因，是信贷放松。
此前的文章中，我已经强调过多次，三季度以来中心城市成交量的集体转向，信贷紧缩是共同因素。很多城市放贷时间在4个月甚至半年以上，没有信贷的支持，购房者有心无力，才有了中心城市成交量大面积腰斩情况出现。
而11月出现的翘尾回暖行情，则是信贷有所回暖所致。正所谓，败也信贷，成也信贷。
信贷是楼市冷暖的关键，是决定性因素，是楼市的七寸。
楼市调控从2016年10月就开始了，各种限购限贷限售政策此起彼伏，但从2016年至2020年，除了疫情影响了一个季度外，其余大多数时间，中心城市尤其是南方中心城市，都成功穿越调控周期，房价不断上涨，比如西安、徐州连涨了五六年。
一些城市更是在调控周期中实现了房价翻倍，比如东莞、广州、杭州等城市。
而自从去年年末，央行与银保监会发布了“房地产贷款集中管理制度”，限制了各类银行资金流向房地产市场与个人住房市场的比例后，局面完全不一样了。无论此前涨得多凶悍的城市，比如深圳、杭州、广州、东莞、合肥、西安、成都等，都臣服了。
这说明，信贷收紧，是蛇打七寸，抓住了关键。也应了市场之前的那句，楼市短期看金融。所以才有了中心城市集体下跌的景象。
16个重点监测城市10月二手房成交量
来源：克而瑞
然而，这种大力度的信贷收紧，也带来了很多始料未及的后果。
由于市场的冷却，导致本就承受融资难的房企，回款更难，他们资金极度紧张，于是一方面为了加快回款，不断打折促销，造成了目前22个城市不得已而出台限跌令。
另一方面，不再花钱，躺平不拿地，于是出现了第二轮集中供地时，中心城市大面积流拍的局面。长沙、北京第二轮供地流拍率超过了60%，沈阳、杭州、广州的流拍率超过了50%。
流拍率高企的后果是，全国卖地收入缩水。
根据中泰证券研究所数据显示，2021年31省（自治区、直辖市）前10个月成交地块的土地出让金中，只有江苏、浙江等8个省份土地出让金同比正增长，其余23个省份土地出让金同比下降，其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。
我们知道，目前除了深圳、北京、上海等少数城市不依赖土地财政外，绝大多数城市都比较依赖。数据显示，2020年，全国来自土地、房屋的直接收入（包含卖地收入和直接税收），占政府总收入的35%左右，占全国一般预算收入的比重上升到了46%，不少城市达到了地方政府总收入的50%以上。
来源：刘晓博说财经
经济观察报爆料，由于土地收入缩水，不少县市已经出现了财政运转困难。
面对这种始料未及的后果，从10月下旬以来，管理层的态度开始转变。先是央行与银保监会提出了两个维护，也即维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
此后，央行更是在第三季度金融数据发布会上公开表示，此前少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。
在此背景下，市场上的信贷开始转向，数据方面主要有两个表现：
第一，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
第二，贝壳研究院数据显示，11月份最新的数据，披露被监测的100个城市中，有30%的重点城市下调房贷利率，下调范围较上个月更大。此外，各城市的放款时间也在进一步加快，百城中有60%的城市放款周期在缩短。
一句话，钱来了，放款加快了，购房者又有杠杆支持了，这才有了多个城市的翘尾行情。
03
企稳，大势所趋
成交量回暖企稳，是大势所趋。
不回暖不行。想想看，如果继续低迷下去，会有更多的房企爆雷，土地更难卖出去，会有更多城市出现财政困难。
不过，需要强调一点的是，市场现在放松，只是想让过冷的现象适当回暖，而不是重启火热模式。目的还是为了稳定房价，因为只有稳定房价，才能给三孩政策、消费经济、共同富裕腾挪空间。
所以，很多人担心的大幅反弹，是不会出现的。楼市接下来是要回暖企稳，而非强势反弹。
回暖企稳，意味着购买时机已至。
人口竞争力强、经济活跃的中心城市，会率先企稳回暖，比如今天文章中提到到了北京、深圳、苏州、南京、青岛、成都、宁波、厦门、东莞、佛山已经出现翘尾行情的10个城市，以及其他南方中心城市。
这些城市，刚需基本已经到了可以上车的时候。
