作者：二鸣
眼下楼市政策越来越没有底线了，无论是城市端，还是企业端。
财经网最近报道，青岛薛家岛街道一社区，将新房网签数据纳入社区工作人员考核指标，完不成指标，社区干部会被扣钱。
青岛急了，卖房任务摊派到基层机关，这是“全民中介化”吗？
急了的还有房企，还是巨头国企！
保利集团下属湖南公司推出618购房节活动，提出“首付比例最低5%起，最低首付1万元就能认购，首年0月供，最晚交房后再按揭，还附送品牌家电”等一系列活动。
同时保利在广州的项目也开始全线降价，南沙、朱村、番禺，甚至天河，全部低于板块内其他项目售价。
保利为什么这么急呢？
作为头部央企，保利发展今年年内到期的债券接近150亿，仅次于已经暴雷的恒大和佳兆业排在全国第三。
很多人说，今年的楼市情况很像2015年去库存危机，大面积政策松绑，货币宽松，尤其是棚改货币化助推，全国迎来普涨，甚至可以说是畸形的增长。
但是历史不会跨越同一条河流，纵向对比，今年救市的难度要远远大于2015年。
第一，现在的房价太高，远超人均购买力，尤其是当下人们收入减少，面对高昂的房价，再多的政策刺激，也有心无力。
第二，当下中国城市化率已经到达高位，人口红利终结，需求端持续减弱。
所以当下要想让楼市脱离ICU，必须是用超常规手段。
于是，一场力度超2015年的救市潮拉开了帷幕。
三四线及以下城市不值一提，我们今天要说是强二线城市，比如郑州，南京，还有经济特区的珠海，这些城市更有指标性意义，也更能代表楼市接下来的走势。
01
郑州：棚改“房票安置”
首付比例20%被悄悄叫停后，郑州“六大经济措施稳住经济大盘会议”上，上马了更有力度的大招——棚改！全名是《关于印发郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）的通知》。
但是这次棚改和2015年完全不同，此次郑州采取的安置办法是“房票安置”。
何为“房票安置”通知原文中有具体表述。
简单理解就是，拆迁户的房子被征收后，安置补偿权益折算成钱数金额，然后出具一张结算凭证（房票），然后被征收人再拿着这张房票自行购买参与房票安置房企的项目。
此前棚改以货币化安置为主，拆迁户拿到钱，可以去买房，也可以不买，随意支配自己的钱；但是采用房票安置后，拆迁户只能拿着房票去买定向（参与房票安置的房企）房企的房子，时间从今年开始一直到2024年，过期无效。覆盖五区和郑东、经开和高新七个区。
这次政策设计太过精妙，直击要害。
郑州“遍地烂尾楼”全国皆知，老百姓不敢买新房，但是这次房票安置规定，被征收户只能买新房，并且使用房票购买的商品房，不计入家庭限购套数，鼓励有钱人继续买房投资，有利于新房去库存。
同时，郑州这次还划定了范围，限定了只能买参与安置房工作的开发商提供的商品房，这就相当于变相激励开发商拿地。
据说为了这次棚改，郑州特意向国开行申请了3000亿PSL，3000亿资金砸向新房市场，郑州势必会迎来一波反弹。
但是投资的话，还是免谈。
GDP万亿城市中，郑州对房地产依赖度达到了GDP总量的29%，全国第1，卖地收入占整个财政收入的近80%，与此同时，郑州的高新产业发展又很拉胯，一个富士康难撑大局。
郑州超20%楼盘停工或烂尾，烂尾楼2.5万套，仅次于长沙，全国第2，然而烂尾楼业主“绿码变红码”事件又败坏了城市好感，这样的城市谁还敢进。
02
南京：解除限购
比郑州还要急的，是南京！今年以来，南京大大小小松绑政策都算上，已经13次了！
5月20日，南京取消二手房限购被叫停后，1个月不到，南京又传出“非南京户籍，提供个人6个月社保，可补缴，即可开具购房证明。”
政策一出，也就意味着，外地人只需要“6个月社保费”，就可以在南京自由买房。
古都南京可是长三角核心城市，有实打实的产业基础，并且科教文卫都走在全国前列，换句话说，南京的楼市是有价值支撑的，那为什么现在也急了？两大原因：
南京的土地财政依赖度仅次于杭州和佛山，高居第三，土地财政依赖度连续几年超过100%，最近5年是111%，2021年更是高达120%！
南京今年卖地指标2000亿，首轮土拍才卖了不到200亿，年化完成度只达到了预期的20%，暴跌80%，同时4月财政收入同比下降55%……
另一方面是人口，2021年南京常住人口增量超10万，增速全国第六；但是总量只有942万，远远落后同级别的杭州和苏州，甚至还跑到了宁波后面，合肥又紧紧直追，南京压力山大。
所以南京这次政策很明显的指向外地人，尤其是指向南京都市圈这些城市。
但是，南京房价基数太高了，主城区的房价一平都在4万以上了，连江宁、浦口房价都在2.5万左右，真正有价值的河西南房价门槛都在5万元以上，投资客扎堆的江北均价也在3.5万左右，这个价格并不便宜。
所以南京这次政策可能也不会有太大的效果。
03
珠海：一人购房全家帮
珠海大湾区比较奇葩的存在，人口只有240万，GDP排在末尾，但是平均房价却排在前列。
这是因为珠海的政策很宽松，因此珠海的楼市很大程度上是由（外地人）投资客支撑的。
楼市下行期，珠海率先遭遇了二手房抛售潮。
截止4月末，珠海的二手房挂牌量达到3万套左右，总量不大，但是比上总人口，人均挂牌量高达118套/万人左右仅次于中山，排在湾区9城第二。
同时从库存看珠海的去化周期高达42个月，排在全国第13名。
珠海现在急需接盘侠。
所以最近这段时间了，珠海不断出台各种刺激楼市的政策。
6月初，珠海市已经调整限购政策，仅香洲区和横琴粤澳深度合作区这两个区实施限购，而此前是全市各区都限购。
不止如此，目前，珠海市非限购区域首套房首付比例已经降至最低20%。
更夸张的是珠海此次还可以用公积金帮助直系亲属（配偶、父母、子女）买房，既可以用作首付款，也可以用于还按揭。一人购房全家帮，这个政策有点突破底线的意思，也算是全国首创，但是真能起到作用吗？我并不看好。
珠海现在面临的最大问题就是工资很低，但是房价被投资客搞得很高，诸如拱北、吉大、横琴等人气高的区域，一二手均价都已经在4万+/㎡的水平。要挑好一点的房源，甚至要去到6万+/㎡，入手门槛太高。
同时珠海本身人口体量就很小，最近这几年人口增速也开始逐年下滑，现在珠海的二手房基本有价无市，根据链家的数据，1-4月珠海二手房成交量仅为739套，注意哦，这是1~4月的总量。
楼市下行这两年，那些极度依赖房地产的城市都现出了原形，普通的松绑已经掀不起任何水花，所以这段时间你能普遍看到，无论是上面提到的郑州，南京，珠海这些强二线城市，还有三四线及以下城市，纷纷突破底线，饮鸩止渴，继续透支购买力，可能暂时缓解了危机，但长久不下来，欠的账总会要还。
与此相反，一线4个城市，这一轮并没有实质的松绑政策，但从6月的统计局数据来看，房价已经止跌回升。
现在这个市场状态，谁无底线放松，谁尴尬谁才暴露家底儿。
我们都说中国楼市是政策市，但是当下来看，政策端的效用正越来越减弱，真正主导话语权的还是得回归市场。
