物企哀鸿遍野,万物云急匆匆冲击IPO,意欲为何?

物企哀鸿遍野,万物云急匆匆冲击IPO,意欲为何?
2022年09月29日 11:11 功夫财经

作者:望山

2022年以来港股市场规模最大的IPO来了。

2022年9月22日,万物云募资结束,按计划其将于9月29日登陆港交所。

《招股书》显示,此次冲击港股,万物云拟全球发售1.17亿股股份,发售价为47.1港元/股-52.7港元/股,募资约54.97亿港元-61.51亿港元。

如果不考虑此前二次上市的中国中免、天齐锂业等企业,万物云上市将创今年港股最大规模IPO记录。

值得注意的是,2022年中这个时间节点,并不是企业IPO的最佳契机。

姑且不论港股的整体走向,单以上市物企论之,股价腰斩、市盈率砍半也已经是行业的常态。

因此,在资本市场走向不佳的背景下,万物云冲击IPO,越发需要给投资者描绘出强有力的发展方向。

01

港股物企哀鸿遍野

万物云其实早已具备撬动资本市场的底气。

万科财报显示,2018年,万物云的营收规模接近百亿,位列物业行业第一梯队。

也正因此,行业屡传万物云将登陆资本市场,但这些传闻都被万科一一否认。

2018年12月,郁亮曾表示,“特意让物业与资本市场保持距离,怕资本市场把我们引导坏了。”2020年10月,举办媒体沟通会时,万科集团董事会主席郁亮也表示,“万科物业一定会上市……但担心大家在对资本热潮中迷失”。

一年后,万物云终于迈出了上市的第一步。

2021年11月5日,万科发布公告称,将分拆万物云上市。

不过横向来看,犹疑不决的万物云也错过了物企最佳的上市窗口期。2022年,中国房地产市场动荡不断,再加上地缘政治、疫情等负面因素影响,物业企业也“寒气”逼人。

克而瑞物管数据显示,2022年以来,59家上市物业企业中,股价下跌的共有51家,占比86.44%,跌幅超五成的有17家,占比28.81%。

以碧桂园为例,其股价曾一度触及84港元/股的高点,但是截止2022年9月26日收盘,其股价仅为13.82港元/股,跌幅达83.55%。

虽然2022年8月的中期业绩会上,郁亮表示拆分万物云上市“不是卖猪仔,叫个好价钱就把它卖掉”,而是希望借助资本的力量,谋求进一步发展。

但是结合历史数据来看,万物云估值大幅回调却是不争的事实。

富途证券结合阳光城披露的《与万物云签署合作协议的公告》反向推算,万物云IPO之前的估值约为1024亿元。

目前,万物云的估值上限仅为615.08亿港元,相较于此前的估值近乎腰斩。

虽然估值回撤,但万物云却收获了“真朋友”。

《招股书》显示,万物云拥有豪华的基石投资团队,包括淡马锡、瑞银资管、Athos资本等,基石投资金额约2.8亿美元,约占发售后发行股本的3.58%。

02

物业之外的想象力

2020年10月31日,在万科集团上海区域媒体交流会上,万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全宣布,万科物业正式改名为“万物云”。

这或许是一线资方看好万物云的主要原因。

朱保全曾表示:“你原来叫万科物业,即使拼命投科技,人家不会来。公司要受到被关注,人才才愿意来。所以要改名,定一个新的空间,告诉这个市场足够大,足够快。”

之所以想要摆脱“物业”的名号,或许是因为物管业务几乎不具备想象空间。

《招股书》显示,2019年-2021年,万物云每月每平方米的饱和收入分别为3.06元、3.08元以及3.13元,复合增值率仅1.14%。

改名为万物云的万科物业进而讲起了“空间科技服务”的新故事。

为使工作流程数字化以及提升所服务空间的效率,万物云凭借持续的研发投入,已开发出了AIoT和BPaaS解决方案。

财报显示,2021年,万物云 AIoT及BPaaS解决方案服务营收18.6亿元,同比增长99.5%;2022年上半年,上述服务营收为11.6亿元,同比增长59.0%,是各业务中,增速最快的一个。

从募资的用途来看,万物云还想进一步加码“空间科技服务”。

万物云《招股书》显示,募集的资金中,约25%将用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发,约20%将用于孵化万物云生态系统。

03

万物云想成物管界的贝壳

万物云瞄定“空间科技服务”业务,很可能是希望成为物管行业的贝壳。

此前,朱保全曾表示,“未来万物云还会投资一些物业公司,由他们来购买我们的科技服务,这就像贝壳系的德佑,这就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变,未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业,而是科技公司的下沉。”

贝壳平台化发展策略最大的亮点,就是搭建了一个可以让所有玩家共赢的良性生态循环。

财报显示,截至2021年末,贝壳平台上的房产经纪品牌达到了300个,活跃门店数超4.5万家。2021年,通过贝壳平台实现的二手房交易中,分别有约76%、37%的交易涉及跨门店、跨品牌合作。

贝壳的此种发展模式也备受投资者追捧。

截止2022年9月27日收盘,贝壳港股股价为44.8港元/股,相较于5月11日30.854港元/股的发行价,上涨了45.2%。

万物云的发展战略与贝壳类似,其已经构建了Space、Tech和Grow等业务模块,试图通过平台化发展战略,成为物管行业的开放式赋能平台,将其他物管企业俘获为自己的客户。

对此,朱保全曾表示,“万物云不是云计算或者云服务,但从城市到园区,从写字楼到家,皆为空间,空间科技服务的范畴比物业服务更大,在空间(Space)里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术(Tech)连接。”

新故事固然有想象力,但是目前万物云距离成为物管界的“贝壳”还有不小的差距。

财报显示,2019年-2021年,包含物业费收入的“社区空间居住消费服务”营收占比一直在50%以上。这也意味着,目前万物云依然严重依赖传统物管业务。

诚然,加大研发投入,可以夯实万物云的核心竞争力,加快转型节奏。

但问题是,万物云的研发投入并不高。《招股书》显示,2019年-2021年,万物云的研发费用分别为2.0亿元,2.5亿元以及3.7亿元,研发费用占比仅为1.4%、1.4%和1.6%。

作为对比,财报显示,2019年-2021年,贝壳的研发费用分别为15.71亿元、24.78亿元以及31.94亿元。2021年,贝壳的研发费用占比达到了4%。

万物云没有大手笔的研发投入,或许与中国房地产市场不景气,让万科等房企持续承压有一定的联系。

《招股书》显示,2020年以及2021年,万物云应收账款分别为30.2亿元以及45.1亿元,同比增长49.34%。作为对比,2021年末,万物云的净资产也不过98亿元。

房企自身难保,下游的物管企业也很难独善其身。《招股书》显示, 2019年-2021年,万物云计提金融资产减值亏损分别为1.43亿、1.17亿以及0.69亿,合计达3.29亿元。

对此,中信证券曾表示:“民营房企的信用环境不断恶化。当楼盘交付普遍成为问题,物管行业的基本面就会受到冲击。”

那么问题来了,万物云如此急功近利地冲击IPO,到底是为了给新故事输血,还是为了反向给万科输血呢?

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部