巨轮转向!深圳、上海,房价回到2年前

巨轮转向!深圳、上海,房价回到2年前
2021年11月22日 17:08 功夫财经

作者:公子不悔

01

深圳、上海,二手房价格大跳水

无论是国家统计局还是民间研究机构,披露的数据都在显示:

楼市这艘巨轮,正在转向。

国家统计局几天前公布的10月份70个大中城市新房与二手房数据显示,70个城市中有52个城市新房环比下跌,64个城市二手房价格环比下跌。

说明,全国房价已经普跌。根据统计局公布的数据还可以计算出,10月份全国商品房销售均价为9749元/平方米,跌穿了1万,回到了两年前的水平。

有人可能对这些数据嗤之以鼻,那么今天我们就来看看,全国两个楼市风向标城市,深圳和上海,目前楼市的状态。

今天,克而瑞公布了深圳和上海两个楼市风向标城市的成交与房价数据,看完后就一个词可以形容,瞠目结舌。

根据克而瑞最新公布的数据显示,深圳方面,二手房成交量已经七连跌,10月份的成交面积只有8万平方米,创历史最低值。

二手房价格也从年初的高点回落至55805元/平方米,同比下跌12%。价格回到了2019年的水平,也即回到了两年前。

深圳二手房成交面价与成交均价走势

来源:克而瑞

同时,截止目前,深圳有多达66.9%的二手房小区可比价格跌幅超20%,另有21%的二手房小区可比价格跌幅在10%至20%。也即,9成小区二手房价格在下跌。

上海方面,也好不到哪儿去。

克而瑞数据显示,上海10月成交面积109万平方米,环比虽然增长11%,但同比仍下降54%。

二手房价格,跌回至38811元/平方米,同比下跌7%,同样是回到了两年前的水平。

上海二手房成交面价与成交均价走势

来源:克而瑞

此外,上海所有小区,可比价格跌幅在10%至20%的二手房小区占比多达37.2%,其次为可比价格跌幅在0%至10%的二手房小区,占比约31.8%,另有31%的二手房小区可比价格仍有所上涨。价格下跌小区占比接近7成。

02

信贷收紧与指导价,居功至伟

看完后,不得不感叹,即便你是经济实力强、人口竞争强、产业强的城市,在面对金融杠杆撤销时,也不得不低头认输,毕竟买房是需要杠杆的。

深圳和上海两座超大城市楼市转向,信贷收紧是大背景,指导价是导火索。

去年年末,央行与银保监会联手发布了“房地产贷款集中管理制度”,限制了各类银行资金流入房地产市场和个人住房贷款市场的比例,导致今年,尤其是今年下半年,出现了全国性的贷款难。

在放款时间不断延长的背景下,购房者有心无力,毕竟绝大多数人买房,都是需要银行贷款的杠杆支持。放款时间延长,相当于短期内撤掉了杠杆。

其中,深圳、上海下半以来,银行给二手房的放款时间,基本上是半年起步。北京、广州也是如此,其他如杭州、武汉、郑州、南京、苏州等热点城市,放款时间也基本在4到6个月。

9月份的时候,克而瑞曾公布过一个追踪数据:

追踪的30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张,放款周期较上半年持续拉长,七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调,二手房贷款更是“难上加难”,调研的23个城市放款周期基本在3-6个月,六成以上城市近乎“停贷”。

于是,我们可以看到,不光深圳、上海,全国大部分城市,二手房成交量都大幅下挫。

16个重点监测城市10月二手房成交量

来源:克而瑞

信贷收紧是大背景,深圳、上海的转向,指导价才是导火索。

深圳方面,今年2月8日率全国之先,发布了二手房官方指导价。官方发布的二手房指导价,基本上是原来业主挂牌价的7折。

官方的原意,是希望业主按照指导价挂牌成交,同时银行给予贷款也按照指导价来执行。指导价最大的威力,是无论业主是否按照指导价挂牌成交,它都能达到提高首付比例、降杠杆的目的。

举个例子,比如原先一套总价1000万的房子,指导价公布后是700万。

业主不肯按照指导价挂牌,仍想以1000万出售。那么,在指导价公布之前,如果某位刚需业主购买这套房,按照深圳30%的首付比例,首付300万,银行给予贷款700万元。

指导价公布之后,即便业主不降价,仍想以1000万的价格卖出,但银行给予贷款只会按照700万的指导价来执行,也即最高只会给予490万的贷款,那么刚需业主购买这套房就需要自掏腰包510万。

威力如此之大,很多购房者望而却步,被迫选择观望。所以,我们可以看到,深圳2月份一公布指导价后,成交量立刻大跳水。此后持续下跌,受不了的业主,只能纷纷降价以吸引购房者。

上海方面,也是一样。不过与深圳有所不同的是,上海并非是公布了二手房官方指导价,而是在7月份开始执行二手房价格核验,8月份又公布了三价就低政策。

这两招,逻辑其实和深圳的二手房指导价一样,也是提高首付比例、降杠杆。

所谓二手房价格核验,就是业主想要挂牌二手房的时候,价格必须经过上海官方核验,核验之后才能挂牌,没有通过核验的不能挂牌。这其实就是执行官方指导价。

三价就低,就是在二手房买卖过程中,存在三个价格,合同网签价、涉税评估价、银行评估价。8月份,上海规定,银行贷款根据三个价格中最低的来定。

公开资料显示,在价格核验和三价就低之下,上海的首付实际比例,首套3.5成变6成,二套首付7成变成8成甚至9成。

所以,从第一部分上海那张成交走势图可以看到,7月份成为了上海二手房成交量转折点。

03

后续走势预判

看到头部城市房价不断下跌,很多人会拍手称快。但这里必须要泼一盆冷水,深圳、上海这样的超大城市,即便价格再跌,也跌不到很多人的心坎上去。

深圳、上海二手房的量价齐跌,主要是行政力量作用的结果,而非市场自主运行的结果。换句话说,主要是信贷收紧和指导价限制了需求,而并非没有需求。

从深圳、上海的一手房市场可以看到,两座城市的购买力依旧非常强悍。

数据显示,上海10月份新房成 8085 套,环比上涨 35.52%,价格维持稳定,也即量涨价稳。

深圳10月份新房成交4712套,环比上升41%。

同时,市场从10月下旬开始适当放松了信贷。央行公布的10月份数据显示,银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。

另外,贝壳研究院数据显示,10月份有20个城市的房贷利率下调,多个城市放款速度在加快。

信贷虽然增加量不算多,但转折的意义重大。这意味着,二手房成交量会逐渐见底回稳。

深圳已经传来了反弹的数据,11月份前10天,深圳的二手房成交量995套,行业预测11月份二手房成交量有望突破3000套,相比于9月和10月的不足两千套,大幅回暖。

因此,本号预测,深圳和上海的成交量已经见底,后续会缓慢增加。房价也会在成交量的带动下筑底企稳。

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